Цель оценки недвижимости
Банк берет ипотечную квартиру в залог. Ему важно, чтобы эта недвижимость была ликвидна, то есть ее можно было бы легко продать по рыночной цене.
А еще кредитор не хочет обмана. Например, заемщик возьмет в долг больше, чем стоит жилье. Подтвердить стоимость квартиры можно заключением специалиста — оценщика.
Кто оценивает квартиру
Оценку проводят в соответствии с законом об оценочной деятельности. В нем определено, что оценивать могут только профессионалы. Оценщик может работать на себя или сотрудничать с компанией.
При этом он должен:
- иметь высшее образование в области оценочной деятельности или пройти специальные курсы;
- быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
- получить квалификационный аттестат;
- не иметь судимости по экономическим преступлениям, по другим средним, тяжким и особо тяжким преступлениям.
- застраховать свою ответственность. Оценщик — физическое лицо или ИП — страхует риски на сумму от 300 тысяч рублей, оценочная компания — от 5 млн рублей.
Дополнительные требования устанавливают банки. Они отдают предпочтение только аккредитованным оценщикам — тем, которым доверяют.
Мы оформляли ипотеку в 2016 году. Уже тогда риелтор со стороны продавца рекомендовала заказать отчет у аккредитованного оценщика, чтобы банк не придрался к отчету.
При этом она не навязывала никакую конкретную компанию. Лишь указала на несколько фирм, которые готовят отчеты в максимально короткие сроки.
Аванс за квартиру был уже внесен, и сделку надо было закрыть в течение 30 дней, поэтому я решил остановиться на наиболее «оперативном» оценщике с хорошими отзывами.
В 2016 году об оценке приходилось договариваться напрямую с оценочной компанией. К 2023 году многие кредитные организации предлагают специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно заказать отчет, не выходя из дома.
Только собираетесь оформить ипотеку? Присмотритесь к ипотечному кредиту в Совкомбанке.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
За чей счет оценка
Я не привлекал риэлтора при покупке квартиры. Юридическое образование позволяло проверить чистоту объекта самостоятельно и собрать все документы для банка. А еще я допускал, что со стороны продавца будет свой посредник, который ответит на интересующие вопросы.
Если не привлекаете риэлтора, то рассмотрите хотя бы проверку юридической чистоты сделки. Особенно это важно по вторичному жилью, которое несколько раз покупали и продавали.
В процессе сделки я быстро понял, что все расходы по сделке, включая отчет об оценке квартиры, нотариальное удостоверение, аккредитив и прочие, ложатся на покупателя.
Отчет по оценке в 2016 году в Казани обошелся в 2 000 рублей. По состоянию на январь 2023 года, эта сумма увеличилась в полтора раза — примерно до 3 000 рублей.
В нашем случае оценщик попросил оплату после того, как приехал в квартиру и сфотографировал ее, но до того, как прислал нам отчет. Некоторые же оценщики работают по полной предоплате.
Договор с оценщиком заключила риэлтор со стороны продавца. Она сфотографировала договор вместе с условием о цене. Я перевел деньги риэлтору на банковскую карту, она заплатила оценочной компании.
Да, такой формат работы осудят юристы. Риэлтор гипотетически могла поступить недобросовестно. Однако я понимал, что это маловероятно: риэлтор работает за комиссию от продавцов, да и ее агентство недвижимости на рынке много лет и имеет хорошую репутацию. Так что «юридической чистотой» иногда можно пренебречь. Мы ведь выиграли время: мне не нужно было приезжать в оценочную компанию и подписывать договор.
Что касается банка, то ему важно получить отчет об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика. Кто заказал отчет, его не интересует.
Какие документы нужны для оценки
Для подготовки отчета нужны:
- технический паспорт. Если его нет, то нужна расширенная выписка из ЕГРН, включая поэтажный план.
До 2017 года вместо выписки из ЕГРН выдавали выписку из ЕГРП.
- свидетельство о праве собственности (его выдавали до 1 января 2017 года) или обычную выписку из ЕГРН.
- паспортные данные заказчика отчета.
Поскольку мы оформляли сделку в 2016 году, а дом был построен в 2008 году, продавец представил оценщику свидетельство о праве собственности и технический паспорт.
Сколько времени готовят отчет
Оценщики работают быстро, но в договоре фиксируют гибкие сроки для подстраховки. Некоторые оценщики указывают минимальный срок — от одного дня, а максимальный не уточняют. На практике срок оценки обычно не превышает двух рабочих дней.
В моем случае оценку сделали максимально быстро. Оценщик фотографировал квартиру в пятницу утром, а уже в субботу вечером отчет был готов.
Немного о форме и содержании отчета
К 2023 году широкое распространение получила электронная форма отчета об оценке. Она вытеснила бумажную, которая была основной еще 5–7 лет назад. При этом такой отчет обязательно должен быть заверен электронной подписью оценщика.
Отчет оценщика — объемный документ. Обычно он содержит не менее 40 страниц. В перечень основных сведений входят:
- реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета. Последняя важна потому, что у документа ограничен срок действия — 6 месяцев с момента составления;
- характеристики района, где расположена квартира. Оценщик учитывает транспортную доступность, развитость инфраструктуры района и т. п.;
- информация о доме. Учитывают год постройки дома, материал, используемый при строительстве, этажность, срок эксплуатации и другие параметры;
- сведения об объекте недвижимости. Это общая и жилая площадь, высота потолков, наличие перепланировок, общее состояние квартиры.
С учетом этих параметров оценщик определяет рыночную стоимость и ликвидационную стоимость.
Отчет об оценке сопровождают фотографии жилплощади.
Почему важна стоимость
Основные параметры, на которые ориентируется банк — это рыночная и ликвидационная стоимость. Первая является ориентиром для банка при одобрении ипотечного займа.
Если вы заключаете сделку по более высокой цене, то банк все равно будет смотреть на сумму из отчета оценщика. В такой ситуации придется увеличивать первоначальный взнос, что не всегда возможно.
Лучшим решением будет попросить оценщика указать рыночную стоимость квартиры, максимально приближенную к указанной в сделке.
Мы как покупатели не просили оценщика указать стоимость, идентичную будущей сделке. Возможно, это сделал риэлтор, ведь итоговая разница между отчетом и реальной ценой договора составила всего 10 тысяч рублей. Разумеется, отчет был одобрен банком, а ипотека выдана.
Ликвидационная стоимость — менее значимый показатель, однако банк ее также учитывает, ведь ему, возможно, придется продавать залоговую квартиру.
Ликвидационная стоимость всегда ниже, чем рыночная цена, поскольку при срочной продаже приходится снижать цену. Разница с рыночным прайсом будет выше, если квартира неликвидная.
Речь идет о старом жилом фонде или больших площадях. Также на стоимость влияют район, близость к метро и другие похожие критерии. Поэтому ликвидационная стоимость однушки рядом с метро не будет сильно отличаться от рыночного ценника.
Выводы
Подводя итог, отметим:
- отчет об оценке является обязательным документом при ипотечной сделке;
- документ готовят профессионалы, ответственность которых застрахована;
- стоимость квартиры в отчете должна максимально соответствовать цене договора.
