Ремонт в подъезде: кто и когда должен делать

Подъезд — общее имущество жильцов, но вопрос, кто отвечает за его благоустройство, всегда вызывает много споров. Объясняем, кто и когда должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома и на что ссылаться, если управляющая компания бездействует.

• Подъезд — чья зона ответственности 
• Как добиться ремонта в подъезде 
• Можно ли сделать ремонт в подъезде самому
• Как часто должны делать ремонт в подъезде
• Когда жильцов могут обязать платить 

Подъезд — чья зона ответственности

Подъезд принадлежит собственникам дома — это указано в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Лестничные площадки, пролеты, окна, почтовые ящики, поручни, освещение — общедомовая собственность.

За содержание и ремонт общего имущества, согласно законодательству, отвечает управляющая организация (УО) . 

Именно УО обязана следить за состоянием подъезда, планировать и проводить ремонт, устранять аварии и так далее.

Собственники дома выбирают одну из следующих форм управления:

• управляющая компания (УК) — коммерческая организация, с которой жильцы заключают договор, чтобы та занималась обслуживанием и ремонтом дома за ежемесячную плату;
• ТСЖ (товарищество собственников жилья) — собственники сами создают юридическое лицо и управляют домом через избранное правление;
• ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — это кооператив, который строил дом и управляет им, если жильцы не передали полномочия другой УО;
• непосредственное управление — редкий случай, когда жильцы небольшого дома (до 30 квартир) управляют им сами.

Суть — жильцы не ремонтируют подъезд сами, если не решили иначе на собрании. УО обязана содержать подъезд в исправном состоянии на деньги, которые платят жильцы, — расходы «содержание и текущий ремонт общедомового имущества» включены в квартплату.

Как добиться ремонта в подъезде 

Если подъезд в запущенном состоянии, но управляющая компания не торопится с ремонтом, действуйте поэтапно. Сначала — мирно и через заявление. Если не помогает — обратитесь в надзорные инстанции.

1. Составьте заявление

Опишите, что именно нужно отремонтировать: обвалившуюся штукатурку, поврежденную плитку, неработающие светильники. Сошлитесь на договор управления и п. 3.2.9 Правил Госстроя, где указано, что косметический ремонт в подъезде многоквартирного дома проводят не реже одного раза в 3–5 лет. Приложите фото/видео поломки или ненадлежащего состояния подъезда. 

2. Подпишите заявление коллективно

Соберите подписи с собственников дома. Коллективное обращение подтверждает, что это не частная инициатива, а общая проблема.

3. Передайте заявление в УО

Направьте заявление на юридический адрес организации, официальную электронную почту (указана в выписке из ЕГРЮЛ) или отдайте лично. Для этого сделайте два экземпляра документа: один вручаете, на втором поставят входящий номер, дату и подпись — он останется у вас. 

4. Ждите ответа 30 дней

Если за месяц ответ не пришел или он вас не удовлетворил, переходите к следующему этапу.

5. Подайте жалобу в Жилищную инспекцию

Подайте жалобу, приложите копию заявления в УО, фотографии состояния подъезда. Инспекция рассмотрит обращение в течение 30 дней, проведет проверку и если выявит нарушение, то направит в управляющую организацию предписание.  

6. Подайте иск в суд

Направьте иск в районный суд по месту вашего жительства. Приложите все ранее поданные документы, сформулируйте основное требование. Например, обязать УО провести косметический ремонт в подъезде. 

Как часто должны делать ремонт в подъезде

Ремонт бывает капитальный и косметический. У них разная периодичность. Разберем, в чем их ключевые отличия.

Капитальный ремонт — это масштабные работы, которые затрагивают несущие конструкции, инженерные сети и общедомовые системы. 

Сюда входят:

• коммуникации (электро-, тепло-, водоснабжение, канализация);
• лифты, лифтовые шахты, машинные отделения;
• крыша, фасад, подвалы, фундамент.

Периодичность — индивидуальная. В каждом регионе утверждены долгосрочные (до 25 лет) и краткосрочные (до 3 лет) планы капитального ремонта. Узнать точные даты ремонта конкретного дома можно на сайте Фонда развития территорий. 

Ускорить проведение работ можно, если провести техническое обследование дома, которое подтвердит необходимость ремонта. 

Косметический ремонт — это все, что касается внешнего вида: побелка и покраска стен, замена светильников, дверей, почтовых ящиков, поручней и пола. 

Периодичность — раз в 3–5 лет, зависит от состояния и категории здания. График и сроки должны быть прописаны в договоре управления домом.

Можно ли сделать ремонт в подъезде самому

Любые изменения нужно согласовывать с остальными собственниками. Самим красить стены, устанавливать камеры, менять почтовые ящики или перекладывать плитку нельзя. Это самоуправство и повод для конфликта.

Как это сделать законно:

1. Организуйте общее собрание собственников. Для этого уведомите жильцов письменно минимум за 10 дней до проведения.
2. Сформулируйте повестку дня, например: «Провести косметический ремонт в подъезде №1».
3. Опишите перечень работ: что именно будете ремонтировать, какие материалы использовать, в каком объеме и в какие сроки.
4. Определите источник финансирования: из средств на счете дома, за счет дополнительных взносов жильцов или деньгами управляющей компании.
5. Назначьте исполнителя — подрядную организацию, управляющую компанию или инициативную группу жильцов.
6. Проведите голосование. Решение согласовано, если за — более 50% жильцов.
7. Оформите протокол, соберите подписи и передайте его в управляющую организацию. Ждите результаты рассмотрения.  

Если жильцы решили привести подъезд в порядок своими силами — без карты «Халва» не обойтись. Покупайте материалы и инструменты с кешбеком у партнеров, а все траты отслеживайте в приложении. 

Когда жильцов могут обязать платить

Управляющая организация обязана делать текущий ремонт за свой счет, без дополнительных сборов.

Но есть исключения:

• жильцы хотят улучшить подъезд: установить новые почтовые ящики, плитку, заменить двери или освещение на более дорогое;
• нужно адаптировать подъезд под специальные нужды — например, установить пандус или дополнительные перила; 
• УК не может уложиться в базовую смету — например, из-за резких изменений на рынке стройматериалов.
  

В этих случаях дополнительный сбор возможен по решению общего собрания. На собрании обсуждают объем работ, смету и сумму взноса. Когда не менее 50% голосов за — решение становится обязательным для всех собственников.

Подъезды — общедомовая собственность жильцов. Но за их благоустройство и внешний вид отвечает управляющая организация. Существует два вида ремонта: капитальный — проводят раз в 25 лет, и косметический — раз в 3–5 лет. Если ваша УО бездействует, обратитесь с жалобой в Жилищную инспекцию, а затем с иском в суд.