Стоит ли покупать квартиру в 2023 году

Активность покупателей на рынке недвижимости напрямую зависит от общего ощущения стабильности. За 2022 год спрос на жилье ожидаемо снизился по сравнению с 2021 годом. А что же с ценами?

• Каким для сферы недвижимости был 2022 год
• Что изменилось в 2023 году
• Подешевеют ли квартиры в 2023 году
• Как выгоднее купить квартиру
• Что выбрать — новостройку или вторичное жилье
  • Плюсы и минусы новых квартир
  • Достоинства и недостатки жилья на вторичке

Каким для сферы недвижимости был 2022 год

Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость в 2021 году только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

В 2022 году картина изменилась:

• спрос на недвижимость на вторичном рынке снизился примерно на 12%;
• интерес к квадратным метрам в новостройках сократился в среднем на 21,7%.

Самое значительное влияние на покупательскую активность оказали: 

• повышение ключевой ставки Банка России;
• ухудшение условий по льготной ипотеке (с марта по май 2022 года ее выдавали под 12%); 
• геополитическая ситуация, а также высокая активность покупателей в предыдущие периоды.

Снижение спроса не стало поводом для тотального падения цен на квадратные метры. Напротив, по данным Росстата, жилье на вторичке за прошлый год подорожало почти на 12%, а на первичном рынке — на 21%.

Такие изменения связаны со множеством факторов, среди которых наибольшую роль сыграли:

• высокая инфляция — 11,94%, что на 3,55% больше, чем годом ранее;
• удорожание стройматериалов и расходов на логистику — совокупно на 30–50%.

Что изменилось в 2023 году

К началу 2023 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин.

• Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали расти, за исключением отдельных регионов и сегментов недвижимости.
• Условия льготной ипотечной программы хотя и улучшились по сравнению с апрелем 2022 года, но уже не были столь привлекательны, как изначально. Новая ставка 8%, а на этапе запуска была 6,5%.
• За последние 14 месяцев ЦБ менял ключевую ставку восемь раз. Несмотря на то что сейчас она даже на 1% ниже, чем была в начале 2022 года, ситуацию нельзя назвать стабильной. Это отражается и на условиях кредитования, и на политике рассмотрения заявок в коммерческих банках — кредиторы стали строже отсеивать потенциальных заемщиков.
• Закредитованность населения по-прежнему высока, несмотря на небольшое падение с 55,6% до 54%.
• Возросший уровень инфляции вызвал рост цен на товары массового потребления и, как следствие, снижение покупательной способности.
• Падение спроса и перенасыщение рынка вынуждают продавцов сбивать цены на вторичку, а застройщиков — предоставлять покупателям скидки и дополнительные бонусы.

Государство продолжает поддерживать рынок, но наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Когда речь идет о нескольких миллионах рублей на десяток-другой лет, повышение даже на 1-2% имеет значение. Субсидированная ипотека от застройщиков тоже стала менее привлекательной — кредитование подорожало с 0,01% до 3% годовых.

Вторичное жилье с конца 2022 года в среднем по стране незначительно подешевело. Падение стоимости квартир в новостройках сдерживает зависимость от себестоимости проектов. Но теперь можно найти предложения с дополнительными бонусами — например, с ремонтом в подарок.

В некоторых регионах ценовые изменения более заметны, но стоит отметить, что, несмотря на удешевление по сравнению с предыдущим годом, стоимость жилых «квадратов» по-прежнему заоблачно высока для большинства россиян.

Взвесьте свои возможности и рассчитайте предварительный платеж по ипотеке с калькулятором Совкомбанка. Можно учесть все параметры: желаемый срок кредитования, размер первоначального взноса и полную стоимость квартиры. 

Подешевеют ли квартиры в 2023 году

Более-менее точно предсказать, что будет с ценами дальше, сейчас довольно сложно. Но многие аналитики в конце 2022 года высказывали мнение, что жилье подешевеет на 15–30%. Такой прогноз объясняли нестабильной ситуацией в мире, оттоком населения, снижением или стагнацией доходов и так далее.

Однако заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в недавней пресс-конференции дал понять, что для серьезного обвала рынка недвижимости оснований нет. Также он отметил, что сейчас мы наблюдаем идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий.

Жилье не может дешеветь, если растет объем проектного финансирования строительства, земля и отдельные виды строительных материалов дорожают, увеличиваются расходы на развитие инфраструктуры. По крайней мере, если речь о первичке.

Застройщики наверняка продолжат предпринимать различные способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки и рассрочку*. Если экономика обойдется без новых серьезных потрясений, то спрос уже к осени вернется к нормальному уровню. Наверняка этому поспособствует и приближение к дате окончания действия программы льготного кредитования (1 июля 2024 года).

Поэтому можно предположить скорее временную стагнацию цен на новостройки, нежели снижение рыночной стоимости.

Если говорить о вторичке, то и здесь каких-то колоссальных падений пока не предвидится. Да, встречаются выгодные предложения с хорошим дисконтом, но в основной массе продавцы предпочитают не продавать вовсе, чем продавать дешево.

Как выгоднее купить квартиру

В первом полугодии предыдущего года риелторы прогнозировали, что спад спроса приведет к появлению более дешевой недвижимости, но в итоге, несмотря на колебания, цены все равно выросли. И вероятность, что произойдет значительный откат, крайне мала. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один — покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.

Предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2023 году.

• Сравнивайте.

Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.

• Не берите ипотечный кредит, если у вас мало собственных накоплений.

Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону. Компенсировать высокий процент можно за счет увеличения первоначального взноса.

• Инвестируйте с умом.

Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, сейчас это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Наиболее пригодна для инвестирования молодая вторичка — речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки — можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное — не прогадать с выбором локации. 

Что выбрать — новостройку или вторичное жилье

Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить — квартиру в новостройке или в давно сданном доме.

Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить — никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы и минусы новых квартир

Достоинства и недостатки жилья на вторичке

Если ситуация позволяет отложить переезд и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.

Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.

Насколько наши прогнозы окажутся верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.