Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Сначала коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Потом наступил февраль 2022 года, когда Центробанк увеличил ключевую ставку до 20%, а следом подскочили ставки по ипотеке.
Казалось бы, спрос на недвижимость должен падать, а следом и расценки. Но рынок проявил удивительную стойкость. Несмотря на планомерное снижение ключевой ставки и доступность ипотеки, недвижимость действительно стала менее популярной, но квадратные метры все продолжали дорожать. Хоть и не так стремительно, как раньше.
В конце 2022 года из-за сокращения спроса цены все-таки начали снижаться. И теперь перед супружеской парой встал сложный выбор: покупать жилье сейчас или подождать возможности приобрести квартиру по более привлекательной цене.
Каким для сферы недвижимости был 2022 год
Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость в 2021 году только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.
Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.
В 2022 году картина изменилась:
- спрос на недвижимость на вторичном рынке снизился примерно на 12%;
- интерес к квадратным метрам в новостройках сократился в среднем на 21,7%.
Самое значительное влияние на покупательскую активность оказали:
- повышение ключевой ставки Банка России;
- ухудшение условий по льготной ипотеке (с марта по май 2022 года ее выдавали под 12%);
- геополитическая ситуация, а также высокая активность покупателей в предыдущие периоды.
Снижение спроса не стало поводом для тотального падения цен на квадратные метры. Напротив, по данным Росстата, жилье на вторичке за прошлый год подорожало почти на 12%, а на первичном рынке — на 21%.
Такие изменения связаны со множеством факторов, среди которых наибольшую роль сыграли:
- высокая инфляция — 11,94%, что на 3,55% больше, чем годом ранее;
- удорожание стройматериалов и расходов на логистику — совокупно на 30–50%.
Что изменилось в 2023 году
К началу 2023 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали расти, за исключением отдельных регионов и сегментов недвижимости.
- Условия льготной ипотечной программы хотя и улучшились по сравнению с апрелем 2022 года, но уже не были столь привлекательны, как изначально. Новая ставка 8%, а на этапе запуска была 6,5%.
- За последние 14 месяцев ЦБ менял ключевую ставку восемь раз. Несмотря на то что сейчас она даже на 1% ниже, чем была в начале 2022 года, ситуацию нельзя назвать стабильной. Это отражается и на условиях кредитования, и на политике рассмотрения заявок в коммерческих банках — кредиторы стали строже отсеивать потенциальных заемщиков.
- Закредитованность населения по-прежнему высока, несмотря на небольшое падение с 55,6% до 54%.
- Возросший уровень инфляции вызвал рост цен на товары массового потребления и, как следствие, снижение покупательной способности.
- Падение спроса и перенасыщение рынка вынуждают продавцов сбивать цены на вторичку, а застройщиков — предоставлять покупателям скидки и дополнительные бонусы.
Государство продолжает поддерживать рынок, но наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Когда речь идет о нескольких миллионах рублей на десяток-другой лет, повышение даже на 1-2% имеет значение. Субсидированная ипотека от застройщиков тоже стала менее привлекательной — кредитование подорожало с 0,01% до 3% годовых.
Вторичное жилье с конца 2022 года в среднем по стране незначительно подешевело. Падение стоимости квартир в новостройках сдерживает зависимость от себестоимости проектов. Но теперь можно найти предложения с дополнительными бонусами — например, с ремонтом в подарок.
В некоторых регионах ценовые изменения более заметны, но стоит отметить, что, несмотря на удешевление по сравнению с предыдущим годом, стоимость жилых «квадратов» по-прежнему заоблачно высока для большинства россиян.
Взвесьте свои возможности и рассчитайте предварительный платеж по ипотеке с калькулятором Совкомбанка. Можно учесть все параметры: желаемый срок кредитования, размер первоначального взноса и полную стоимость квартиры.
Подешевеют ли квартиры в 2023 году
Более-менее точно предсказать, что будет с ценами дальше, сейчас довольно сложно. Но многие аналитики в конце 2022 года высказывали мнение, что жилье подешевеет на 15–30%. Такой прогноз объясняли нестабильной ситуацией в мире, оттоком населения, снижением или стагнацией доходов и так далее.
Однако заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в недавней пресс-конференции дал понять, что для серьезного обвала рынка недвижимости оснований нет. Также он отметил, что сейчас мы наблюдаем идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий.
Жилье не может дешеветь, если растет объем проектного финансирования строительства, земля и отдельные виды строительных материалов дорожают, увеличиваются расходы на развитие инфраструктуры. По крайней мере, если речь о первичке.
Застройщики наверняка продолжат предпринимать различные способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки и рассрочку. Если экономика обойдется без новых серьезных потрясений, то спрос уже к осени вернется к нормальному уровню. Наверняка этому поспособствует и приближение к дате окончания действия программы льготного кредитования (1 июля 2024 года).
Поэтому можно предположить скорее временную стагнацию цен на новостройки, нежели снижение рыночной стоимости.
Если говорить о вторичке, то и здесь каких-то колоссальных падений пока не предвидится. Да, встречаются выгодные предложения с хорошим дисконтом, но в основной массе продавцы предпочитают не продавать вовсе, чем продавать дешево.
Саша и Маша сошлись во мнении, что раз уж они твердо решили улучшить жилищные условия, то лучше сделать это сейчас. Выжидание снова может сыграть с ними дурную шутку.
Как выгоднее купить квартиру
В первом полугодии предыдущего года риелторы прогнозировали, что спад спроса приведет к появлению более дешевой недвижимости, но в итоге, несмотря на колебания, цены все равно выросли. И вероятность, что произойдет значительный откат, крайне мала. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один — покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.
Предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2023 году.
- Сравнивайте.
Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.
- Не берите ипотечный кредит, если у вас мало собственных накоплений.
Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону. Компенсировать высокий процент можно за счет увеличения первоначального взноса.
Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Гибкие условия сыграют вам на руку:
- вы можете открыть вклад дистанционно;
- управлять им не выходя из дома;
- увеличить ставку до 21%, пользуясь картой «Халва».
Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.
- Инвестируйте с умом.
Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, сейчас это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Наиболее пригодна для инвестирования молодая вторичка — речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки — можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное — не прогадать с выбором локации.
Что выбрать — новостройку или вторичное жилье
Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить — квартиру в новостройке или в давно сданном доме.
Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить — никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.
Плюсы и минусы новых квартир
|
Плюсы |
Минусы |
|
Покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 15–20% дешевле |
От покупки до получения ключей может пройти очень много времени |
|
Все новое и современное |
Есть риск долгостроя |
|
Большой выбор планировок с разными площадями |
Молодые жилые кварталы нередко плохо развиты — сразу после заселения можно столкнуться с нехваткой нормальных магазинов, школ и детских садов, недостаточной транспортной доступностью |
|
Простота оформления сделки — нет необходимости в дополнительных проверках |
Нельзя посмотреть квартиру заранее |
|
Более выгодные условия ипотеки — ставки ниже, есть льготные программы |
В большинстве случаев нужно делать ремонт и терпеть шум от соседей, которые находятся в точно такой же ситуации |
Достоинства и недостатки жилья на вторичке
|
Плюсы |
Минусы |
|
Не нужно ждать окончания строительства — заезжай и живи |
Прежде чем заключить сделку, нужно проверить жилье на «чистоту» |
|
Большой выбор в любом районе |
Сложности при оформлении ипотеки — например, банк не одобрит сделку, если прежние владельцы сделали незаконную перепланировку |
|
Развитая инфраструктура — вероятнее всего, рядом уже есть все, что нужно для комфортной жизни |
Могут возникать проблемы с парковкой — видимо, раньше не предполагали, что практически в каждой семье будет по 1-2 автомобиля |
|
Можно найти варианты с хорошим ремонтом |
Плохое состояние общего имущества (кровли, лифта, проводки, труб и т. д.) — даже если в самой квартире все хорошо, это не значит, что так можно сказать обо всем доме |
Если ситуация позволяет отложить переезд и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.
Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.
Насколько наши прогнозы окажутся верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.
