Баннер
Умный потребитель

Что делать, если квартира не продается?

Артур Сафин
/ 25 мая 2023 09:20
2.7 тыс.
10 мин.
Текст изменился / 18 сентября 2023

Продавцы стремятся реализовать недвижимость максимально быстро: у многих бывает подобрана новая жилплощадь, они боятся ее упустить. Но иногда продажа затягивается. Разбираемся, почему квартира не продается.

срок продажи квартиры
Не спешите паниковать: в сентябре 2022 года на реализацию трехкомнатной квартиры уходило в среднем 73 дня

Не делать поспешных выводов

По данным на сентябрь 2022 года, средний срок продажи квартир в зависимости от количества комнат варьируется от 55 до 73 дней. Следовательно, если недвижимостью активно интересуются, но не покупают — это не повод переживать. Покупатели изучают альтернативные варианты, взвешивают все за и против. 

Также учитывайте, что рынок недвижимости завязан на платежеспособном спросе. Если в экономике кризисная ситуация, а у людей недостаточно денег, сложно рассчитывать на заинтересованность. 

Повод для тревоги есть, если ситуация в экономике благоприятная, но по квартире нет запросов. 

Факт дня
Рубль-плата — самая тяжелая монета царской России и одна из самых редких. Она весила больше полутора килограммов и чеканилась из меди при Екатерине I.

Снизить цену

Вы обожаете свою квартиру, вложили в нее все сердце и душу. Однако законы рынка суровы: он стремится к справедливой цене, которая может отличаться от ваших желаний. Чтобы определить рыночный прайс, проанализируйте:

  •  историю прошлых сделок с аналогичными квартирами в вашем доме и районе;
  •  текущие предложения других продавцов в вашем доме и районе.

Также при определении цены учитывайте:

  • число комнат и этаж, площадь квартиры, состояние ремонта;
  •  инфраструктуру и расстояние до метро;
  •  характеристики дома: год постройки, материал строительства, наличие «двора без машин», лифты. 

Необязательно ставить цену, идентичную конкурентам. Если хотите продать быстрее, пойдите на небольшой дисконт: в пределах 5%. Покупателями такой шаг будет воспринят позитивно. Вы же продадите жилплощадь гораздо быстрее других продавцов. 

Если сомневаетесь в способности правильно определить цену, обратитесь к риэлтору или используйте сервисы по анализу цены. 

Сделать новые фото 

Наличие хорошего продукта — это половина успеха. Важно его правильно преподнести. Для этого сделайте качественные фотографии квартиры. 

Желательно фотографировать днем, чтобы покупатели видели, сколько попадает солнечного света из окон. 

Важно снять все комнаты в разных ракурсах. Не будет лишним предварительно убраться в квартире. 

Покупатели будут вам благодарны, если одно из фото будет посвящено плану помещения. Так он сможет понять, какую площадь имеют ванна, прихожая, кухня, комнаты, лоджия/балкон. 

Изменить описание объявления

Долго не можете продать квартиру? Возможно, причина кроется в описании объявления. Оно должно быть подробным, но конкретным. Цель продавца — подчеркнуть достоинства и не акцентировать внимание на недостатках. Необязательно рассказывать о том, что покупатель может посмотреть сам, или то, что «подсветит» агрегатор объявлений, например, расстояние до метро. 

Лучше описать характеристики недвижимости, ее состояние, какую мебель и технику планируете оставить. Выделить уникальные особенности, например, преимуществом будет шикарный вид из лоджии. Особое внимание в описании уделяют форме оплаты, а также юридическим нюансам вроде наличия обременений, несовершеннолетних собственников. Полезно будет рассказать о размере коммунальных платежей. Поводом позвонить продавцу будет опция торга. 

«Включить» юридические сложности в цену

Если есть сложности с документами, которые увеличивают срок выхода на сделку, то это будет аргументом не в пользу квартиры. Отпугнуть может отсутствие собственника и продажа жилья по доверенности. Учитывая, что ее можно отозвать, покупатель идет на риск. Продавцам стоит включать этот риск в цену, предлагая свою недвижимость ниже рынка.

Также среди юридических сложностей выделим следующие. 

Наличие обременений

Что делать, если не можете продать квартиру? Причина может быть в обременениях. Если продаваемая квартира — ипотечная, спрос на нее будет ниже. Дело в том, что при продаже потребуется участие банка, выдавшего заем. Это приводит к увеличению срока сделки.

Практика последних лет показывает, что квартиры с обременением не пугают покупателей. Да и банки стали более лояльны к переводу ипотечного долга на нового плательщика. 

Чтобы заинтересовать больше клиентов, продавцу нужно либо самому закрыть кредит, либо компенсировать покупателю неудобства — снизьте цену. 

Несовершеннолетний собственник

При наличии несовершеннолетних собственников срок сделки увеличивается. Мало того, что необходимо согласие органа опеки и попечительства, так еще и нельзя ущемить интересы ребенка: он или получает деньги с продажи, или улучшает жилищные условия. 

Подогреть спрос в такой ситуации можно только через снижение цены недвижимости. 

«Подозрительная» сделка

Покупателя может смутить, если по квартире за короткий период было несколько переходов права собственности, а последний произошел менее года назад. Также подозрительной может быть высокая разница в цене в сравнении с предыдущей сделкой: например, несколько месяцев назад покупатель купил квартиру за 14 млн рублей, а сейчас продает за 9 млн. 

Наследство

Квартиры, недавно полученные по наследству, отпугивают покупателей. Новые наследники могут оспорить сделку.

Покупателю лучше подготовить нотариально заверенные отказы от наследства (что ничего не гарантирует, ведь он может быть признан недействительным). Также надо быть готовым к дисконтам на квартиру. 

Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка станет причиной для отказа в ипотеке. Поэтому, если продавец не проведет все необходимые процедуры, он просто лишает себя части спроса. Крайне важно согласовать все изменения в установленном порядке. 

юридические недостатки квартиры
Квартиру с юридическими нюансами приходится продавать ниже рынка Источник: piqsels.com

Учесть нерешаемые недостатки объекта

Есть квартиры, которые не пользуются спросом в силу неисправимых недостатков. Так, покупатели не любят:

  • Первые и последние этажи. Первый плох тем, что происходящее в квартире будет доступно всем зевакам. Не всегда туда попадает достаточно солнечного света. Последний плох тем, что в отсутствие технического этажа могут быть протечки с крыши дома. 
  • Второй этаж. Здесь основной проблемой может быть козырек, который лишает покупателя видовых характеристик. А еще на первом этаже часто располагается коммерция, от которой могут быть шум, гам и разные неприятные запахи. 
  • Угловое расположение. Такие квартиры считают холодными. 
  • Отсутствие лифта. Например, квартира на 11 этаже, лифт едет только до 10.

Также в число нерешаемых недостатков можно включить давнюю постройку дома, плохую транспортную доступность, отсутствие инфраструктуры: супермаркетов, торговых центров. Все это надо закладывать в цену, чтобы поддержать спрос. А еще надо быть готовым к торгу.

недостатки квартиры
Если у квартиры есть объективные недостатки, которые не исправить, продавцу нужно закладывать их в цену

Правильно себя вести

Отсутствие гибкости при общении с покупателем приводит к снижению спроса на квартиру. Это может выражаться:

  • В ограниченной коммуникации. Продавец с опозданием отвечает на вопросы, либо игнорирует их, не подстраивается под удобное для покупателя время для просмотра.
  • В отсутствии гибкости. Ее можно проявить по форме оплаты, например, согласовав ипотеку. Можно пойти навстречу при подписании договора задатка: согласиться на 50 тысяч вместо 100 тысяч рублей. Или вовсе оформить договор аванса, чтобы снизить риски для покупателя.  
  • В отказе от торга. Даже символическая скидка может создать правильный психологический фон. 

Если нет возможности продавать самому, то наймите риэлтора. Он решит все организационные вопросы. Комиссию за его услуги можно включить в стоимость, сделав ее чуть выше.

Резюмируем.

Причин отсутствия спроса на квартиру — множество. Часть из них являются устранимыми, например, плохие фотографии и текст объявления, неправильное поведение продавца. Часть носят неустранимый характер: юридические сложности и объективные характеристики объекта, например, квартира на 1 этаже. 

Исправить первую группу недостатков продавец может сам или с помощью привлечения риэлтора. В случае с неустранимыми недостатками выход простой: снижение цены и последующий торг. 

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
2.7 тыс.
Артур Сафин
Артур Сафин
Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.
Баннер