Идеология СССР обещала нашим советским предкам, что когда в стране наступит коммунизм, любое имущество в равной степени станет принадлежать каждому, кто им пользуется. Светлое коммунистическое будущее так и не наступило, зато идея совместной собственности нашла отражение в российском жилищном праве.
Что такое общая долевая собственность
Часто жилье принадлежит на равных правах сразу нескольким жильцам. Самый тривиальный случай — семья, которая живет в квартире, купленной после свадьбы. Здесь речь идет о совместной собственности — недвижимость целиком (как единый объект) в равной степени принадлежит обоим супругам. Любое решение по квартире они должны принимать вместе.
Однако случаются ситуации, когда недвижимость нужно справедливо разделить между владельцами:
- супруги расторгли брак;
- семья приватизировала жилье;
- квартира (дом) досталась нескольким хозяевам в наследство;
- гражданин получил право долевой собственности по решению суда.
В этом случае владельцам следует оформить общую долевую собственность на недвижимость. Только после этой бюрократической формальности каждый собственник получит право распоряжаться своей долей.
Следует понимать, что доля одного владельца в ОДС имеет только денежное выражение. При этом иногда по решению суда человек получает конкретную часть жилплощади (часть дома с отдельным входом или комнату в коммунальной квартире). Однако в большинстве случаев ОДС не конкретизирует этот вопрос.
У вас есть доля в общей недвижимости, а так хочется иметь полностью свою квартиру? Вы уже на полпути к цели: продав свою долю в ОДС вы получите сумму, которой наверняка будет достаточно для первоначального взноса по ипотеке. А дальше все просто — обращаетесь в Совкомбанк и покупаете жилье своей мечты на выгодных условиях и без нервотрепки.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Что дает право владения долей в ОДС
Василий Петров получил в наследство ¼ квартиры с общим метражом в 40 м2. Путем несложных математических вычислений молодой человек определил, что где-то в двушке имеются его личные 10 м2.
Осмотрев квартиру, Петров объявил остальным наследникам, что в комнате площадью 8 м2 он собирается прописать и поселить свою бабушку, а на балконе (2 м2) будет разводить цыплят. Невзирая на возражения соседей, он принялся реализовывать свой план.
Законны ли действия Василия? Ответ — нет, не законны.
Что можно сделать со своей долей
Владение долей в общей собственности не означает, что собственник может распоряжаться «своими» 10 м2 так, как он пожелает, без оглядки на мнение других совладельцев. Более того, в квартире нет «его» квадратных метров. Каждый совладелец имеет равные права на пользование любой частью жилплощади по прямому назначению.
Разберемся, какие действия можно совершать со своей долей только по взаимному согласию всех участников ОДС.
- Объявить какую-то часть жилплощади своей и использовать ее по собственному усмотрению. Например, маловероятно, что совладельцы (если они живут в квартире) согласятся, чтобы в одной из комнат находился приют для четвероногих питомцев.
- Сделать ремонт или даже масштабную перестановку мебели.
- Зарегистрировать в квартире людей, которым не принадлежит в ней доля. Исключение — несовершеннолетние дети владельца доли, их можно прописать без согласования.
Фактически гражданину Петрову принадлежит лишь ¼ часть стоимости квартиры. Соответственно, эту долю он может продать или обменять. В этом и заключается главный плюс ОДС. Однако и здесь есть нюансы, которые мы рассмотрим ниже.
Как оформить общую долевую собственность
Итак, мы узнали, какие преимущества дает перевод статуса недвижимости в ОДС. Теперь разберемся, как ее оформить.
Главный документ, который подтверждает принадлежность гражданину доли в недвижимости — это выписка из ЕГРН. То есть цель всей процедуры оформления заключается в получении этой официальной бумаги.
Готовим основные документы
Для того, чтобы подать заявление в Росреестр на оформление ОДС, следует выполнить несколько условий.
- Получить правоустанавливающие документы на владение долей в недвижимости. Это может быть решение суда, договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
- Получить согласие на процедуру оформления ОДС от каждого будущего владельца доли или добиться соответствующего решения суда.
К примеру, если в только что приватизированной квартире проживают четыре члена семьи, то все они являются собственниками по праву совместной собственности. Для оформления ОДС каждый совершеннолетний домочадец должен подписать согласие. За несовершеннолетних бумагу подписывает законный представитель.
К счастью, с 2019 года требования к этой процедуре стали мягче. ФЗ-76 разрешает в некоторых ситуациях (в том числе описанной выше) не заверять согласия нотариально.
- Убедиться, что недвижимость стоит на кадастровом учете. Это актуально, в основном, только для частных домов. Многоквартирные дома в абсолютном большинстве случаев получают кадастровую регистрацию еще до сдачи в эксплуатацию.
Да, процедура может оказаться не простой, а иногда и затратной. Вам срочно нужны деньги на жизнь, а до разрешения житейских проблем еще далеко? Оформите себе универсальную карту «Халва».
Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она, словно швейцарский нож, содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 17% с подпиской «Халва.Десятка». Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!
Если все эти условия соблюдены и на руках у вас согласия от всех владельцев долей, можно приступать к следующему шагу.
Подаем документы в Росреестр
Подать заявление с пакетом документов можно напрямую в Росреестр, но если недалеко от вас есть МФЦ, то проще воспользоваться услугами этой организации.
К комплекту документов нужно приложить:
- паспорта всех будущих владельцев долей в ОДС (для собственников моложе 14 лет — свидетельства о рождении);
- согласия;
- документы, которые подтверждают право собственности каждого будущего участника ОДС;
- решение суда (если оно есть).
Необходимо также оплатить госпошлину в размере 2000 рублей — одну на всех. То есть эту сумму делят поровну между всеми участниками ОДС, в том числе несовершеннолетними (за них платят законные представители).
От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие — граждане, чей месячный доход (в пересчете на каждого члена семьи) ниже прожиточного минимума.
Как продать свою долю в ОДС
По закону сначала нужно предложить выкупить долю каждому из совладельцев. И лишь в случае, если никто из них не согласится на такую сделку, можно приступать к поиску покупателя со стороны. Это следует из ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки для членов ОДС.
Алгоритм продажи следующий:
- Уведомить всех совладельцев о желании продать свою долю и об условиях продажи (цене). Чтобы не было проблем в будущем, лучше отправить им официальное (заказное) письмо или телеграмму с копией. Так вы сможете доказать в суде, что не нарушили требования Гражданского кодекса.
- Если в течение месяца никто из совладельцев не изъявил желания купить вашу долю, то можно продать ее покупателю со стороны.
- Во время сделки следует оформить отчуждение вашей доли у нотариуса.
Последний пункт не обязателен в случае, если все участники ОДС одновременно продают свои доли в рамках одной сделки.
Александр и Мария — молодожены. Перед свадьбой они заключили брачный договор, в котором поделили купленную совместно квартиру пополам в рамках ОДС. Как и положено, документ был заверен нотариально.
Брак оказался крепким, и через несколько лет семейная пара решила поменять жилье. Александр нашел покупателя на квартиру и продал обе доли в рамках одного договора купли-продажи недвижимости. К документу он приложил письменное согласие супруги. При этом нотариально заверять отчуждение долей не пришлось.
Подводим итоги
Иногда в нашей жизни возникают сложные ситуации, когда общее имущество нужно справедливо поделить между несколькими владельцами. Причем часто они находятся не в лучших взаимоотношениях друг с другом.
Так бывает во время развода бывших супругов или при необходимости честно разделить наследство между не терпящими друг друга родственниками.
Перевод статуса совместной недвижимости в общедолевую собственность позволяет решить многие спорные вопросы в рамках жилищного права. Некоторые дальновидные люди проводят эту процедуру заранее, что облегчает их положение при внезапном наступлении неприятных обстоятельств.
