Баннер
Умный потребитель

Два в одном. Можно ли объединить две квартиры

Данис Казанцев
/ 10 августа 2023 18:25
2.7 тыс.
13 мин.
Текст изменился / 14 ноября 2023

Хотите расширить жилплощадь, не расставаясь с привычным домом? Есть один способ. Можно купить соседнюю квартиру и объединить со своей. Это вполне законно, хоть и непросто. Разберемся, как объединить две квартиры в одну и сколько это может стоить.

смежная квартира это
Узнаем, как создать единое целое из двух смежных помещений

Закон синергии универсален. Упрощенно он гласит, что объединение двух сущностей в единое целое повышает их суммарную эффективность — их полезные свойства взаимно усиливаются. Не является исключением и «квартирный вопрос».

В самом деле, создание общей жилплощади из двух смежных квартир часто позволяет оптимальнее использовать пространство. Например, вы сможете превратить одну из кухонь в гардеробную или рабочий кабинет.

Можно ли объединить две квартиры в одну

Для начала следует разобраться, насколько законна такая трансформация. Ведь если собственник квартир нарушил требования нормативных правовых актов, то последствия могут быть очень неприятными. Скорее всего его заставят возвращать все в исходное состояние.

Хорошая новость в том, что объединение квартир в одну — вполне законная перепланировка. Но только при условии, что при этом не были нарушены никакие нормы, а их очень много. Рассмотрим общие требования:

  1. У обеих квартир должен быть один собственник. Речь необязательно идет об одном человеке. Если обе жилплощади принадлежат, к примеру, семейной паре на правах совместного владения, это не будет препятствием для перепланировки.
  2. Не обязательно юридически переоформлять два жилья в одно, то есть ликвидировать один из адресов и лицевых счетов. Но только в случае, если в обеих квартирах остались все необходимые элементы — кухни и входные двери.
  3. Объединять можно не только по горизонтали, но и по вертикали. В первом случае квартиры находятся на одном этаже и разделены общей стеной, во втором — на разных, одна над другой. Но учтите, что получить разрешение на двухуровневую жилплощадь значительно дороже.
  4. Существенное значение имеет тип материала, из которого построен дом. Так, в монолитных и кирпичных зданиях обычно перепланировка не вызывает проблем. Даже в несущей стене можно без особого труда вырезать проем, если только в ней не находится вентиляционная шахта или технологическая ниша. Другое дело, если речь идет о блочных или панельных строениях. Большинство стен в них — несущие. Получить согласование на серьезную переделку в них сложнее и дороже.

Переживаете за сохранность своего жилья? Поберегите нервы и обратитесь в «Совкомбанк Страхование».

Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.

Объединение квартир в новостройке

как объединить две квартиры в одну
Согласовать перепланировку на этапе строительства проще всего

Это самая простая ситуация. Даже если дом уже сдан в эксплуатацию, процедура займет намного меньше времени, чем для здания, построенного 10 лет назад. 

Причина очевидна — вся документация свежая, экспертиза еще действует, и организацию, которая проектировала дом, найти несложно. Лучше всего обратиться именно в нее для согласования перепланировки.

На этапе строительства бóльшая часть процедур вообще отпадает — проектировщики заранее внесут все изменения в план дома и согласуют их в рамках общего пакета проектных документов.

Особенности горизонтального объединения

Горизонтальное объединение можно осуществить двумя способами: 

  • через общую стену — для этого потребуется прорубить проем в общей стене или полностью ее убрать (только если она не несущая);
  • через общий тамбур — при этом не нужно ничего ломать, зато придется «оккупировать» часть общедомовой площади, к которой по умолчанию относится лестничная площадка.

Второй способ кажется проще и дешевле, но в этом случае собственник попадает в зависимость от внешних обстоятельств. Ведь чтобы получить разрешение на такую операцию, требуется провести общедомовое собрание и получить согласие не менее 73% жильцов дома.

Поэтому на практике соединить смежные квартиры через общую стену проще, даже если она несущая. В этом случае проем укрепляют при помощи специальных конструкций, чтобы снять лишнее напряжение.

Можно ли согласовать по эскизу

Возможно, вы слышали, что в некоторых ситуациях перепланировку можно согласовать по уведомлению. Раньше такой способ называли «по эскизу». 

Речь идет о сильно упрощенной процедуре согласования, при которой разрешение на перепланировку получают постфактум. То есть собственник сначала вносит изменения в план жилья, а затем уведомляет об этом надзорные органы (жилинспекцию, БТИ).

Однако такой способ подойдет только в самых простых случаях, к которым объединение квартир явно не относится.

Алгоритм действий

Итак, вы решили взяться за это непростое дело. Заранее запаситесь терпением — если речь идет об объединении квартир во вторичке, вся процедура (под ключ) займет по меньшей мере четыре месяца. В среднем — полгода.

Если вы никогда раньше не занимались подобными вещами, то однозначно разумнее будет обратиться в компетентную организацию. Как говорится, делегируйте то, в чем не являетесь специалистом. 

Общий алгоритм действий будет следующим:

  1. Собрать необходимые документы.
  2. Обратиться в проектную организацию и выбрать оптимальный проект перепланировки из предложенных специалистами.
  3. Согласовать конструктивные изменения в нескольких заинтересованных  ведомствах. Обычно это бремя берет на себя исполнитель договора.
  4. Подать документы для получения окончательного разрешения и дождаться положительной резолюции.
  5. Выполнить перепланировку.
  6. Представить результаты надзорным органам.
  7. Заказать техпаспорт на новую квартиру.
  8. Подать заявление в ЕГРН на изменение данных.
  9. Получить новый единый лицевой счет (ЕЛС) ЖКХ.

Документы

Сотрудники проектной компании попросят вас предоставить правоустанавливающие документы на обе квартиры (свидетельства или выписки из ЕГРН), а также оба техпаспорта. На первом останавливаться не станем, перейдем ко второму.

Технический паспорт

Он действителен в течение трех лет. Если свежего нет, то придется получить новый. Проектировщикам не нужен весь техпаспорт целиком, поэтому можно заказать выписку из него — поэтажный план с экспликацией.

Документ выдает БТИ, но обращаться следует в МФЦ. Также можно отправить запрос непосредственно в бюро по электронной почте, но это доступно не во всех регионах.

Через пару дней вас пригласят посетить БТИ с пакетом документов. Заранее закажите в ТСЖ (УК) выписки из домовой книги и ЕЛС на каждую жилплощадь. И не забудьте захватить личный паспорт и документы, подтверждающие, что вы собственник квартир.

Срок изготовления техпаспорта зависит от возраста дома. Если он построен после 2008 года, то все необходимые данные в БТИ уже имеются. В противном случае может потребоваться экспертиза.

Соответственно, и стоимость услуги зависит от многих факторов. Даже размер госпошлины не закреплен на федеральном уровне и различается от региона к региону. В среднем она составляет от 1000 рублей. Кроме госпошлины, возможно, придется заплатить за дополнительные услуги (обмер квартиры, выезд специалиста и т. п.).

Факт дня
Первые банкноты из пластика появились в Австралии, чему предшествовало появление большого количества фальшифых купюр.

Проектная организация

К ее выбору следует подойти ответственно, иначе вся затея может пойти насмарку. Лучше всего обратиться в ту же проектную организацию, которая разрабатывала проект вашего дома. Однако для старых советских домов это невыполнимо, а значит, придется потратить время на поиск подходящей компании.

Главное требование, предъявляемое к таким организациям, — наличие допуска СРО, то есть разрешения на проектирование. 

Можно также обратиться в государственные учреждения, которые предоставляют подобные услуги на коммерческой основе. Например, соответствующее подразделение может быть в вашем БТИ.

Стоимость разработки проекта начинается от 10 000 рублей. Приблизительно столько с вас возьмут за планировку дверного проема в межкомнатной (не несущей) стене. Более масштабные проекты (демонтаж стены, реконструкция инженерных коммуникаций, укрепление проема в несущей стене) будут стоить значительно дороже.

Согласование проекта

Это самый дорогой пункт плана. Если проектная организация берет на себя это бремя, то стоимость ее услуг будет намного больше. 

Зато вы потратите гораздо меньше нервов. Ведь проект потребуется согласовать на предмет прочности строительных конструкций, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Соответственно, придется «обивать пороги» в нескольких муниципальных службах. Как минимум, это потребует много свободного времени.

Стоимость сильно различается по регионам. Практика показывает, что в Москве согласовать горизонтальное объединение двух квартир стоит  около 100 000 рублей. Если же речь о вертикальном объединении, придется выложить в среднем четверть миллиона рублей. И это не считая затрат на разработку самого проекта.

можно ли объединить две квартиры в одну
Согласовать проект двухуровневой квартиры обойдется «в копеечку»

Пугают большие суммы вложений? Они не должны стоять между вами и мечтой.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости. Заем можно оформить на сумму до 30 млн рублей на срок до 15 лет.

Разрешение на перепланировку

У вас на руках проект, согласованный по всем инстанциям? Поздравляем, но это еще не конец. 

Теперь нужно получить итоговое разрешение от государства, точнее от муниципальных органов — госжилинспекции или БТИ. Соответствующее заявление можно подать в местном МФЦ или на сайте «Госуслуги». 

Когда вас пригласят, захватите с собой правоустанавливающие и личные документы, техпаспорты (или выписки из них) на каждую квартиру и согласованный проект.

В отдельных случаях чиновники могут запросить дополнительные документы: 

  • протокол общего собрания жильцов дома, в котором они разрешили вам перепланировку общедомовой собственности;
  • разрешение со стороны органов охраны культурного наследия, если здание имеет особую архитектурную или историческую ценность;
  • согласие всех жильцов квартир, если они обе приобретены по договору соцнайма.

Срок рассмотрения заявления — до одного месяца. К сожалению, согласованный со всеми инстанциями план не гарантирует, что вы получите разрешение. В редких случаях заявители получают отказ. Тогда стоит обратиться в суд. Он может встать на вашу сторону — такие прецеденты в судебной практике есть.

Перепланировка и завершение процедуры

С момента получения разрешения все дальнейшие действия — лишь дело техники. После выполнения ремонтных работ представители госжилинспекции проверят их качество. Если у них есть нарекания, то претензии следует предъявлять непосредственным исполнителям (строителям-ремонтникам) — значит, они где-то отклонились от плана проекта.

После приема работ остается выполнить три последних пункта алгоритма: заказать техпаспорт на новую квартиру, подать заявление в ЕГРН на изменение учетных данных и получить новый единый лицевой счет (ЕЛС) ЖКХ.

На это тоже потребуется потратить деньги и время. Однако по сравнению с предыдущими испытаниями это покажется вам мелочью.

Подводим итоги

Итак, повторим основные тезисы:.

  1. Объединение нескольких квартир в одну (неважно, горизонтальная или вертикальная) — это законная перепланировка, если соблюсти все правила. 
  2. Проще всего это сделать в новостройке на этапе строительства, немного сложнее — в течение нескольких лет после сдачи дома и труднее всего — в старых домах.
  3. Проектная организация обязательно должна иметь допуск СРО.
  4. Процедура согласования при объединении квартир в одну — самый сложный и дорогостоящий пункт алгоритма.
  5. Общая стоимость затеи в значительной степени зависит от региона.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
2.7 тыс.
Данис Казанцев
Данис Казанцев
Люблю анализировать и разбирать этот мир по кирпичикам. Стану вашим проводником в непредсказуемых финансовых джунглях.
Баннер