Баннер
Умный потребитель

Как продавать и покупать квартиру по доверенности

Гузель Хусаинова
/ 19 декабря 2022 17:40
10.4 тыс.
14 мин.
Текст изменился / 14 ноября 2023

Казалось бы, доверенность предназначена упрощать проведение сделок с недвижимостью. Но на деле обе стороны – покупатель и продавец – сталкиваются с высокими рисками. Разбираемся в них вместе.

покупка продажа квартира доверенность
Рассказываем, как правильно продавать и покупать недвижимость по доверенности 

Когда нужна доверенность

Я уже несколько лет живу в другом городе вдали от семьи. Своей квартирой я еще не обзавелась, поэтому в родительском доме у меня остаются доля и прописка. Но в этом году мама с папой решили продать его.

Я думала, что одной длительной поездки для проведения сделки будет достаточно. Но подготовка документов затянулась, мне было пора возвращаться. Тогда мама предложила составить доверенность на ее имя. Это позволило бы продать дом по моему согласию, но без личного присутствия.

Доверенность – это документ, по которому одно лицо может действовать за другого. Представителем может стать любой дееспособный человек: родственник, близкий друг и даже риелтор. 

После составления договора он официально представляет интересы доверителя в сделках. При продаже или покупке недвижимости он обычно получает следующие полномочия

  • подписание бумаг (договор, актов приема-передачи);
  • внесение/получение аванса;
  • сбор и передача документов;
  • получение/передача денег.

Важно: мало кто передает доверенному лицу все права, чаще всего он владеет ограниченными полномочиями.

Но здесь есть исключения. Некоторые действия по закону нельзя провести даже с доверенностью. Среди них:

  • сделки личностного характера: например, составление завещания/брачного договора;
  • подписание кредитного договора (при покупке квартиры в ипотеку).

Нельзя оформить бумагу, если вы хотите стать участником этой сделки. То есть доверенное лицо не может купить недвижимость у доверителя. 

Мы разобрались с правами представителя, теперь перейдем к видам документа. Он может быть:

  • Разовый

По нему можно совершить только одно действие или несколько, но однократно. Например, только один раз собрать бумаги, передать их на проверку и заключить сделку. Как только человек пройдет все этапы, документ потеряет свою силу.

  • Специальный

Дает право проводить одну и ту же сделку много раз. Обычно его составляют для сдачи квартиры от лица владельца. 

  • Генеральный

Доверенное лицо может полностью распоряжаться имуществом второго человека как своим. Но доверитель вправе добавить сделки-исключения, тогда они станут недоступны представителю.

Юристы считают такой вид документа самым ненадежным. Но если доверитель составил такую бумагу на одного из членов семьи, поводов для беспокойств меньше.

Так делают для того, чтобы всеми этапами сделки занимался один человек. Иначе каждому из домочадцев пришлось бы срочно бросать все дела для оформления одной справки.

Важно: не стоит составлять генеральную доверенность на квартиру с правом продажи, если вы плохо знаете человека.

Как оформить доверенность на продажу недвижимости

Предположим, вы продаете квартиру и хотите провести сделку по доверенности. Для составления документа найдите нотариуса. Проверить его статус можно через специальный реестр, у каждого субъекта РФ он свой. Например, так выглядит база Татарстана

При оформлении обязательно присутствие доверителя. От будущего представителя нужны только паспортные данные – подойдет даже копия документа.

В некоторых случаях нужны дополнительные бумаги. Например, если права передает несовершеннолетний, понадобятся его свидетельство о рождении и паспорт его родителя/опекуна. 

Для оформления ипотеки в Совкомбанке вам тоже не понадобится множество документов. И это не единственное преимущество: вы также получите выгодную процентную ставку и комфортный срок кредитования. 

А еще вы можете рассчитать примерный ежемесячный платеж, используйте для этого наш калькулятор. 

Перед обращением к нотариусу сформулируйте, какие права вы хотите передать представителю. Также определитесь, на какую недвижимость они будут распространятся и как долго действовать.

Обязательно обозначьте два условия:

  • Может ли доверенное лицо получить деньги от сделки

Если вы уверены в человеке, можете предоставить ему это право. Но безопаснее будет получить средства на счет, доступ к которому будет только у вас. 

Есть еще один удобный вариант: вторая сторона проверит поступление денег, но воспользоваться ими не сможет. 

  • Право передоверия 

Оно позволяет представителю передавать полученные права третьему лицу. Согласие собственника на это создаст определенные риски, поэтому от передоверия лучше отказаться.

Важно: если доверитель не может посетить нотариуса, его можно вызвать на дом. Это удобно для пожилых и людей с ограниченными возможностями. 

доверенность нотариус
Подходите к составлению документа ответственно

Проверьте бумагу после оформления. В нем должны указать: 

  • дату составления;
  • срок действия (если его нет, он автоматически равен одному году);
  • сведения об обеих сторонах;
  • данные о недвижимости;
  • полномочия представителя;
  • сумма сделки (если она заранее известна). 

Не забудьте поставить подписи – свою и вашего доверенного лица.

Важно: если объектом сделки выступает недвижимость за рубежом, доверенность будет бессрочной. Ее действие прекратится только после аннулирования. 

Составляя доверенность на квартиру, нотариус обязан донести обеим сторонам об их ответственности. Особенно важно объяснить владельцу недвижимости, что последствия сделки в любом случае ложатся на него.

Представим, что представитель подписал документ о продаже квартиры за меньшую сумму. По закону выходит, что собственник одобрил новую стоимость. Получить остаток средств просто так не получится. Решать вопрос придется в суде.

Когда доверенность недействительна

Мы не просто так сделали акцент на проверке доверенности. Одна ошибка – и она станет недействительной. 

Есть еще несколько случаев, когда документ утрачивает свою силу:

  • собственник или доверенное лицо умерли до продажи/покупки недвижимости;
  • одну из сторон признали недееспособной, частично дееспособной или пропавшей без вести;
  • у нотариуса не было права на деятельность. 

Можно ли отозвать доверенность

Доверитель может отменить ее, когда захочет. Срок действия не станет тому препятствием. 

Для этого нужно написать заявление у нотариуса, необязательного своего. После этого он изменит статус в электронном реестре. Доверенность на продажу квартиры перестанет действовать в течение суток.

Как проверить подлинность документа при покупке недвижимости

Теперь разберемся в случае, когда вы покупаете квартиру у продавца по доверенности. 

Такие сделки несут повышенный риск, поэтому хорошо изучите документ. Обратите внимание на: 

  • дату выдачи (без нее бумага недействительна); 
  • данные о доверителе должны совпадать с теми, что указаны в выписке из ЕГРН
  • данные о представителе – с теми же, что в его паспорте. 

Печать нотариуса должна быть четкой, а ФИО – разборчивыми. Проверить его лицензию можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Каждому документу присваивают номер, который затем отображается в реестре. На бумаге он записан в строке: «Зарегистрирован за номером ___». Именно эти цифры помогут нам убедиться, что доверенность настоящая.  

Снова перейдите на сайт ФНП. Введите реестровый номер и дату удостоверения. Если бумага существует, система выдаст номер в ЕИСН и ФИО ответственного за нее нотариуса.

Важно: цифры из реестра и ЕИСН будут отличаться. Не пугайтесь этого, так и должно быть. 

Не забудьте проверить, как долго действует доверенность. Напоминаем: если сроков нет, на ее использование есть год с момента выдачи. 

Юристы обращают внимание: чем меньше период между выдачей документа и подписанием договора купли-продажи, тем лучше. 

Факт дня
Деньги из дерева — сентинниали — выпускали в городе Мус-Джо в Канаде из-за нехватки других материалов.

Риски при покупке недвижимости по доверенности

Покупая квартиру по доверенности, важно проверить личность владельца и его дееспособность. Будьте внимательны, если доверителем выступает пенсионер или человек с инвалидностью. Они чаще становятся жертвами мошенников.

Не забывайте об обстоятельствах составления бумаги. Все еще бывают случаи, когда злоумышленники получают ее обманом или угрозами. 

Исключить риски можно, если вы обратитесь к выдавшему документ нотариусу. Он подтвердит его подлинность и правомерность.

Ситуация усложняется, если ее оформили в другом городе или за рубежом. Тогда постарайтесь связаться с собственником и запросить у него нотариальное подтверждение того, что документ все еще действителен. 

Не переживайте, что такие действия будут не к месту. Доверенному лицу в любом случае придется запрашивать эту бумагу на последних этапах сделки для госорганов. 

Если получить ее не получится, добавьте в договор купли-продажи пункт о взаиморасчете. Это позволит провести оплату после регистрации права собственности на жилье.

Ситуация решается по-другому, когда доверитель живет за границей. Тогда доверенность составляет иностранный нотариус или ответственный за это орган. Обратите внимание, что на нем должен быть апостиль. Без него документ на территории другой страны будет недействительным.

Апостиль – это международная форма подтверждения подлинности бумаги.

Но даже в этом случае расслабляться еще рано. Собственник может в любой момент прервать полномочия своего представителя. Поэтому после получения бумаги удостоверьтесь, что этого не произошло. Для этого свяжитесь с доверителем и попросите выслать нотариальное подтверждение.

видеозвонок разговор
Всегда будьте на связи с собственником квартиры 

Если проигнорировать проверку собственника, сделка может выйти покупателю боком.

После выдачи доверенности собственника признали ограниченно дееспособным. Как только это выяснилось, документ потерял свою силу. Все проведенные по нему сделки автоматически стали считаться недействительными.

Таких последствий можно избежать. Для этого удостоверьтесь, что доверитель реально существует и дает свое согласие на продажу недвижимости. 

Самый надежный вариант, когда вы знаете этого человека или поддерживаете с ним связь. В иных случаях будьте осторожны.

Если вам не хватает средств для покупки квартиры, обратитесь за помощью в Совкомбанк. Мы хорошо зарекомендовали себя на финансовом рынке, поэтому вам не придется переживать о рисках кредитования.

Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика.

Как обезопасить себя при оформлении сделки по доверенности 

Мы подготовили несколько рекомендаций для тех, кто собирается покупать недвижимость по доверенности. 

  • Проверьте, насколько грамотно составлен документ 

Безопасная доверенность будет выглядеть примерно так:

  • она разовая – совершить конкретное действие можно только один раз;
  • есть ограничения по сроку действия – на продажу недвижимости есть всего несколько месяцев;
  • у представителя нет прав передоверия и на получение денег;
  • указана примерная сумма сделки. 

 

  • Поддерживайте связь с собственником

Вы должны иметь возможность поговорить с владельцем квартиры и запросить дополнительные бумаги. Будет лучше, если вы будете связываться с ним по видеозвонку. 

  • Убедитесь, что с доверителем все хорошо

Созвонитесь с ним в день сделки или попросите прийти на подписание документов.  

  • Проводите сделку купли-продажи через своего нотариуса

Он поможет правильно составить договоры и будет сопровождать вас на всех этапах покупки квартиры.  

Услуги нотариуса застрахованы. Поэтому если он где-то совершит ошибку, вы получите компенсацию.

  • Сделайте копию доверенности 

Сохраните копию документа, по которому продавец проводил сделку. В случае непредвиденных обстоятельств она поможет вам доказать свою правоту. 

Придерживайтесь этих правил и тогда риски по сделке будут минимальными. Успехов!

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
10.4 тыс.
Баннер