Баннер
Умный потребитель

Покупка и продажа недвижимости по доверенности: как избежать мошенников

Ирина Райдугина
/ 14 марта 2023 11:05
6.3 тыс.
13 мин.
Текст изменился / 18 сентября 2023

Рынок недвижимости наводнили объявления о продаже жилья по доверенности. Причины понятны: покинувшие страну граждане доверили право распоряжаться собственностью близким людям. Рассказываем о рисках таких сделок и как не нарваться на мошенников.

проверка доверенности на подлинность
Сделки с доверенной недвижимостью считаются рискованными

На рынке недвижимости беспрецедентная ситуация: число предложений о продаже «доверенных» квартир возросло примерно в 20 раз — зависит от региона. 

До 2022 года их количество не превышало 1,5% от всех объявлений на рынке вторички. В то время как на конец прошлого года, по оценкам разных экспертов, только в Москве этот показатель взлетел от 17% до 20%, а в некоторых регионах — до 25%.

На первый взгляд покупателем нечего опасаться. Наоборот, нужно радоваться, что появилась возможность купить желанное жилье по цене ниже рыночной. Скидку можно попросить из-за рисков, сопряженных с продажей по доверенности, и просто потому, что люди, как правило, спешат продать и готовы к уступкам.

Если вы нашли квартиру мечты по хорошей стоимости, не откладывайте покупку — воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Но все не так просто. Главные причины непопулярности сделок с доверенным имуществом, которые были актуальны в прежние годы, стали остро актуальными сегодня:

  • правовую чистоту таких сделок сложно проверить;
  • схемы с доверенностью используют мошенники.

Далее разберем, что такое продажа жилья по доверенности и какие подводные камни могут всплыть не только для покупателя, но и для продавца.

Факт дня
Первые денежные переводы через телеграф запустили в 1872 году.

Что такое доверенность на продажу квартиры

Доверенность — это письменное разрешение (поручение), которое доверитель (физическое или юридическое лицо) дает своему доверенному лицу. Ключевое слово в этом определении — письменное. Нельзя доверить что-либо на словах.

Доверенность на сделки с недвижимостью относится к категории тех, что обязательно заверяют у нотариуса — это прописано в законе.

Можно оформить доверенность на определенные действия. Например, на продажу квартиры или своей доли в ней; на представительство в суде; на доступ к банковским счетам; на продажу автомобиля или сдачу его в аренду третьим лицам.

А можно — на большой перечень юридических действий. В народе такие документы прозвали «генеральной доверенностью».

Что такое генеральная доверенность

Считается, что этот документ — признак тотального доверия одного человека к другому. Доверитель от своего имени разрешает совершать абсолютно любые сделки, расторгать договоренности, получать и оформлять любые документы.

«Генеральной» доверенность называют потому, что в документе, как правило, прописан огромный перечень действий, на которые уполномочивается доверенное лицо. Однако в юридической лексике такого понятия нет, законодательно оно никак не закреплено.

Покупать и продавать квартиру по «генеральной» доверенности можно так же, как и по обычной доверенности на продажу недвижимости.

Мнение эксперта

Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

Нотариусы осторожно относятся к выдаче генеральных доверенностей, предупреждая доверителя о возможных рисках.

Если у доверенного лица есть криминальный замысел, то последствия для собственника жилья могут стать фатальными — потеря и жилья, и денег.

Риски покупателя 

Сделки с «доверенной» недвижимостью относятся к категории рискованных. Дело не только в том, что можно нарваться на мошенников. Судебная практика по данной категории сделок делится на несколько категорий.

Доверенность — подделка

В этой ситуации жертвами одновременно становятся и продавец, и покупатель. Первый не оформлял никаких доверенностей и вообще может быть не в курсе, что его жилье продают (так часто бывает с одинокими людьми пенсионного возраста и выходцами из детдома). А второй остается без денег и без квартиры.

Злоумышленник втирается в доверие, получает доступ к документам и оформляет липовую доверенность. Когда обман вскрывается, собственник отправляется в суд, где в 99% случаев признают сделку ничтожной. След мошенника к этому моменту уже давно простыл.

Отзыв доверенности

Доверенность так же легко отозвать, как и оформить — делается это в два счета у нотариуса. Мошенническая схема заключается в том, что собственник и доверенное лицо вступают в преступный сговор. Пока последний продает квартиру, первый отзывает доверенность.

К моменту, когда документы о купле-продаже поступят на регистрацию в Росреестр, покупатель уже внесет залог — часто это приличная сумма. Именно ее и будет сложно вернуть после того, как обман вскроется.

Сделку с отозванной доверенностью не зарегистрируют, а если это уже произошло, при обращении в суд признают ничтожной.

договор купли-продажи по доверенности
Доверенность на продажу квартиры оформляют у нотариуса

Смерть владельца

Если собственник недвижимости умер, доверенность автоматически прекращает действовать. Именно поэтому так важно познакомиться с владельцем жилья лично и попросить его присутствовать на сделке — хотя бы в видеоформате.

В противном случае доверенное лицо может скрыть факт смерти и продать квартиру. После чего покупателя ждут судебные разборки с наследниками доверителя, которые имеют право оспорить продажу — закон в этой ситуации на их стороне.

Случаи, когда еще доверенность прекращает действие, перечислены в законе.

Доверенность от недееспособного

По закону сделки от имени недееспособного человека проводит опекун. В числе прочего он может доверить право продажи недвижимости доверенному лицу.

Опекунство должно быть официально оформлено, чем часто пренебрегают граждане, которые фактически являются опекунами. Это приводит к тому, что злоумышленники втираются в доверие к людям с психическими заболеваниями и вынуждают их оформить доверенность, либо вообще «переписать» имущество на себя.

Квартиру, купленную по доверенности от недееспособного, легко отобрать у покупателя по суду. Чтобы вернуть деньги, придется потратить много времени и сил.

Помимо недееспособности, основанием для суда отменить сделку может стать преклонный возраст доверителя, который не осознавал опасности, оформляя доверенность на злоумышленника.

Проверить документы и чистоту сделки поможет грамотный риелтор. Услуги хорошего специалиста стоят прилично, но это тот случай, когда лучше заплатить. Не переживать о стоимости будет проще с картой «Халва» от Совкомбанка.

Бывает ли шопинг выгодным? Да, если покупать с Халвой! До 10% кешбэка, пассивный доход в виде процента на остаток собственных средств до 15%. А самое главное — покупки в рассрочку до 24 месяцев и никаких процентов. Оформите Халву в пару кликов!

Риски продавца

В сделках по доверенности жертвой может быть не только покупатель, но и продавец. Конечно, рисков меньше, а исход событий более благополучный, что не отменяет неприятностей, связанных с судебными тяжбами.

Выбирать доверенное лицо нужно тщательно. Обычно это родственники или близкие друзья, реже — риелторы, которых собственник уполномочивает продать жилье, пока сам находится в отъезде.

Недееспособность доверенного лица

Помимо того, что это должен быть порядочный человек, неплохо бы удостовериться в его адекватности, что сделать бывает непросто. Люди, которых еще вчера признали недееспособными, под воздействием терапии восстанавливают право принимать юридические решения. Однако риск откатиться назад остается.

Особенно опасно, когда продавец оформил доверенность с правом передоверия. Недееспособный человек может стать жертвой мошенников, о чем уже написано выше.

Некомпетентность доверенного лица

Продавец рискует наделить правом распоряжаться своим имуществом человека, который плохо разбирается в тонкостях законодательства или слабо ориентируется в вопросах ценообразования на рынке недвижимости. Это приводит к тому, что квартиру продают по низкой стоимости, а договор оформляют с грубыми ошибками.

Мошенничество

В мире современных технологий утечка в сеть персональных данных — обычная практика. Завладев паспортом, мошенники берут на ничего не подозревающих граждан кредиты и даже продают их недвижимость. Сделать это возможно по липовой доверенности.

Понятно, что оспорить сделку по суду можно. Однако вернуть деньги бывает непросто.

 продажа квартиры по доверенности
Если вы продавец, но не можете присутствовать на сделке, будьте на связи в режиме видеозвонка

Как снизить риски при покупке/продаже квартиры по доверенности

Если вы ознакомились со всеми перечисленными рисками, но все равно планируете продавать или покупать жилье по доверенности, есть способы если не избежать совсем, то хотя бы минимизировать риски.

Для продавца

Выбор доверенного лица

Выбирать человека, которому вы доверите продажу, стоит внимательно. Пусть это будет ваш близкий родственник или хороший друг. Не стоит уполномочивать на продажу риелтора, который лишь на словах гарантирует вам безопасность и быструю сделку.

Доверенность на определенные действия с ограниченным сроком

Не стоит оформлять «генеральную» доверенность, тем более с правом передоверия. Лучше всего оформить разовый документ, где будет четко прописано юридическое действие, которое может совершить доверенное лицо: продать квартиру, собрать и подать документы на регистрацию.

Предоставлять доступ к деньгам вовсе не обязательно. Человек за вас совершает сделку, а доступ к оплате собственник жилья может оставить за собой. Это верный способ защиты от мошенничества.

Также обязательно укажите срок действия документа.

Для покупателя

Навести справки о нотариусе

Ваша задача — выяснить, существует ли нотариус, который удостоверил доверенность, проверить действие его лицензии, узнать, по какому адресу он принимает. Вся эта информация содержится на официальном сайте нотариальной палаты.

Проверить доверенность на подлинность

Здесь можно проверить подлинность самой доверенности и срок ее действия. Понадобится номер документа, фамилия нотариуса и дата выдачи. Важно проверить доверенность не только перед сделкой, но и в момент ее заключения, чтобы избежать ситуации, когда документ отозвали.

Если в доверенности не указан срок действия, значит, она действует один год с даты оформления.

Познакомиться с владельцем жилья

Важно познакомиться с собственником. Ищите для этого всевозможные способы. Самый надежный — личная встреча. Если это невозможно, то современные технологии позволяют общаться по видеосвязи. Доверять переписке через мессенджеры и соцсети или простому телефонному разговору не стоит — на том конце провода может оказаться кто угодно.

Выясните, почему человек решил продать жилье и почему делает это через доверенного; сможет ли он приехать на сделку или хотя бы присутствовать на ней в режиме видеоконференции.

Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

Часто при проведении сделки по доверенности стороны договариваются, что собственник будет присутствовать и сам подпишет договор купли-продажи.

Если владелец жилья старше 60 лет, то дополнительно рекомендуем пригласить медицинского эксперта, который засвидетельствует вменяемость собственника на день совершения сделки.

Если присутствие собственника невозможно, то запросите от него письменное подтверждение подлинности доверенности на дату заключения сделки.

Продумать безопасность взаиморасчетов по сделке

Покупатель и продавец по-разному договариваются о полной оплате жилья. Лучше для покупателя, чтобы доступ к деньгам продавец получил уже после того, как сделка прошла регистрацию. До этого момента пусть деньги лежат в банковской ячейке. Если что-то пойдет не так, и договор купли-продажи не зарегистрируют, вы не потеряете средства.

Провести сделку через нотариуса

Сделки с недвижимостью можно проводить в простой письменной форме. Однако не будет лишним засвидетельствовать оформление договора купли-продажи у нотариуса.

Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

Покупая жилье, которое продается по доверенности, рекомендуем покупателю настоять на заключении договора купли-продажи в нотариальной форме. В этом случае все действия по проверке доверенности будет осуществлять нотариус. В случае оспаривания сделки он же будет выступать в суде как свидетель добросовестности покупателя.

Мы постарались рассмотреть основные риски, которые сопровождают сделки с доверенной недвижимостью и способы их минимизировать. Главное в этом деле — внимательность и следование такой простой истине, как «доверяй, но проверяй».

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
6.3 тыс.
Баннер