- Что такое Правила застройки и землепользования
- Графическая часть Правил застройки
- В каких случаях могут понадобиться ПЗЗ, на что они влияют на практике
- Кому нужна выписка из землепользовательских правил, как ее получить
- Как изменить ПЗЗ, если они нарушают ваши права
- Итоги: ПЗЗ — что это такое в землепользовании
ПЗЗ можно назвать руководством пользователя для земель населенных пунктов и их окрестностей. А пользователи при этом — все, кто там живет, работает или планирует. Как и в случае с любой инструкцией, в этот свод правил лучше заглядывать до того, как вы купите участок и попытаетесь построить на нем дом или гараж. И вот почему.
Что такое Правила застройки и землепользования
Аббревиатура ПЗЗ расшифровывается как Правила застройки и землепользования — это закон в форме свода документов, регламентирующий использование земель в населенных пунктах (городах, поселках, деревнях). Дополнительно он включает порядок изменения этих ПЗЗ и утверждения обновленной редакции.
Когда комиссия, назначенная городской думой или другим муниципальным органом, составляет и принимает документ, она руководствуется в первую очередь Градостроительным и Земельным кодексами РФ.
В первом есть отдельная статья, посвященная ПЗЗ, их цели и составу. Там же указано, что правила нужны, чтобы:
- эффективно застраивать и использовать территории, планировать их будущее;
- развивать муниципальное образование и привлекать к этому инвесторов;
- соблюдать интересы физических и юридических лиц, собственников недвижимости в населенном пункте или его окрестностях.
К примеру, бизнесмен решает построить в городе небольшое производство. Из ПЗЗ он узнает максимальный размер земельного участка для такого объекта, сможет выбрать промышленную зону для строительства, оценит перспективы застройки вокруг на ближайшее будущее.
ПЗЗ — способ регулирования и планирования застройки в любом поселении: от сел до городов-миллионников. Уже на этапе разработки муниципальные власти решают, на каких участках размещается или будет строиться та или иная недвижимость. Они разбивают все территории на зоны (ИЖС, земли общего пользования, размещения социальных и промышленных объектов, охранные и т.д.).
С помощью правил можно эффективно организовать пространство, например улично-дорожную сеть или социальную инфраструктуру.
Такие акты приняты в большинстве регионов России. Их необходимо изучить перед подготовкой любой проектной документации. Если этого не сделать, застройщик, собственник участка или бизнесмен могут столкнуться с проблемами при строительстве на арендованной или собственной земле — на ней не разрешат возводить то, что планировалось.
Например, урбанизация приводит к тому, что жилая застройка заходит на старую промзону. Строить жилье там по закону запрещено. Сначала придется инициировать изменение ПЗЗ, а значит, нужно закладывать на это дополнительное время и ресурсы.
В разделе «Правила землепользования и застройки», который можно найти на сайте почти каждого муниципалитета, должны быть не только текстовые документы (ПЗЗ, решения гордумы, протоколы заседаний, градостроительные регламенты), но и графические — карты зонирования землепользования и застройки.
Если в интернете найти документы не удалось, обращайтесь напрямую в администрацию. Землепользованием, как правило, занимаются отделы и управления строительства.
Хотите купить земельный участок и открыть свое дело? Для успешного старта нужна надежная финансовая поддержка.
Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 10 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж на специальном калькуляторе!
Графическая часть ПЗЗ
На цветной карте градостроительного зонирования в составе ПЗЗ Казани отмечены контуры отдельных зон одного из 27 типов. Желтым выделены зоны мало- и среднеэтажной застройки, на сиреневых участках размещаются объекты образования, здравоохранения, торговли, на голубых — производственно-коммунальные.
Количество и характеристики зон зависят от размера населенного пункта и его структуры. В деревне может не быть промзоны, а в городе — сельскохозяйственных угодий.
Основная задача ПЗЗ — определять границы территориальных зон и регламентировать использование конкретных земельных участков.
Например, чтобы сохранить единообразие в каком-то городском квартале, строения там должны быть определенного размера и высоты, из определенных категорий материалов, в одной цветовой гамме.
Могут быть прописаны и другие параметры с учетом карты зонирования. Земли выделяют для многоэтажной застройки, промышленного использования, сельхозназначения или индивидуального строительства.
Если собираетесь купить участок для строительства загородного дома, нужно заранее проверить вид его использования, удостовериться, что земля не подпадает под ограничения. Например, облюбованные вами сотки могут находиться в границах зоны с особыми условиями использования территории — такое возможно, если рядом проходят линии электропередачи, магистрали, границы рекреаций.
Некоторые муниципалитеты размещают на своих сайтах не только изображения зон, но и онлайн-карты, где получить актуальную информацию можно в режиме реального времени.
В каких случаях могут понадобиться ПЗЗ, на что они влияют на практике
К ПЗЗ обращаются перед тем, как купить или арендовать землю, перед получением разрешения на строительство или других аналогичных разрешений. Там прописан и порядок изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земли. Эта информация понадобится, если на землях ИЖС вы захотите не только построить дом, но и разводить скот. Тогда ВРИ участка нужно будет изменить с ИЖС на ЛПХ.
При помощи правил землепользования и застройки можно получить важную информацию дополнительно к данным выписки из ЕГРН:
- Например, вы хотите купить участок. По ПЗЗ смотрите, в какой зоне он находится. Выясняете, что земля и постройки на ней расположены частично в зоне объектов культурного наследия (рядом старая церковь или руины храма). Значит, по общему правилу потребуется согласование компетентных органов, чтобы сделать реконструкцию дома или построить на его месте новый. Это сложный процесс, нужно соблюсти определенные условия, разрешение могут и вовсе не выдать.
- Другой случай. Присмотрели землю, участок свободен и в собственности муниципалитета. Но не размежеван. Проверяем, в какой зоне он будет размещен. Если выбранные сотки попадают в несколько зон сразу, то государственные органы откажут в формировании участка.
- Из ПЗЗ мы можем узнать, относится ли выбранная территория к населенному пункту или находится за ним. Есть вероятность, что при развитии и расширении территории населенного пункта наш участок автоматически попадает в границы населенного пункта — а значит, растет в цене и его можно будет дороже продать.
- По ПЗЗ смотрим зональность важных объектов: где зона коммерции, где планируют строить школу. Актуально для поселков, которые недавно появились либо начали активно развиваться. В них есть много участков, и важно понять, где лучше купить недвижимость. Благодаря зонам можно определить, где какую инфраструктуру наметили построить муниципальные органы.
Чтобы получить нужную информацию, можно самостоятельно найти и изучить весь документ и приложения к нему. Или пойти более простым путем — получить выписку из ПЗЗ с конкретной информацией об участке (в какой он зоне, к землям какой категории относится, какие у него ВРИ).
Запланировали масштабный проект? В реализации также может понадобиться помощь.
Совкомбанк поможет реализовать мощные инфраструктурные и социальные проекты. Кредитуем по 214-ФЗ на срок до пяти лет. Концессионные и государственно-частные проекты — на срок до 15 лет. Заполните заявку, чтобы узнать больше и получить поддержку, или обратитесь к персональному менеджеру.
Кому нужна выписка из землепользовательских правил, как ее получить
Выписка из ПЗЗ может понадобиться собственнику или потенциальному покупателю земли, а также инвестору или бизнесмену, который решил организовать предприятие на территории города или села.
Например, у собственника есть два земельных участка в СНТ, он хочет объединить их и построить трехэтажный коттедж. Но перед этим он должен узнать максимально разрешенный размер участка в населенном пункте, допустимый процент его застройки, законную этажность домов, все виды разрешенного использования недвижимости и варианты их изменения.
Получить выписку из ПЗЗ можно лично:
- в МФЦ;
- в органах муниципального самоуправления.
Услуга бесплатная.
Как изменить ПЗЗ, если они нарушают ваши права
В некоторых случаях нужно изменить не только ВРИ земли, но и зону, в которой она находится. К примеру, на границе поселка несколько человек купили землю в зоне ИЖС. Но со временем населенный пункт начал расти, территорию сельсовет решил сделать частью общественного пространства и внес изменения в ПЗЗ в одностороннем порядке.
Соответственно, для собственников участков изменились как правила застройки, так и варианты использования недвижимости. Они со своей стороны могут:
- инициировать еще одно изменение правил заявлением в администрацию;
- оспорить корректировки ПЗЗ в судебном порядке.
Приведенная ситуация — не единственная. Инициировать изменение ПЗЗ юридические и физические лица могут и в других случаях: если какие-то земли, по их мнению, используют неэффективно, если их собственность сильно подешевела из-за несоответствия в правилах или их права нарушены другим способом.
В зависимости от ситуации обращаться по поводу изменений в ПЗЗ нужно в администрацию населенного пункта или в суд.
Все изменения вносят в несколько этапов. Подробности нужно искать в правилах города или поселения. Чаще всего это создание проекта, его публичные слушания или общественные обсуждения, а затем — опубликование решения.
Итоги: ПЗЗ — что это такое в землепользовании
Правила землепользования и застройки — свод документов, в которых собрано все, что касается использования земель любого населенного пункта и его окрестностей. В ПЗЗ входят карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, описание всех процессов, связанных с застройкой: получения разрешений, изменения ВРИ, а также параметры разрешенного строительства.
Разрабатывают и утверждают ПЗЗ на муниципальном уровне.
Они нужны, чтобы эффективно планировать и застраивать территории населенных пунктов. А также — чтобы новые объекты гармонично вписывались в общий облик сел или городов, не нарушали правил безопасности и интересов разных категорий лиц (собственников земли, населения, инвесторов, предпринимателей).
Чтобы узнать информацию о какой-либо территории или участке, нужно найти раздел с правилами на сайте местной администрации, обратиться в департамент строительства лично или получить выписку из ПЗЗ через МФЦ.
Правила меняются как по инициативе органов местного самоуправления или госорганов разного уровня, так и по заявлению физических или юридических лиц. Статьи ПЗЗ и расположение зон в них также можно оспорить в суде.
