Категории земель: где и что можно строить в России

От категории земельного участка зависит, что на нем разрешают строить: загородный дом, дачу без права прописки, многоэтажку, завод. Поможем разобраться в сокращениях ИЖС, ЛПХ, СНТ и выбрать подходящий участок.

• Что такое категории земель
• Что такое ВРИ ― виды разрешенного использования
• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли населенных пунктов
• Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
• ИЖС
• ЛПХ
• СНТ
• Советы по выбору земельного участка
• FAQ

Что такое категории земель

У каждого земельного участка в России есть целевое назначение. Оно же ― категория земли. Категории закреплены в ст. 7 Земельного кодекса РФ.

Какие бывают земли:

• сельскохозяйственного назначения ― поля, фермы, пастбища, луга;
• населенных пунктов ― города, сельская местность;
• промышленные ― заводы, аэродромы, карьеры, ЛЭП;
• особо охраняемые ― парки, заповедники;
• лесной и водный фонд;
• резерв ― не отнесенные ни к одной категории.

Категория указывает: как купить землю, каким налогом ее облагают, какая инфраструктура должна быть в доступе. К населенным пунктам подводят коммуникации: электричество, газ. На охраняемых территориях тщательно следят за экологией и запрещают постройки.

Что такое ВРИ ― виды разрешенного использования

Кроме категорий есть еще виды разрешенного использования (ВРИ). Это важная аббревиатура, вы не раз встретите ее в описании участков.

ВРИ определяют правила застройки. Так, в черте города могут быть участки под многоэтажки, промзону, частный сектор. Все они относятся к землям населенных пунктов, но на месте АЗС нельзя построить дом, а на дачном участке ― магазин, так как у них разные ВРИ.

Всего ВРИ больше сотни. Они перечислены в приказе Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540.

Загородные дома строят на землях со следующими ВРИ:

1. ИЖС ― поселки, деревни с готовой инфраструктурой. Можно возвести жилой дом не выше трех этажей и прописаться там.
2. ЛПХ ― участки в населенных пунктах и за их пределами. На первых строят дома, вторые используют под поля, пастбища. Могут быть сложности с пропиской.
3. СНТ ― садоводства с минимальной инфраструктурой. Подходят для летних домиков. Прописаться можно, но сложно. Находятся на территории сельхозземель.
4. ДНТ ― формально упразднены, но старые объединения сохранили название. Приравнены к СНТ.

Участков, подходящих сразу под несколько категорий или ВРИ, не существует. Но закон допускает их перевод из одной категории в другую (ст. 7–13 172-ФЗ).

Например, поля (земли сельхозназначения), которые давно не использовали, часто нарезают под застройку и продают как ЛПХ. Если вовремя построить на таком участке дом, его можно перевести в ИЖС — это упрощает регистрацию и дает право требовать у местных властей благоустройства: асфальтированных дорог, газа, прочей инфраструктуры.

Земли сельскохозяйственного назначения

Признаки земель сельскохозяйственного назначения описаны в ст. 77 ЗК РФ:

• находятся за пределами населенного пункта; 
• нужны для сельского хозяйства.

Варианты использования (ст. 78 ЗК РФ):

• фермерское хозяйство для личных целей и продажи продукции (ЛПХ);
• садоводство, огородничество (СНТ);
• кооперативы (СНТ, ДНТ);
• опытные территории (принадлежат школам, университетам, НИИ).

Что можно строить на сельхозземлях, зависит от ВРИ. Меньше всего ограничений у ЛПХ (личных подсобных хозяйств). Им посвящен закон 112-ФЗ. СНТ подходят для летних дач, выращивания урожая для себя.

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов описаны в ст. 85 ЗК РФ:

• всегда находятся внутри городов и поселков; 
• предназначены для застройки, в том числе жильем. 

Что можно построить, определяют градостроительные регламенты. Помимо жилой застройки, допускают:

• общественно-деловую: магазины, бизнес-центры, административные здания;
• производственную: заводы, склады;
• инженерно-транспортную: дороги автомобильные и железные, ТЭЦ;
• рекреационную: парки, площадки;
• военную и так далее.

Для частных участков подходят только зоны жилой застройки, предназначенные для ИЖС (п. 5 ст. 85 ЗК РФ).

Построить дом ― полдела, его нужно облагородить внутри, а еще развести коммуникации и украсить участок. Сэкономить поможет карта «Халва»: в магазинах-партнерах вы получите высокий кешбэк, а подключив рассрочку, завершите ремонт вовремя и без переплат.

Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество 

Жилой дом можно построить на участке, относящемся к одной из двух категорий: земли населенных пунктов или земли сельхозназначения. ВРИ участка: ИЖС, ЛПХ, СНТ.

Разберем сложные аббревиатуры подробнее.

ИЖС

Кому подходит: тем, кто хочет загородный дом, но не планирует заниматься фермерством, максимум — разбить под окнами сад и небольшой огород.

На участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) разрешено возводить жилые дома, бани, хозпостройки: гаражи, сараи, летние кухни.

Требования к животным:

• собаки, кошки, декоративные птицы ― можно держать в пределах ст. 13 498-ФЗ и местных норм;
• куры, гуси, кролики ― как правило, можно, но только для себя, не на продажу;
• козы, овцы ― нежелательно, зависит от местных правил;
• крупные животные (коровы, лошади) ― нельзя. 

Дом нужно построить в течение трех лет после покупки участка (ст. 42 ЗК РФ, раздел 3.4 руководства Росреестра).

Требование к дому (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ):

• не выше трех этажей и 20 метров;
• капитальный (на фундаменте, утепленный);
• с жилыми комнатами и подсобными помещениями;
• для проживания одной семьи (не многоквартирный).

Разрешение на стройку не нужно, достаточно сообщить администрации, когда дом будет готов, чтобы зарегистрировать право собственности в Росреестре. Купить и забросить участок нельзя, с 1 сентября 2025 за это штрафуют и могут даже отобрать землю (ПП №826, ст. 284 ГК РФ).

Заказывать проект дома тоже не обязательно, но стоит, чтобы точно соблюсти нормы. Так, юрист Анна Кушнир рассказала, как ее клиенту пришлось переделать кровлю из-за превышения высоты на 20 см. Кадастровый инженер не принял постройку с нарушениями, и хозяин потратил деньги трижды: на стройку, юридическое сопровождение и ремонт.

ЛПХ

Кому подходит: фермерам, аграрным предпринимателям.

Есть два типа участков ЛПХ: в черте населенного пункта, где можно построить дом, и за его пределами, где нельзя строить ничего капитального, только заниматься сельским хозяйством (ст. 4 112-ФЗ).

Требования к дому такие же, как в ИЖС:

• не выше трех этажей и 20 метров;
• капитальный (на фундаменте, утепленный);
• с жилыми комнатами и подсобными помещениями;
• рассчитанный на одну семью (не коммунальный).

Разрешение на стройку не нужно, но следует уведомить администрацию, что вы начали и закончили строительство.

За пределами поселка могут быть поля, пастбища, пруды для рыбоводства. Их используют по назначению: выращивают овощи на продажу, разводят коров и другой крупный рогатый скот. Можно возводить хозяйственные постройки: коровники, конюшни, амбары и времянки без фундамента (сараи, склады).

Становиться фермером не обязательно. Чтобы участок ЛПХ считали освоенным, достаточно построить дом в черте поселка.

Максимальная площадь участков в собственности одного человека ― до 0,5 га (п. 5 ст. 4 112-ФЗ). Исключение: региональные программы (например, «Дальневосточный гектар»). 

СНТ

Кому подходит: дачникам, которые ищут недорогой участок для летнего отдыха и готовы соблюдать устав.

Требования к СНТ описаны в 217-ФЗ:

• объединяет садовые и огородные участки на землях сельхозназначения или населенных пунктов;
• нужно для личного (некоммерческого) использования (п. 10 ст. 4.1 217-ФЗ);
• общим имуществом управляет некоммерческое товарищество.

Что можно строить:

• на садовых участках ― жилой (капитальный, зимний) дом;
• на огородных ― бытовку, хозпостройки: сарай, теплицу;
• устраивать сад или огород не обязательно.

Садоводство у вас или огородничество, проверяют на Госуслугах или Публичной кадастровой карте.

Чтобы купить участок, нужно стать участником товарищества. СНТ часто объединяют сотрудников одного предприятия или жителей микрорайона. Участники платят членские взносы и соблюдают устав.

До 2019 года также существовали ДНТ. Здесь не требовали возделывать участки. Сейчас ДНТ приравнены к СНТ, а участком можно распоряжаться как угодно в рамках устава и СанПиН. Необязательно сажать сад и разбивать огород, достаточно построить дом и приезжать на шашлыки.

Советы по выбору земельного участка

От ВРИ участка зависят его цена, процедура оформления, регулярные платежи.

Цена

Самые дорогие участки ― ИЖС. К ним подводят коммуникации (свет, газ) и организуют инфраструктуру: строят школы, детские сады, поликлиники, больницы. Высокая цена окупается благоустройством.

На втором месте ― ЛПХ. Они чаще бывают на окраинах. Коммуникации к ним подводят медленнее, а до ближайшей поликлиники придется добираться на автомобиле.

Самые доступные ― СНТ. Они обычно далеко от города, из коммуникаций ― летний водопровод. Дешевле всего огородничества ― это участки, где нельзя построить капитальный жилой дом.

Регулярные платежи

Коммунальные платежи выше для ИЖС, у ЛПХ и СНТ примерно одинаковы. Садоводы платят членские взносы, зато меньше тратят на благоустройство участка: вместо дорогой скважины ― общий водопровод.

Земельный налог рассчитывают одинаково: 0,3% от кадастровой стоимости, то есть собственники ИЖС снова платят больше. Недвижимость дороже 300 млн ₽ облагают налогом по ставке 1,5%.

Регистрация

Постоянную регистрацию (прописку) проще всего оформить в ИЖС. В ЛПХ и СНТ чуть сложнее, но если дом зарегистрирован как жилой, процедура будет так же проста, как для квартиры. В огородничестве прописаться нельзя.

Независимо от ВРИ, вы можете присвоить участку почтовый адрес, получать бумажные письма, выписывать газеты.

Что проверить перед покупкой

Выбор участка начинается со сбора информации. Прежде чем выезжать на осмотр, изучите информацию в открытых источниках. Расскажем, где ее искать.

Кадастровая карта

Спросите кадастровый номер участка у владельцев или найдите по адресу на Публичной кадастровой карте.

Изучив карту, вы узнаете:

• реальный размер участка (продавцы иногда округляют площадь в большую сторону); 
• точное местоположение, форму, границы; 
• кадастровую стоимость; 
• категория земли (подходят только земли населенных пунктов); 
• ВРИ (подходят ИЖС, ЛПХ, СНТ). 

Обратите внимание на ВРИ соседних наделов. Если это земли для промышленного использования, возможно, вам предложат дачу с видом на шиномонтаж или завод. 

Генеральный план

Генплан поселения доступен на сайте муниципального образования (администрации района или города). Он покажет, что находится рядом и что планируют построить в будущем. Если через поле скоро проложат автостраду, вы узнаете об этом из генплана.

Обратите внимание на особо охраняемые зоны: там ничего не получится построить. Лучше, чтобы ваш участок туда не попал, но иметь свободное пространство рядом ― скорее плюс.

Отзывы и рекомендации

Поищите онлайн-сообщества поселка, почитайте, какие проблемы обсуждают жители. Там вы получите инсайдерскую информацию, как чистят дороги, вывозят мусор, как часто отключают свет.

Загляните в раздел новостей поисковой выдачи, чтобы узнать, не замешана ли администрация поселка в крупных скандалах. Также в новостях напишут, если рядом собираются строить мусорный полигон или завод: возможно, сельчане третий год собирают петиции.

Найти хороший участок реально. Понимая, для чего вам земля, вы легко отсеете неподходящие предложения и выберете лучшее.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы.

Что можно строить на землях населенных пунктов?

Жилые дома (многоквартирные и частные), коммерческую и социальную инфраструктуру: магазины, школы, детские сады, офисы. Застройку регулируют правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, СНТ?

Зависит от того, что за ВРИ у земель сельхозназначения ― СНТ, ДНП, ЛПХ. На участках для садоводства можно строить садовые или жилые дома, хозяйственные постройки (бани, сараи, гаражи). В огородничествах ― только некапитальные: бытовки, сараи, теплицы. Разводить скот, птицу обычно нельзя, земли предназначены для отдыха и выращивания урожая.

Что можно строить на землях промышленности?

Это территории для заводов, фабрик, цехов, складов, а также административных зданий, инженерных сооружений и транспортной инфраструктуры. Жилая застройка запрещена.

Что такое земли ИЖС и что на них можно строить?

Расшифровываем: земельный участок под ИЖС находится в пределах населенных пунктов и нужен для строительства капитальных жилых домов, где можно жить постоянно. Также на них можно возводить гаражи, бани, другие хозяйственные постройки.

Что такое земли ЛПХ и чем они отличаются от ИЖС?

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Можно разводить скот, птицу, выращивать овощи на продажу. В этом главное отличие от ИЖС: там ведение хозяйства предусмотрено только для личного пользования и с ограничениями.

Если ЛПХ находится в населенном пункте, можно строить жилой дом, как в ИЖС. За пределами поселка ― только хозяйственные и некапитальные постройки.

Нужно ли разрешение на строительство на разных категориях земель?

Какой дом можно строить, зависит от разрешенного использования: в садоводстве, ИЖС, ЛПХ в населенных пунктах разрешены капитальные постройки, в огородничествах и ЛПХ за пределами населенных пунктов ― хозяйственные и некапитальные.

Для частных жилых или садовых домов разрешение не нужно, достаточно уведомить администрацию.

Для коммерческих и промышленных объектов разрешение по-прежнему требуется.

Какие документы нужны для получения разрешения на строительство?

Чтобы отправить уведомление о строительстве частного дома, нужны паспорт владельца, документы на землю (выписка из ЕГРН) и заполненное уведомление с описанием параметров будущего дома. Для коммерческих объектов список документов шире, включает проектную документацию.

Источники

1. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 №217-ФЗ (дата обращения: 12.02.2026).
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (дата обращения: 12.02.2026).
3. Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 №112-ФЗ (дата обращения: 12.02.2026).
4. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 №172-ФЗ (дата обращения: 12.02.2026).
5. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ (дата обращения: 12.02.2026).
6. «Земеля»: «Категории земель и ВРИ в 2026: что можно строить и где» (дата обращения: 12.02.2026).
7. «Земельный юрист»: «Регистрация дома на землях ЛПХ, новые порядки, ничего личного» (дата обращения: 12.02.2026).
8. «МеталлПрофиль»: «ИЖС в 2026 году: полный гид по новым законам для частных застройщиков» (дата обращения: 12.02.2026).
9. «Свое село»: «Что такое СНТ и что нужно знать перед покупкой участка» (дата обращения: 12.02.2026).