Каждому хотя бы раз приходила в голову мысль переехать жить за город. Чтобы просыпаться под пение птиц и не было слышно соседей по выходным.
Купить земельный участок не составляет особой проблемы. Проблема лишь в том, чтобы приобрести тот самый участок. Разбираемся в вопросе детально.
Какая земля
Понятие «земля» в контексте правоустанавливающих отношений воспринимается, прежде всего, как объект недвижимого имущества. Она является природным объектом, ресурсом и средством производства. Скажем, если вы намерены разводить домашнюю птицу.
Именно о такой земле и пойдет речь в нашем материале.
Недвижимость всегда являлась надежным вложением средств. Однако земельный участок может стать не столько средством для инвестиций, сколько гарантией и возможностью для чего-то большего.
Быстро продать земельный участок редко у кого получается, а деньги могут понадобиться срочно. Например, на развитие своего бизнеса. В таком случае стоит рассмотреть вариант кредита под залог недвижимости.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 300 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Категории земель: законом закреплен характер использования земель
То, для чего предназначен земельный участок, определено его целевым назначением. Основным признаком является категория земли. Фактически это основополагающее понятие. Подробная информация о делении земель по целевому назначению расположена в статье 7 Земельного кодекса РФ.
В параметре «категория земель» заключено сразу несколько значений: способы приобретения недвижимости; варианты использования; возможности строительства зданий (жилые они будут или хозяйственные).
Категория земли устанавливается в обязательном порядке. У земельного надела она только одна. Земель, подходящих сразу под несколько категорий, не существует.
Для личного использования подходят следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
В поле только сеять и пахать разрешается
Признаки земель сельскохозяйственного назначения описаны в статье 77 Земельного кодекса РФ:
- располагаются за пределами населенного пункта;
- используются в сельском хозяйстве;
- позволяется только возведение хозяйственных построек.
Основной вывод: строительство жилых зданий на землях сельскохозяйственного назначения не допускается. Следовательно, данный вариант подходит городскому жителю с ограничениями.
Однако с 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, закрепленные Федеральным законом от 2 июля 2022 года № 229-ФЗ. Нововведениями разрешено возведение жилых домов на территориях фермеров.
Воспользоваться послаблениями можно уже сейчас, но надо успеть до 1 марта 2026 года. После внести изменения в ЕГРН не получится. Единственное требование для жилстроительства – владелец земельного надела должен быть фермером и заниматься сельхоз деятельностью.
При этом не имеет значения вид разрешенного использования (ВРИ), даже когда присвоенный ранее ВРИ устарел и сейчас не существует. По-прежнему нельзя строить жилой дом на высокопродуктивных и особо ценных сельхоз землях.
Жить и строить в черте города
Категория земли населенных пунктов оптимальна для покупки, если вы не фермер или не планируете им стать. Признаки данной категории земель сформированы статьей 85 Земельного кодекса РФ.
Для владельца нет ограничений по видам деятельности. Свой дом можно возвести в любой момент и без особых сложностей узаконить строение.
Основные признаки:
- всегда находятся внутри городов и поселков;
- предназначены для застройки, в том числе жильем.
Основной вывод: данная категория земель оптимальна.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Перед началом процесса поиска участка рекомендуется определиться, как вы будете использовать недвижимость.
Планируете жить круглогодично или приезжать летом на выходные? Хотите заниматься разведением мелкого домашнего скота, птицы? Возможно, вы намерены активно возделывать огород? Ответы на подобного рода вопросы позволят определиться с видом разрешенного использования будущего надела.
Назначение земельного участка напрямую влияет на его стоимость и косвенно – на местоположение.
Категория земель и вид разрешенного использования – не тождественные и не взаимозаменяемые понятия. Первое более масштабное, чем второе. Оба этих критерия важны при выборе участка. На них стоит обращать отдельное внимание.
Всего ВРИ насчитывается в классификаторе более сотни. Не все они имеют для нас значение. Рассмотрим актуальные: ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства и огородничества.
Полный классификатор видов разрешенного использования размещен в Приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) допускает возведение жилого дома и хозпостроек. Выращивать кур или сеять картошку не разрешается. Иными словами, нельзя вести с/х деятельность.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) схоже с ИЖС по своим критериям. Разрешается строить дом до 20 метров высотой и хозяйственные постройки. В добавление владелец ЛПХ на законных основаниях может заниматься разведением домашней птицы или производством сельхозпродукции.
Садоводство/огородничество – это всем нам хорошо знакомые дачи. Сейчас распространены две формы: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП).
До 2008 года были известны примеры единого землепользования (ЕЗП). В 2008 году ЕЗП отменили, но сегодня еще встречаются земельные участки в таком составе.
Различаются СНТ и ДПН незначительно. ДНП могут располагаться в населенных пунктах, СНТ – нет; ДНП объединяет любителей отдохнуть на даче, а СНТ – сторонников сельского хозяйства.
Сравниваем ИЖС, ЛПХ и дачные участки
Сразу стоит прояснить, что любой ВРИ не имеет прямой связи с категорией земли. В границах населенных пунктов расположены участки и ИЖС, и ЛПХ, и другие. Типичный пример ИЖС в столице региона – коттеджные поселки или частный сектор.
ЛПХ чаще встречаются в районных населенных пунктах.
Дачи – единственный вариант ВРИ на землях сельскохозяйственного назначения. Данный фактор следует брать во внимание, если намерены построить на собственном земельном участке коттедж и жить в нем круглый год.
Во всех перечисленных ВРИ каждый найдет преимущества для себя. Рассмотрим в сравнении наиболее очевидные и не субъективные критерии.
Различия начинаются с рыночной стоимости земельных участков.
Из всех перечисленных видов самый дорогой - ИЖС. И тому есть причина: его статус для муниципалитета.
Дело в том, что к участкам ИЖС городские власти в первую очередь должны подвести все коммуникации. Рядом обязательна развитая инфраструктура (школы и детские сады, поликлиники, больницы). Участки ИЖС комфортнее для городских жителей как раз благоустройством вокруг.
Стоимость ЛПХ ниже. Они чаще располагаются на окраинах. Коммуникации к ним подводятся по иным нормативам, значит, медленнее, а до ближайшей поликлиники придется добираться на автомобиле.
Демократичны по цене дачи. Их рыночная стоимость на порядок ниже других. Влияют местоположение (чаще значительное удаление от города) и общее устройство. Жизнь в течение всего года в товариществе устроит не всех.
Да, ИЖС выглядит привлекательнее других, но и стоит дороже. Чем платить? При покупке подобного участка банки зачастую предоставляют специальные условия по ипотеке. Весьма важный нюанс. Особенно когда хочется переехать в свой дом как можно быстрее.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Коммунальные платежи сильно отличаются в зависимости от вида участка. Самые высокие для ИЖС; у ЛПХ и дач – примерно одинаковы.
Постоянную регистрацию (прописку) можно оформить и на участке ИЖС, и на ЛПХ. Процедура такая же, как и для квартиры. Единственное условие: объект на участке должен быть зарегистрирован как жилой дом.
С дачами сложнее. Требуется соблюдение сразу трех условий:
- земли, где находится участок, относятся к категории населенных пунктов;
- летний (дачный) дом сдан в эксплуатацию;
- объект является единственным жильем собственника.
Кстати, собственник всех трех видов вправе присвоить участку почтовый адрес.
Став собственником земельного надела, вам придется платить в казну сбор - земельный налог. Это вид платежа, устанавливаемый муниципальными органами власти. Он считается местным, и везде его ставка разная. Размер ставки во всех регионах для ИЖС, ЛПХ и дач одинаков.
Для расчета земельного сбора для конкретного участка узнаем кадастровую стоимость (она прописана в ЕГРП. Умножаем полученное значение на ставку, применяемую в данной местности.
Размер ставки для каждого муниципального образования опубликован на сайте Федеральной налоговой службы.
Учитывая, что кадастровая стоимость ИЖС выше, чем у ЛПХ и дач, соответственно, и земельный налог будет больше в любой местности. Меньше всего придется платить за дачу.
Важная особенность ИЖС: в ситуации, когда владелец участка спустя десять лет, прошедших после регистрации права собственности, не построил жилой дом и не зарегистрировал его, ставка земельного налога для него удваивается.
Построить дом – только начало пути. По завершении необходимо провести внутренние работы, отделку помещений. И, конечно, это дополнительные расходы. Здесь незаменимым подспорьем станет карта «Халва» от Совкомбанка.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Советы по выбору земельного участка: где узнать информацию
Чтобы не тратить время на выезд на место, сначала необходимо изучить всю информацию о приглянувшемся земельном участке в открытых источниках.
До выезда на место узнайте кадастровый номер выбранного участка. Проще всего спросить его у владельцев. Если такой возможности нет, то можно узнать по адресу на сайте Росреестра через сервис Публичная кадастровая карта.
Что дает изучение кадастровой карты:
- реальный размер участка (случается, что продавцы округляют число в большую сторону);
- точное местоположение участка и его очертания;
- кадастровую стоимость;
- категория земли (подходят только земли населенных пунктов);
- ВРИ (предпочтение стоит отдавать ЛПХ или ИЖС).
Кадастровая карта в Интернете показывает искомый участок и соседние с ним. Нажав на них, вы сможете узнать вид разрешенного использования рядом расположенных земельных наделов. Вид для промышленного использования точно настораживает. Никому не хочется жить рядом с шиномонтажкой или небольшим производственным цехом.
Следующим важным документом для проверки является генеральный план. Он находится в свободном доступе на сайте муниципального образования (администрации района или города). Из него можно выяснить наличие поблизости различных объектов.
Соседство с некоторыми может стать неприятным сюрпризом. Кроме того, в генеральном плане указываются и планируемые к возведению сооружения. Вы избежите досадных неожиданностей в будущем.
На карте развития транспортной инфраструктуры отображаются дороги. И если автотрассы сейчас здесь нет, не значит, что она не появится за вашим забором через пару-тройку лет. О таком надо знать заранее.
Обязательно изучите карту границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия.
Формально документ является составной частью генерального плана.
На карте обозначены участки, находящиеся в охранной зоне. Наша задача понять: есть ли в данном списке интересующий нас участок, так как строить в охранной зоне запрещено.
Случается, что добросовестные приобретатели узнавали о невозможности строительства в момент подачи разрешительных документов. В такой ситуации стройку пришлось останавливать, как и планы на жизнь в своем доме.
В заключение отметим, что найти хороший участок возможно. Да, это будет сложнее, чем кажется на первый взгляд. Предварительно обязательно поймите для себя: с какой целью и где вы намерены приобрести земельный участок. Ответы на эти вопросы существенно упростят задачу по поиску.
