Вторичка на первичке или Что такое переуступка квартиры в новостройке

• В чем разница переуступки и купли-продажи
• Когда нужна переуступка
• Мини-словарь
• Риски переуступки
• Основы безопасной сделки
• Что еще не забыть

В чем разница переуступки и купли-продажи

Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.

Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.

Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.

Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.

Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.

Когда нужна переуступка

Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.

Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.

В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.

Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.

Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.

Мини-словарь

Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. Там много непонятных слов: цеденты, цессии… Давайте разбираться.

Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».

Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).

Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.

Цедент — тот, кто передает права (продавец).

Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.

Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.

Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).

Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.

С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.

Риски переуступки

Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо? 

Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:

• проверить компанию в реестрах застройщиков и проблемных объектов;
• почитать отзывы в интернете, на форумах и в соцсетях (часть из них будут заказными, но реальные проблемы застройщика не скрыть);
• пообщаться с теми, кто живет в сданных домах (через форумы или лично).

Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.

Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.

Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.

Важно: не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.

Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.

С рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.

Переуступить квартиру с долгами тоже можно. Здесь два варианта.

Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.

Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.

Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.

Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.

Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.

Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.

Маткапитал выдается строго на цели, указанные в ФЗ-256, в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.

Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. УК РФ.

Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в ФЗ-256 подобные случаи не описаны.

Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.

Основы безопасной сделки

Безопасная переуступка — это реально. Главное — внимательно читать документы.

Что нужно от продавца:

• Договор долевого участия (ДДУ), где указаны все данные продавца и особенности сделки: обременения, обязательства и пр. На договорах, заключенных до 29 июня 2022 года, должен быть штамп о регистрации в Росреестре. 
• Выписка из ЕГРН подтверждает, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре после 29 июня 2022 года. До этого времени регистрацию подтверждал штамп, потом процедура стала электронной. Выписка бессрочная, но на сделку лучше взять свежую.
• Акт сверки, он же справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
• Паспорт. Здесь важны не только личные данные, но и штампы о браке и разводе. Это защитит от разбирательств с обманутым супругом.
• Согласие супруга — обязательно нотариально заверенное. Срок действия документа не ограничен, но чем свежее, тем лучше.
• Согласие застройщика нужно не всегда, только если прописано в ДДУ. Проверьте этот пункт.
• Согласие банка требуется при переоформлении ипотеки.

Что нужно от покупателя:

• Паспорт — главный документ, удостоверяющий личность.
• Согласие супруга как на продажу, так и на покупку жилья, особенно ипотечного.
• Документы по ипотеке.

Для некоторых сделок базового пакета документов недостаточно. Например, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека, понадобятся доверенность или согласие опеки.

Когда пакет собран, можно составлять договор о переуступке. Форму запросите у застройщика.

Важно:

• Это должен быть именно договор переуступки, а не предварительной купли-продажи или какой-то еще. Иначе доказать свои права будет сложнее.
• Должны быть четко прописаны участники сделки с паспортными данными и предмет сделки.
• Передаваемые права и обязанности указываются подробно и без разночтений.
• Не забудьте указать позицию застройщика. Если отдельно получать его согласие не нужно, все равно отразите в договоре, что запрета на сделку нет.

Договор о переуступке безопаснее всего составлять у нотариуса. Новый договор ДДУ — тоже, но этот вопрос обычно решает застройщик.

Готовые, проверенные и подписанные договоры отправьте на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. В Росреестре проверят, не пытались ли эту квартиру продать раньше.

Когда договор зарегистрирован, можно оплачивать сделку.

После совершения сделки у покупателя должны остаться два договора: о переуступке и новый ДДУ на его имя. У продавца — только о переуступке. К договорам прилагаются долговые обязательства и другие документы.

Что еще не забыть

Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.

С чем вы точно столкнетесь:

• Застройщик потребует заплатить за переоформление ДДУ. Это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Уточните расценки до заключения договора.
• Нужно оплатить госпошлину — 350 рублей.
• Искать покупателя можно самому или через риелтора. Главное преимущество второго варианта — вам не будут звонить люди, которые не знают, что такое переуступка, и хотят посмотреть квартиру. Этот удар примет на себя риелтор, а к вам придут только заинтересованные покупатели.

Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.

Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.