Инвестиции

REIT: что это и как вложиться в недвижимость

Артур Сафин
/ 23 мая 18:00
124
8 мин.

Мысль о том, что вкладывать в недвижимость можно, начиная от суммы в несколько сотен рублей, звучит странно. Но такая возможность есть — это фонды недвижимости REIT. Разбираемся, что это такое и какая альтернатива есть для российских инвесторов.

Что такое REIT
REIT — компания, которая покупает и продает недвижимость, а также сдает ее в аренду. Ее акции торгуются на бирже

Что такое REIT

Real estate investment trust (REIT, РЕИТ) — это компании, владеющие доходной недвижимостью, а во многих случаях еще и управляющие ей.

Инвестиционный фонд недвижимости может вкладывать деньги в самые разные объекты, включая стрит-ритейл, офисы, склады, торговые центры, гостиницы и апартаменты. Такие фонды называют долевыми: каждый инвестор, покупая акции, получает небольшую долю активов РЕИТ. Чтобы получить статус REIT, компания должна иметь не менее 75% недвижимости в структуре активов, а также получать не менее 75% дохода от недвижимости. 

А еще есть ипотечные фонды, это разновидность РЕИТ. Они покупают ипотечные ценные бумаги, а доходность по ним формируется за счет выплат процентов. 

Фонд может быть частным, и тогда рядовой инвестор не сможет купить его акции. Также REIT могут размещаться на бирже, здесь инвестор свободно покупает акции. 

В России подобной формы вложений в недвижимость нет. Купить зарубежные REIT нельзя из-за санкций с 2022 года. Зато можно вложить в альтернативу — паевые инвестиционные фонды недвижимости. 

Преимущества фонда REIT в сравнении с классической покупкой недвижимости очевидны.

Нет высокого порога входа. Вместо вложений в один объект на несколько миллионов инвестор может купить долю в пакете недвижимости за несколько сотен рублей.

Ниже риски. Покупая акции фонда недвижимости, вы приобретаете часть от всего портфеля зданий или помещений REIT. Один объект недвижимости может сгореть, резко обесцениться. При большом количестве объектов потеря одного не будет фатальной. Да и сами объекты недвижимости фонды страхуют, чего обычно не бывает при покупке одного объекта. 

Наличие экспертизы. REIT в зависимости от опыта и объема портфеля имеет определенный набор знаний и компетенций. У частного инвестора может не хватить собственной экспертности, чтобы показывать столь качественные результаты.

Налоги на REIT

Поскольку большинство фондов недвижимости REIT сконцентрированы в США, разберем налоги, которые заплатит российский инвестор по американским фондам. 

Принцип такой же, как с акциями: российские инвесторы платят налоги, если получают прибыль с разницы между ценой покупки и продажи. 

Второе направление — это дивиденды. С каждой выплаты российский инвестор получает доходы, а значит, и уплачивает налоги.

Размер налога составляет 30%. В случае с акциями можно подписать форму W-8BEN и снизить налоги, с REIT этой опции нет: необходимо уплачивать 30% налогов по американскому законодательству. Еще 13% НДФЛ, возможно, придется заплатить с дивидендов по российскому законодательству. 

Учитывая высокие налоги, целесообразность вложений в REIT для россиян остается под вопросом. 

Если хотите инвестировать в недвижимость небольшими суммами, нужно покупать активы на бирже. Для этого откройте брокерский счет в надежной компании.

Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».

Как формируется доходность фонда

Основная часть доходов REIT — это платежи по аренде или выплаты процентов по ипотечным облигациям. Обе разновидности поступлений обеспечивают стабильный денежный поток. 

Также доходность долевых REIT не зависит от инфляции. Растущая инфляция — не преграда для роста доходности, ведь обычно недвижимость и арендные платежи тоже со временем начинают расти. 

У REIT есть еще одно серьезное преимущество: они номинированы в долларах. Это значит, что акции фондов недвижимости защищают на случай девальвации рубля. 

Второй источник дохода — рост стоимости объектов недвижимости. Эта история не обеспечивает стабильный денежный поток, поскольку фонды не очень часто продают свои объекты, фиксируя прибыль. Но в моменты, когда растет весь рынок недвижимости, цена акций может увеличиваться быстро. 

Еще одно преимущество REIT — освобождение фонда от уплаты федеральных налогов. Это позволяет аккумулировать максимальную прибыль от управления недвижимостью. При этом по требованиям законодательства США не менее 90% дохода фонд недвижимости выплачивает своим акционерам. 

Доходность REIT обычно не ниже уровня инфляции. Она находится в диапазоне от 4 до 10%. К примеру, доходность одного из самых известных фондов — Realty Income — за период с мая 2023 года по май 2024-го составила 5,55%. Выплата дивидендов в этом фонде происходит ежемесячно. 

Однако не стоит очаровываться таким уровнем доходности. Обычно высокий показатель связан не со стремительным ростом денежных поступлений, а со снижением стоимости акций. 

Акции фондов недвижимости могут снижаться в двух случаях:

  • Общий спад фондового рынка. Если на рынке наступила коррекция, то обычно она не обходит стороной и REIT. 
  • Падение недвижимости. На это могут повлиять высокие ипотечные ставки, общее охлаждение интереса к недвижимости. 

Как инвестировать в REIT

До 2023 года у российских инвесторов была возможность покупать фонды у российских брокеров, поскольку они торговались на Санкт-Петербургской бирже. Однако с момента наложения блокирующих санкций на «СПБ Биржу» доступ к покупке пропал. 

Поэтому сейчас покупать REIT можно только через иностранных брокеров. Эта опция является достаточно рискованной: в любой момент санкционные ограничения могут распространиться на российских клиентов, инвестирующих у иностранных брокеров. 

ПИФ REIT разница
Учитывая высокие налоги, вместо REIT лучше рассмотреть альтернативные инструменты — паевые инвестиционные фонды

Альтернатива REIT

В России нет REIT фондов в классическом их понимании. Однако инвестировать в недвижимость в России можно через паевые инвестиционные фонды. 

Разница существенная. В случае с REIT инвестор получает акции компании, которая специализируется на определенном направлении инвестиций — недвижимости. В случае с паевыми инвестиционными фондами инвестор покупает паи, то есть входит в состав коллектива инвесторов. По ПИФам управляющая компания берет комиссию за то, что управляет недвижимостью: она может составлять около 2%.

По паевым инвестиционным фондам не выплачивают дивиденды, тогда как у REIT это одна из основных статей дохода инвесторов.

Но у ПИФ есть значительные преимущества в сравнении с REIT, а именно: меньше рисков, связанных с падением стоимости активов. К примеру, фонд недвижимости REIT может допустить неверные управленческие решения, купить недвижимость в кредит или вовсе допустить банкротство. 

Даже если у управляющей компании паевого инвестиционного фонда возникнут риски банкротства, то активы этого ПИФ перейдут под управление другой УК.

А еще деятельность ПИФ в России строго регламентирована законодательством. Есть независимый специальный депозитарий, регистратор, оценщик и аудитор.

По паям ПИФ низкая волатильность, чего не скажешь о REIT, акции которых могут быть подвержены сильным колебаниям, особенно на фоне общей коррекции на фондовом рынке.

Хорошо разбираетесь в инвестициях в недвижимость? Тогда монетизируйте свои знания и рассмотрите перспективную вакансию.

Разбираетесь в нюансах инвестирования и финансового планирования, знаете, как помочь клиентам решить любые денежные вопросы? Тогда вас ждет работа мечты в Совкомбанке! Мы предлагаем белую зарплату, карьерный рост и профессиональное развитие, бесплатный полис ДМС, дружный коллектив профессионалов, продукты банка на выгодных условиях и много других бонусов.

Финансовый советник (вакансия)

Резюмируя, отметим, что REIT — это хороший вариант для вложений в недвижимость. Получать доходность до 10% в долларах — отличная возможность. Однако в российских реалиях из-за высоких налогов привлекательность REIT не такая высокая. Чтобы не рисковать попасть под санкции, рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты — такие как паевые инвестиционные фонды, ведь часть из них торгуются на бирже.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
124
Артур Сафин
Артур Сафин
Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.
Баннер