До 2019 года первичка стоила намного дешевле вторичного жилья. Тогда новостройки часто сдавали позже установленного срока, и низкая цена была своеобразной премией за риск.
Пандемия 2020 года внесла коррективы во многие сферы жизни, в том числе повлияла и на рынок недвижимости. Правительство запустило программы льготной ипотеки: спрос на новое жилье заметно вырос, а вторичка упала в цене.
Первичка против вторички — что дороже
Сегодня новое жилье стоит дороже вторичного примерно на 30–40% — в зависимости от региона. Такое положение дел может показаться странным. Ведь покупатель рискует больше, покупая недвижимость в строящемся доме.
В «старые» квартиры можно заезжать сразу. Их часто продают с мебелью и отделкой, поэтому не придется тратиться на ремонт. Жилье же в новостройке иногда приходится ждать несколько месяцев, а то и годы. При этом покупатель получает бетонную «коробку», которую только предстоит обустроить.
Тем не менее ценовой разрыв существенен. Данные говорят сами за себя: согласно исследованиям «Домклик», в январе этого года квадратный метр первички в среднем стоил 149 914 ₽, а готового жилья — 103 695 ₽.
Для сравнения: четыре года назад новостройка стоила примерно 73 000 ₽, а вторичка — 59 000 ₽. Получается, что разрыв увеличился в два раза.
В таблице сравнили стоимость квадратного метра первички и вторички в разных регионах страны. Данные за июль 2024 года.
|
Субъект |
Средняя цена квадратного метра новостройки, руб/м² |
Средняя цена квадратного метра вторички, руб/м² |
|
Московская область |
200 834 |
154 186 |
|
Ленинградская область |
152 208 |
131 896 |
|
Нижегородская область |
171 415 |
116 850 |
|
Республика Татарстан |
182 877 |
122 752 |
|
Самарская область |
116 327 |
94 475 |
|
Новосибирская область |
144 463 |
112 046 |
|
Челябинская область |
112 102 |
81 862 |
|
Омская область |
139 421 |
102 710 |
|
Красноярский край |
130 265 |
103 988 |
|
Краснодарский край |
175 468 |
143 755 |
Хотите приобрести собственное жилье? Совкомбанк поможет стать на шаг ближе к мечте.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Почему новостройка дороже вторички
Если покупка жилья в новостройке несет больше рисков для покупателя, тогда почему стоимость новой квартиры выше, чем старой? На это главным образом повлияли льготные ипотечные программы.
Сначала появилась семейная ипотека. Она не вызвала ажиотажа — ею могли воспользоваться семьи, в которых второй ребенок появился на свет не позже января 2018 года.
В 2020 году правительство запустило ипотеку по льготной ставке 8%. Она сделала жилье более доступным и подстегнула спрос на первичку. Застройщики, пользуясь ситуацией, начали поднимать ценник.
Помимо льготного кредита, покупатели могли воспользоваться акционными программами. Застройщики предлагали свои ипотеки по сверхнизкой ставке — до 1%. Люди начали скупать квартиры, иногда даже по несколько штук.
Несмотря на то, что Центробанк ужесточил условия ипотеки, спрос на новое жилье не перестает падать. Из-за растущей инфляции многие хотят вложить деньги во что-то прибыльное и выбирают недвижимость.
Можно взять первичку на этапе котлована, подождать, когда построят дом, и продать квартиру по выгодной цене.
«Помимо льготной ипотеки, на цену новостроек влияют также и другие факторы. Планировки в новых квартирах более удобные, есть разные варианты площадей. Также продумана инфраструктура жилых комплексов: закрытые дворы, “безбарьерная среда” и “двор без машин”.
Все эти удобства необходимо обслуживать и поддерживать, а это несет определенные затраты, которые также включают в стоимость квадратного метра. При этом клиенты сейчас готовы платить за свой комфорт».
Всегда ли вторичка дешевле
Как мы сказали выше, ценовой разрыв между старым и новым жильем зависит от регионов. В основном новостройки дороже. Но в некоторых областях цена за квадратный метр на вторичном рынке выше, чем в новостройках.
Такую тенденцию можно наблюдать в Псковской области, Ставропольском крае, Чувашской республике, республике Марий Эл и Севастополе. Разница в ценах колеблется от 0,6 до 19%.
«Квартира на вторичном рынке может стоить дороже новостройки. Все зависит от конкретного объекта, его категории, качества и месторасположения.
Например, если сравнивать квартиры в сталинке и новостройке в спальном районе Москвы, то, конечно, первый объект будет дороже, причем в несколько раз».
Что купить: вторичку или новостройку
Покупка квартиры — один из самых важных шагов в жизни. Как поступить: выбрать новостройку с современными технологиями или предпочесть проверенную временем вторичку?
Преимущества новостроек:
- Безопасность и энергоэффективность
Современные материалы, утепленные фасады, панорамные окна и надежные системы коммуникаций создают комфортные условия для жизни.
- Разнообразие планировок
Застройщики предлагают различные планировки — от уютных студий до просторных квартир с террасами. Можно создать интерьер своей мечты с нуля.
- Развитая инфраструктура
Застройщики не просто строят дома, а создают целые жилые комплексы с развитой инфраструктурой: магазинами, детскими садами, школами и спортивными площадками, с зелеными зонами.
Однако у новостроек есть и свои минусы. Одни из главных — возможные задержки в строительстве и высокая стоимость.
Плюсы вторички:
- Не нужно ждать окончания строительства или заниматься ремонтом, если в квартире уже есть отделка.
- На вторичном рынке часто можно договориться о снижении цены, особенно если продавец спешит с продажей. Это дает определенные финансовые преимущества и позволяет найти квартиру по карману.
- «Старые» квартиры, как мы выяснили, в большинстве регионов сто́ят намного дешевле новостроек. Вы экономите не только на покупке, но и на ремонте.
У старого фонда есть свои нюансы: устаревшие коммуникации, неудобная планировка, не всегда хорошее состояние дома.
Выбор между новостройкой и вторичкой зависит от ваших приоритетов. Если вы хотите современное жилье с удобной планировкой, любите делать все по своему вкусу и готовы подождать — выбирайте новостройку. Хотите сразу заехать и сэкономить на ремонте? Тогда подойдет вторичка.
Если же думаете приобрести квартиру в ипотеку, первичка выходит на первый план. В отличие от вторичного жилья, на новостройки еще действуют льготные предложения.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
