Налог с продажи квартиры: как рассчитать и платить

• Как платить налог на доходы при продаже недвижимости в 2025 году
• Обновленные ставки
• Как рассчитать налог на доходы при продаже недвижимости
• Что такое минимальный срок владения
• Подарок
• Договор пожизненного содержания с иждивением
• Единственное жилье 
• Как считается минимальный срок владения недвижимостью
• Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился
• Как уменьшить сумму налога при продаже имущества
• Освобождение от налога семей с детьми
• Уменьшение доходов на расходы
• Уменьшение доходов на маткапитал
• Учет в расходах процентов по ипотеке
• Зачет налога к возврату в счет налога с продажи
• Какое жилье считается единственным
• Что будет, если не заплатить налог

Как платить налог на доходы при продаже недвижимости в 2025 году

Прибыль — это разница между доходом от продажи объекта и расходами на его приобретение. Если последние невозможно документально подтвердить, будет применяться налоговый вычет в 1 млн рублей.

Требования к минимальному сроку владения недвижимостью остались прежними: три и пять лет.

Обновленные ставки

Поправки в Налоговый кодекс вводят с 2025 года двухступенчатую систему налогообложения при продаже недвижимости.

Как рассчитать налог на доходы при продаже недвижимости

Рассмотрим два случая:

• расчет налога без подтверждения расходов на покупку квартиры;
• расчет с подтвержденными расходами.

Что такое минимальный срок владения

Это количество лет, по истечении которых владелец недвижимости освобождается от налога.

Мы уже упоминали, что срок может быть три или пять лет. Объясняем в таблице, от чего он зависит.

Рассмотрим самые распространенные случаи подробнее.

Подарок

Если жилье передал вам близкий родственник, это считается подарком. Полный перечень, от кого можно принимать недвижимость в дар и не платить за это налог, смотрите в ст. 14 Семейного кодекса.

Договор пожизненного содержания с иждивением 

Это особый вид ренты, раскрываем его смысл в примере.

Единственное жилье 

У его владельца ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было нет жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года.

Как считается минимальный срок владения недвижимостью

В большинстве случаев он начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре, но есть некоторые исключения:

• при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юристов — с открытия наследства);
• если речь о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
• в особом случае — получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы): срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился

Подавать декларацию, как и платить налог, не нужно. Даже сумма, которую вы получили с продажи собственности, не играет роли.

Как уменьшить сумму налога при продаже имущества

Есть три способа:

1. Дождаться минимального срока владения недвижимостью.
   Этот способ подходит тем, кто никуда не торопится, — ждать нужно от трех до пяти лет. 
2. Снизить налоговую базу на сумму расходов, потраченных на покупку проданного жилья.
   Подходит тем, кто продает жилье, которое когда-то приобретал сам. Иными словами, вы уплатите налог с разницы между суммой покупки и продажи. Важно, чтобы выручка была меньше или равнялась подтвержденным расходам.
   Как это работает, расскажем далее.
3. Применить налоговый вычет в 1 млн рублей — это фиксированная сумма для недвижимости.

А если цена продажи совпадает с ценой покупки или даже ниже нее, собственник ничего не должен. Но помните: если вы продаете за 70% кадастровой стоимости жилья, расходов не избежать.

Никакие документы предъявлять не нужно, требуется лишь ваше решение получить вычет. 

Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. У них есть право оформить один или несколько договоров купли-продажи. В последнем случае каждый владелец доли сможет снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Использовать оба упомянутых способа одновременно не получится. Вы должны решить, что для вас выгоднее.

Освобождение от налога семей с детьми

Закон дает дополнительное преимущество семьям с детьми. Чтобы не платить налог, нужно соответствовать нескольким требованиям: 

• В семье должно быть двое и более несовершеннолетних детей (родных или усыновленных). Если дети учатся очно — от налога освобождают, пока им не исполнится 24 года.
• Купить новую жилплощадь необходимо в том же году, в котором продали прежнюю, либо не позднее 30 апреля следующего года.
• Площадь и кадастровая стоимость новой недвижимости должны быть больше, чем у проданной.
• Максимальная кадастровая стоимость проданного жилья — 50 млн рублей. Если установить ее нельзя, учитывается только площадь.
• У родителей и детей не должно быть в собственности более 50% другого жилья, площадь которого превышает размеры покупаемого.

Льготы распространяются не только на квартиры, но и на земельные участки с жилыми домами. Самое главное преимущество — нет ограничений на срок владения. Можно купить жилье и через год продать его.

А вот с нежилыми помещениями и автомобилями получить льготы не получится.

Кадастровую стоимость рассчитывают от 1 января того года, когда планируется продажа.

Уменьшение доходов на расходы

Мы уже упоминали, что сумму налога можно снизить, если подтвердить расходы на приобретение жилплощади.

Например, вы купили квартиру за 6 млн рублей, а теперь продаете за 7 млн. Прибыль — 1 млн рублей. Именно она облагается налогом. 

Придется постараться и собрать все подтверждения затрат: договор купли-продажи, акт приемки-передачи, банковские чеки, выписки, расписки продавца и другие. Их нужно приложить к декларации. 

Кстати, сюда можно включить расходы не только собственника, но и дарителя.

Уменьшение доходов на маткапитал

Подходит для тех, кто вложил средства из маткапитала на новую квартиру или дом, поскольку они не входят в налоговую базу.

Например, семья купила квартиру за 5 млн рублей: вложила 630 400 рублей — из материнского капитала за первого ребенка, а остальное добавила из личных сбережений. То есть по факту они потратили только 4 369 600 рублей.

Затем родители продали эту квартиру за 6 млн рублей. Разница — 1 млн. Материнский капитал — государственные деньги, они не считаются доходом. Поэтому налог возьмут только с разницы при продаже: 13% НДФЛ от 1 млн — 130 000 рублей.    

Учет в расходах процентов по ипотеке

Этот способ распространяется только на недвижимость, купленную в ипотеку. 

Отданные банку проценты можно вычесть из налоговой базы. То есть включить их в затраты на приобретение жилплощади.

Об этом способе мало кто знает. Не подскажут даже налоговая и банки. Но о нем можно подробно почитать в письме Минфина, где он признает проценты затратами. 

Многодетные семьи имеют право на льготную ипотеку. Воспользуйтесь выгодными предложениями и покупайте жилье с Совкомбанком. Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Зачет налога к возврату в счет налога с продажи

Подходит для всех видов жилья. После покупки квартиры вы можете получить имущественный вычет и его часть отдать обратно в ФНС в качестве налога с продажи. Получается что-то вроде взаимозачета.

Преимущество этого способа — им могут воспользоваться люди, которые не работают официально и поэтому не имеют права на налоговый вычет.

Какое жилье считается единственным

Если у человека больше нет никакой жилплощади, она и будет считаться единственной. С этим все понятно. Но как быть, если речь идет о семье?

В таком случае ФНС учитывает:

• Способ приобретения

Если супруги, находясь в законном браке, купили недвижимость вместе, она считается совместно нажитой. Квартира или дом, полученный одним из супругов в наследство, дар или в результате приватизации, считается личным.

• Время начала владения — оформил ли собственник право до вступления в брак.

От этих факторов зависят, получит ли жилье статус единственного, а также минимальный срок владения — три или пять лет.

Что будет, если не заплатить налог

Если подать декларацию о доходах, но не заплатить, налоговая будет начислять пени. А если проигнорировать декларацию и оплату, ФНС назначит штраф в 5% от суммы налога и будет увеличивать его за каждый месяц просрочки.

Но это не значит, что штраф будет расти бесконечно: общая сумма не может превышать 30%.

Если штраф достигнет максимума, ФНС обратится в суд и подключит приставов, а они арестуют имущество и взыщут средства с неплательщика. 

Поэтому лучше все-таки заплатить налог. А наши советы помогут сделать это с выгодой.