Наем и аренда — в чем разница

• Стороны договора
• Условия расторжения
• Сроки заключения
• Как составить договор 

Недавно в нашей маленькой дружной компании вышел нешуточный спор. 

Маша сдает однокомнатную квартиру в центре. Женя заметил, что риелтор оформила договор с квартиросъемщиками неверно. По его мнению, необходимо было составить договор найма помещения, а она указала аренду. 

Маша, как истинный филолог, сослалась на то, что наем и аренда по отношению к жилью — одно и то же, поэтому все правильно.

С одной стороны, Маша права: и наем, и аренда помещения — это передача жилья во временное пользование от одного лица другому. С другой стороны — юридической — есть существенные различия.

Стороны договора

Все зависит от статуса человека, который снимает жилье. 

Если собственник сдает помещение обыкновенному человеку, который в документах именуется как физическое лицо, речь идет о найме. В этом случае хозяин может сдать исключительно жилое помещение. В документах он будет фигурировать как наймодатель, а квартиросъемщика называют нанимателем.

Если же «временным хозяином» помещения решит стать юридическое лицо, заключают документ об аренде. Права и обязанности сторон в этом случае регулирует статья 671 ГК РФ.

Решили арендовать помещение и открыть бизнес, но не хватает финансов? Совкомбанк поможет.

Боитесь сдавать квартиру юрлицу? Не переживайте, арендатор имеет право только проживать в вашей квартире, он не сможет ее использовать в коммерческих целях. Часто организации снимают жилье для командированных сотрудников. 

Условия расторжения

Что делать, если люди подписали документ на определенный срок, но успели «поссориться» за это время? Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды, она обращается в суд. Основанием может послужить несоблюдение установленных законом условий, а также нарушение условий, указанных в договоре, — согласно ст. 619 ГК РФ.

С договором найма все гораздо проще. Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ, если квартиросъемщик решит съехать, ему просто нужно письменно поставить в известность наймодателя за три месяца. 

А вот хозяину выселить жильцов против их воли ранее даты, указанной в договоре, сложнее. Он сможет сделать это в следующих случаях:

• если квартиросъемщик не платит за жилье в течение 6 месяцев. Сроки могут разниться: иногда в договоре прописывают другие сроки, а при краткосрочном съеме максимальные полгода заменяются двумя месяцами;
• при порче или уничтожении имущества в жилом помещении;
• если использовали квартиру не по назначению;
• при нарушении прав соседей.

Последние пункты касаются как самого нанимателя, так и других людей, за которых он отвечает в пределах данной квартиры.

Договор в этом случае стороны расторгают через суд.

Сроки заключения 

Договор аренды можно заключить на любой срок, а вот наем не может длиться дольше 5 лет. 

Внезапно решили выселиться из «нехорошей квартиры» и присмотрели себе свеженькое жилье, но не хватает финансов? 

Подведем итоги. 

Арендовать помещение может исключительно юридическое лицо. 

• Оно может снять как жилое, так и нежилое помещение. 
• Но жилье юрлица могут использовать только по прямому назначению — жить там, для иных целей используются нежилые помещения. 
• По договору найма можно сдать жилое помещение только физическим лицам.
• Арендное соглашение расторгается через суд. Соглашение о найме можно аннулировать в частном порядке.
• При найме жилья закон в большей степени защищает нанимателя. Хозяин жилья может выселить квартиросъемщика ранее указанного в договоре срока только при несоблюдении ряда условий или при его согласии.
• Документ о найме нельзя заключить сроком более 5 лет, в вопросе аренды ограничений нет.

Маша настаивала на том, что сама формулировка аренды и найма в договоре не так важна, как прописанные в нем условия. Женя же предлагал подстелить соломку и переделать документ, так как с такой формулировкой в конфликтных ситуациях он не будет иметь силы. 

И я с ним полностью согласна. Зачем держать половинчатый документ, если его можно переделать, а еще лучше — составить правильно.

Как составить договор

Легко найти образцы обоих типов договоров в интернете. Но лучше не рисковать и скачивать сомнительные примеры, а составить документ при помощи юриста.

Как выяснилось на примере Маши, иногда даже риелторы не гарантируют безопасных сделок.

Какие личные данные необходимо указывать в документе? Прежде всего это:

• личная информация о лицах, вступающих в сделку: ФИО, адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные, реквизиты банковского счета и другая необходимая информация;
• полное, максимально подробное и емкое описание помещения: адрес, количество квадратных метров, полная опись мебели, техники и другого ценного имущества. Только так наниматель сможет обезопасить себя от порчи и кражи имущества, а квартиросъемщик — от необоснованных обвинений;
• права и обязанности сторон: условия использования помещения, порядок и сроки оплаты и другие важные вопросы.

Опыт показывает, что конфликтных ситуаций при аренде и найме помещений множество. Хотите сохранить нервы и обезопасить себя от возможных последствий? Внимательно составляйте документ.