Отказ в ипотеке — не причина возвращать задаток за квартиру

Отказ банка в выдаче ипотеки сам по себе не считается причиной, по которой продавец должен вернуть покупателю задаток за жилье, решил Верховный суд РФ. 

Если в договоре не указано, что сделка зависит именно от получения ипотечного кредита, покупатель должен исполнить свои обязательства другими способами — например, найти собственные средства или оформить другой источник финансирования.

Такое решение суд вынес по делу семейной пары покупателей из Калининградской области, которые пытались вернуть деньги после того, как получили в банке отказ в ипотеке.

Задаток за новостройку

Супруги планировали купить квартиру в еще не сданном доме. Для этого они заключили предварительный договор уступки права требования. Такой формат сделки часто используют при покупке жилья на этапе строительства: покупатель получает права и обязанности по договору у первоначального владельца квартиры — застройщика.

По условиям соглашения продавцы должны были передать покупателям право собственности на квартиру после заключения основной сделки. Супруги выплатили задаток, рассчитывая на ипотечный кредит.

Однако банк отказал им в выдаче ипотеки. После этого покупатели обратились к продавцам за возвратом задатка, поскольку, по их мнению, не смогли выполнить условия договора по независящим от них причинам.

Решения нижестоящих судов 

Сначала спор рассматривали суды трех инстанций. Они поддержали покупателей и решили, что задаток необходимо вернуть.

Судьи посчитали, что отказ в ипотеке стал обстоятельством, которое стороны не могли контролировать. Поскольку сделка не состоялась не по вине покупателей, внесенную сумму признали подлежащей возврату.

Продавцов такое решение не устроило, они обратились с жалобой в Верховный суд.

Условия договора и решение ВС РФ

Коллегия по гражданским делам Верховного суда в результате направила дело на новое рассмотрение.

Судьи отметили, что из текста предварительного договора не следует, что покупатели должны завершить сделку исключительно за счет ипотечного кредита. В соглашении допускалось использовать как заемные, так и собственные средства.

Кроме того, в договоре не прописали ни конкретный вид кредита, ни обязанность продавца вернуть деньги, если банк отказывает в выдаче ипотеки.

По мнению Верховного суда, отказ одного банка не означает, что исполнить обязательства невозможно в принципе. Покупатели могли найти другие способы оплаты — например, использовать собственные средства или обратиться за другим кредитом.

Комментарий суда 

Верховный суд отметил, что для возврата задатка необходимо, чтобы исполнить обязательства было объективно невозможно, а отказ банка в выдаче ипотеки такого обстоятельства не создает.

Если стороны заранее не прописали в договоре, что сделка состоится только при одобренном кредите, риск отказа банка лежит на покупателе.

Теперь спор рассмотрят повторно с учетом позиции Верховного суда. 

Отметим, что разъяснение Верховного суда было сделано в рамках одного судебного спора. Оно пока не оформлено как постановление Пленума Верховного суда, поэтому формально не является обязательным правилом для всех российских судов.

Однако такие решения помогают понять подход высшей судебной инстанции к похожим спорам и могут учитываться при рассмотрении аналогичных дел.