Разница между рассрочкой на телевизор и на землю в том, что первую чаще всего оформляют через банк. Финансовая организация дает деньги покупателю, а проценты за их использование платит продавец. Взамен он получает прибыль от продажи и довольного клиента — все в плюсе. Если человек откажется платить, разбираться с ним будет кредитор, а не поставщик товара.
Рассрочка на земельный участок (ЗУ) — это жест доброй воли продавца. Оформить ее можно только по договоренности и на его условиях. Все риски он делит с покупателем на двоих, а в случае неисполнения обязательств каждая из сторон самостоятельно будет отстаивать свои интересы.
Рисков немало, однако их можно снизить, поэтому сделки с рассрочкой нечасто, но встречаются. Чтобы ее заключить, нужно найти подходящего продавца и подписать договор с условием оплаты частями.
Земля в рассрочку: виды частичной оплаты
Если на руках нет всей суммы, купить недвижимость можно с ипотекой или кредитом. Но если покупатель не соответствует требованиям финансовых организаций или ищет вариант с наименьшей переплатой, банковские продукты ему не подойдут. В этом случае он может предложить продавцу обойтись без посредников и выплачивать деньги частями ему напрямую.
Рассрочка на участок может выглядеть по-разному:
- классическое деление всей суммы на равные части без процентов;
- предоплата по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
- ипотека без участия банка (оплата частями, но с процентами);
- другие способы оплаты согласно договору купли-продажи (ДКП).
Выбор зависит от того, сколько денег покупатель готов внести сразу и на какой срок планирует растянуть выплату остатка.
Предоплата по ПДКП и соглашение о задатке
Предположим, у вас есть 300 тысяч рублей и желание купить земельный участок. Стоимость подходящих стартует от 700 тысяч рублей — денег явно не хватает. Однако один из продавцов соглашается на рассрочку.
Чтобы «забронировать» землю и получить от владельца гарантию выхода на сделку, можно подписать с ним предварительный договор купли-продажи и передать задаток — те самые 300 тысяч. Иначе через неделю кто-то заплатит всю сумму сразу и участок достанется ему.
Если у вас будет ПДКП и соглашение о задатке, вы или получите обещанное, или недобросовестный продавец выплатит вам 600 тысяч рублей (задаток в двойном размере).
В предварительном договоре указывают, кто, кому и за что передает деньги (задаток), а также когда и на каких условиях будет заключен ДКП. Например, продавец зарегистрирует переход права собственности на землю, когда покупатель выплатит оставшиеся 400 тысяч четырьмя платежами раз в квартал.
Покупать участки, дома и квартиры таким способом — не очень безопасно. ПДКП не регистрируют в Росреестре или у нотариуса (исключение — сделки с долями или имуществом несовершеннолетних). Поэтому недобросовестный продавец может заключить несколько предварительных договоров сразу и сбежать. Или отказаться от сделки и возврата задатка разом. В этом случае отстаивать свои права придется через суд.
Беспроцентная рассрочка
Оплату частями без процентов можно внести в обычный договор купли-продажи. Это надежнее, чем с ПДКП.
Разница в том, что стандартный ДКП сразу регистрируют в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии, как и переход права собственности на землю. И одновременно накладывают на недвижимость обременение. А после того, как покупатель выполнит свою часть сделки, продавец сообщит в Росреестр, что ограничения можно снять.
В этом случае остается только составить договор в соответствии с законом, а также указать в нем сроки и форму платежей.
Рассрочка с процентами
Продавец хоть и не банк, но вправе включить проценты в сумму оплаты. Продажа в рассрочку для него риск. Если покупатель вдруг откажется платить, взыскать с него деньги будет сложно. А если он еще и внес больше половины стоимости земли, то суды с большой вероятностью встанут на его сторону.
Начисление процентов — способ для владельца участка получить немного больше прибыли. Зачастую это не перекрывает выгоду от покупки земли в рассрочку. Особенно если обратиться в банк нет возможности.
Приведем пример. Участок стоит 700 тысяч рублей. Продавец готов принимать оплату за него равными частям в течение двух лет. Но с условием доплаты в виде 10% в год от стоимости недвижимости.
10% от 700 000 рублей — это 70 000 рублей в год, или 140 000 рублей за два года. 700 000 + 140 000 = 840 000 рублей. Если разделить эту сумму на 24 месяца, можно получить примерный размер ежемесячного платежа — около 35 000 рублей.
Ставку продавец определяет сам. И обязательно прописывает ее и график платежей с четкими сроками в договоре.
Другие способы оплаты по договоренности
Форма ДКП в законах не регламентирована. Поэтому в нем можно указать разные виды оплаты: равными частями, с отложенной выплатой, без первоначального платежа, двумя платежами раз в полгода. График может быть любым, главное, чтобы его одобрили обе стороны.
Например, некоторые застройщики предлагают купить участки в рассрочку без первоначального взноса или с частичной предоплатой. Условия индивидуальные, средний срок на погашение — от года до двух лет.
Несмотря на то что утвержденной формы у договора нет, в нем есть обязательные пункты о предмете ДКП, условиях и сроках оплаты.
Что обязательно включать в договор купли-продажи
ДКП на недвижимость обязательно заключают в письменной форме. В нем должны быть сведения об обеих сторонах: паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.
Следующий пункт, который относится к существенным условиям договора, — подробная информация о его предмете: земельном участке.
- Кадастровый номер.
- Адрес.
- Вид и разрешенное использование.
- Наличие или отсутствие коммуникаций.
Также нужно указать правоустанавливающие документы, на основании которых земля принадлежит продавцу (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее). Дополнительно стоит прописать отсутствие или наличие обременений и указать, что до полной оплаты участок останется в залоге у продавца (если не договорились о другом).
Еще один блок, без которого ДКП считается незаключенным, — условия и сроки оплаты:
- Цена участка.
- Сроки оплаты с точными датами каждого платежа. Их можно оформить в виде графика или перечня с указанием суммы и числа, не позже которого покупатель обязан внести платеж.
- Если рассрочку продавец предоставляет с процентами, это указывают тут же, прописывая ставку. К платежам в этом случае добавляют проценты и фиксируют общую сумму.
- Порядок оплаты — реквизиты счета, если она безналичная, или способ передачи наличных (из рук в руки, через банковскую ячейку).
- Дату и условия, при которых обязательства по договору (передача участка и прав на него) будут исполнены — день, когда последний платеж поступит на счет продавца.
Чтобы снизить риски, вписывают также права и обязанности сторон.
Покупатель обязуется выплачивать все в срок. Если он перестанет это делать, на сумму долга по закону начнут начислять проценты. Кроме этого, можно прописать отдельные штрафы и неустойки за просрочки.
Покупатель вправе прописать, что, если договор нарушит продавец, обязательства по нему можно будет не исполнять, а с нарушителя требовать компенсацию убытков.
В случае рассрочки составлять ДКП не намного сложнее, чем при ипотеке или оплате наличными. Но если вы не уверены в своих силах, обратитесь в МФЦ, к юристу, нотариусу или риэлтору.
Риски участников сделки, что делать в случае нарушений договора
Рассрочку на землю редко предлагают как готовую услугу. Бо́льшая часть продавцов привыкла получать деньги сразу и с минимальным риском. Даже если у покупателя нет всей суммы, за недостающими средствами он чаще всего идет в банк. Риэлторы советуют обеим сторонам избегать рассрочки, и на то есть причины.
Риск продавца: покупатель откажется платить. Случай из практики агента по недвижимости: женщина продала участок за 2 млн рублей в рассрочку на два года по ДКП, передала права на недвижимость покупателю и зарегистрировала обременение. Она получила задаток в 300 тысяч рублей, затем еще 800 тысяч в течение первого года. А на второй год покупатель перестал выходить на связь.
В этом случае первым делом стоит направить нарушителю претензию. Если ответ не поступит, обращаться в суд. Так можно взыскать остаток долга и проценты за просрочку. На большее вряд ли можно рассчитывать. В судебной практике есть случаи расторжения таких договоров и возврата собственности продавцу, но они очень редки.
Риски покупателя высоки, если он соглашается оформить все без заключения ДКП. В этом случае его права на участок нигде не регистрируются. И отстаивать их в суде в случае недобросовестности продавца будет проблематично.
На земельный участок, как и на квартиру, можно оформить ипотеку в банке. Подберите подходящее предложение у надежного финансового партнера.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Если вы настроены на рассрочку от продавца, обязательно оформляйте сделку по всем правилам: заключайте ДКП, регистрируйте его в Росреестре.
По согласию с продавцом можно начать строительство до полной оплаты, хотя из-за обременений не получится перепродать землю.
В целом рассрочка на земельный участок — допустимый формат, если вы нашли подходящий объект и договорились с владельцем. Но рекомендуем предварительно проверить все документы, убедиться, что на этой территории нет ограничений по строительству, а назначение подходит для ваших целей.
Также будьте готовы, что условия — сроки, проценты, пени и штрафы — устанавливает продавец, это его законное право.
