Можно ли купить земельный участок в рассрочку, как правильно все оформить

Рассрочка — возможность разбить платеж на части и выплачивать их несколько месяцев или лет. Так можно покупать не только гаджеты, бытовую технику и дорогую одежду, но и земельные участки. Расскажем, что для этого нужно.

• Земля в рассрочку: виды частичной оплаты
• Предоплата по ПДКП и соглашение о задатке
• Беспроцентная рассрочка
• Рассрочка с процентами
• Другие способы оплаты по договоренности
• Что обязательно включать в договор купли-продажи
• Риски участников сделки, что делать в случае нарушений договора

Разница между рассрочкой на телевизор и на землю в том, что первую чаще всего оформляют через банк. Финансовая организация дает деньги покупателю, а проценты за их использование платит продавец. Взамен он получает прибыль от продажи и довольного клиента — все в плюсе. Если человек откажется платить, разбираться с ним будет кредитор, а не поставщик товара.

Рассрочка на земельный участок (ЗУ) — это жест доброй воли продавца. Оформить ее можно только по договоренности и на его условиях. Все риски он делит с покупателем на двоих, а в случае неисполнения обязательств каждая из сторон самостоятельно будет отстаивать свои интересы.

Рисков немало, однако их можно снизить, поэтому сделки с рассрочкой нечасто, но встречаются. Чтобы ее заключить, нужно найти подходящего продавца и подписать договор с условием оплаты частями.

Земля в рассрочку: виды частичной оплаты

Если на руках нет всей суммы, купить недвижимость можно с ипотекой или кредитом. Но если покупатель не соответствует требованиям финансовых организаций или ищет вариант с наименьшей переплатой, банковские продукты ему не подойдут. В этом случае он может предложить продавцу обойтись без посредников и выплачивать деньги частями ему напрямую.

Важно: рассрочка — частный случай кредита, поэтому регламентируется статьями 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассрочка на участок может выглядеть по-разному:

• классическое деление всей суммы на равные части без процентов;
• предоплата по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
• ипотека без участия банка (оплата частями, но с процентами);
• другие способы оплаты согласно договору купли-продажи (ДКП).

Выбор зависит от того, сколько денег покупатель готов внести сразу и на какой срок планирует растянуть выплату остатка.

Предоплата по ПДКП и соглашение о задатке

Предположим, у вас есть 300 тысяч рублей и желание купить земельный участок. Стоимость подходящих стартует от 700 тысяч рублей — денег явно не хватает. Однако один из продавцов соглашается на рассрочку. 

Чтобы «забронировать» землю и получить от владельца гарантию выхода на сделку, можно подписать с ним предварительный договор купли-продажи и передать задаток — те самые 300 тысяч. Иначе через неделю кто-то заплатит всю сумму сразу и участок достанется ему.

Если у вас будет ПДКП и соглашение о задатке, вы или получите обещанное, или недобросовестный продавец выплатит вам 600 тысяч рублей (задаток в двойном размере).

В предварительном договоре указывают, кто, кому и за что передает деньги (задаток), а также когда и на каких условиях будет заключен ДКП. Например, продавец зарегистрирует переход права собственности на землю, когда покупатель выплатит оставшиеся 400 тысяч четырьмя платежами раз в квартал.

Покупать участки, дома и квартиры таким способом — не очень безопасно. ПДКП не регистрируют в Росреестре или у нотариуса (исключение — сделки с долями или имуществом несовершеннолетних). Поэтому недобросовестный продавец может заключить несколько предварительных договоров сразу и сбежать. Или отказаться от сделки и возврата задатка разом. В этом случае отстаивать свои права придется через суд.

Беспроцентная рассрочка

Оплату частями без процентов можно внести в обычный договор купли-продажи. Это надежнее, чем с ПДКП. 

Разница в том, что стандартный ДКП сразу регистрируют в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии, как и переход права собственности на землю. И одновременно накладывают на недвижимость обременение. А после того, как покупатель выполнит свою часть сделки, продавец сообщит в Росреестр, что ограничения можно снять.

В этом случае остается только составить договор в соответствии с законом, а также указать в нем сроки и форму платежей.

Рассрочка с процентами

Продавец хоть и не банк, но вправе включить проценты в сумму оплаты. Продажа в рассрочку для него риск. Если покупатель вдруг откажется платить, взыскать с него деньги будет сложно. А если он еще и внес больше половины стоимости земли, то суды с большой вероятностью встанут на его сторону.

Начисление процентов — способ для владельца участка получить немного больше прибыли. Зачастую это не перекрывает выгоду от покупки земли в рассрочку. Особенно если обратиться в банк нет возможности.

Приведем пример. Участок стоит 700 тысяч рублей. Продавец готов принимать оплату за него равными частям в течение двух лет. Но с условием доплаты в виде 10% в год от стоимости недвижимости. 

10% от 700 000 рублей — это 70 000 рублей в год, или 140 000 рублей за два года. 700 000 + 140 000 = 840 000 рублей. Если разделить эту сумму на 24 месяца, можно получить примерный размер ежемесячного платежа — около 35 000 рублей.

Ставку продавец определяет сам. И обязательно прописывает ее и график платежей с четкими сроками в договоре.

Другие способы оплаты по договоренности

Форма ДКП в законах не регламентирована. Поэтому в нем можно указать разные виды оплаты: равными частями, с отложенной выплатой, без первоначального платежа, двумя платежами раз в полгода. График может быть любым, главное, чтобы его одобрили обе стороны.

Например, некоторые застройщики предлагают купить участки в рассрочку без первоначального взноса или с частичной предоплатой. Условия индивидуальные, средний срок на погашение — от года до двух лет.

Несмотря на то что утвержденной формы у договора нет, в нем есть обязательные пункты о предмете ДКП, условиях и сроках оплаты.

Что обязательно включать в договор купли-продажи

ДКП на недвижимость обязательно заключают в письменной форме. В нем должны быть сведения об обеих сторонах: паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.

Следующий пункт, который относится к существенным условиям договора, — подробная информация о его предмете: земельном участке.

1. Кадастровый номер.
2. Адрес.
3. Вид и разрешенное использование.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.

Также нужно указать правоустанавливающие документы, на основании которых земля принадлежит продавцу (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее). Дополнительно стоит прописать отсутствие или наличие обременений и указать, что до полной оплаты участок останется в залоге у продавца (если не договорились о другом).

Еще один блок, без которого ДКП считается незаключенным, — условия и сроки оплаты:

1. Цена участка.
2. Сроки оплаты с точными датами каждого платежа. Их можно оформить в виде графика или перечня с указанием суммы и числа, не позже которого покупатель обязан внести платеж.
3. Если рассрочку продавец предоставляет с процентами, это указывают тут же, прописывая ставку. К платежам в этом случае добавляют проценты и фиксируют общую сумму.
4. Порядок оплаты — реквизиты счета, если она безналичная, или способ передачи наличных (из рук в руки, через банковскую ячейку).
5. Дату и условия, при которых обязательства по договору (передача участка и прав на него) будут исполнены — день, когда последний платеж поступит на счет продавца.

Чтобы снизить риски, вписывают также права и обязанности сторон.

Покупатель обязуется выплачивать все в срок. Если он перестанет это делать, на сумму долга по закону начнут начислять проценты. Кроме этого, можно прописать отдельные штрафы и неустойки за просрочки.

Покупатель вправе прописать, что, если договор нарушит продавец, обязательства по нему можно будет не исполнять, а с нарушителя требовать компенсацию убытков.

В случае рассрочки составлять ДКП не намного сложнее, чем при ипотеке или оплате наличными. Но если вы не уверены в своих силах, обратитесь в МФЦ, к юристу, нотариусу или риэлтору. 

Риски участников сделки, что делать в случае нарушений договора

Рассрочку на землю редко предлагают как готовую услугу. Бо́льшая часть продавцов привыкла получать деньги сразу и с минимальным риском. Даже если у покупателя нет всей суммы, за недостающими средствами он чаще всего идет в банк. Риэлторы советуют обеим сторонам избегать рассрочки, и на то есть причины.

Риск продавца: покупатель откажется платить. Случай из практики агента по недвижимости: женщина продала участок за 2 млн рублей в рассрочку на два года по ДКП, передала права на недвижимость покупателю и зарегистрировала обременение. Она получила задаток в 300 тысяч рублей, затем еще 800 тысяч в течение первого года. А на второй год покупатель перестал выходить на связь.

В этом случае первым делом стоит направить нарушителю претензию. Если ответ не поступит, обращаться в суд. Так можно взыскать остаток долга и проценты за просрочку. На большее вряд ли можно рассчитывать. В судебной практике есть случаи расторжения таких договоров и возврата собственности продавцу, но они очень редки.

Риски покупателя высоки, если он соглашается оформить все без заключения ДКП. В этом случае его права на участок нигде не регистрируются. И отстаивать их в суде в случае недобросовестности продавца будет проблематично.

На земельный участок, как и на квартиру, можно оформить ипотеку в банке. Подберите подходящее предложение у надежного финансового партнера.

Если вы настроены на рассрочку от продавца, обязательно оформляйте сделку по всем правилам: заключайте ДКП, регистрируйте его в Росреестре. 

По согласию с продавцом можно начать строительство до полной оплаты, хотя из-за обременений не получится перепродать землю.

В целом рассрочка на земельный участок — допустимый формат, если вы нашли подходящий объект и договорились с владельцем. Но рекомендуем предварительно проверить все документы, убедиться, что на этой территории нет ограничений по строительству, а назначение подходит для ваших целей.

Также будьте готовы, что условия — сроки, проценты, пени и штрафы — устанавливает продавец, это его законное право.