Предварительный договор купли-продажи недвижимости: что это и как его заключить
Любые сделки с недвижимостью — повышенный риск. Поэтому они сопровождаются дополнительной бумажной волокитой. В статье расскажем, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем его заключать.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости — что это
Представьте, что вы собираетесь продавать квартиру и ищете покупателя. За месяц на объявление откликнулось всего два человека. Один из них готов купить жилье со скидкой в 150 000 рублей, а второй попросил «придержать» квартиру на месяц, пока он не продаст свою недвижимость.
Варианты так себе, но за неимением других приходится выбирать. Делать скидку не хочется, и вы соглашаетесь подождать второго покупателя. Месяц — довольно серьезный срок, за это время человек вполне может передумать. Чтобы обезопасить себя от такого риска, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры.
Говоря простыми словами, ПДКП — это обещание приобрести или продать недвижимость, закрепленное на бумаге. Документ обладает юридической силой, значит, уклониться от исполнения обязанностей по нему без последствий не получится.
Кстати, покупатель заинтересован в закреплении намерений на бумаге не меньше продавца. Представьте себя на месте покупателя из нашего примера. Он продает свою единственную квартиру с целью купить новую.
Если продавец внезапно передумает, человек на время останется без жилья. Придется в спешном порядке искать варианты и тратить деньги на аренду.
Поэтому заключение ПДКП — взаимовыгодное решение. Однако процедура не является обязательной за исключением нескольких случаев:
- покупки квартиры в ипотеку;
- оформления сделок с участием несовершеннолетних.
Если задумываетесь о покупке квартиры, изучите ипотечные программы Совкомбанка. Мы заботимся о клиентах, поэтому сделали процедуру оформления жилищного кредита максимально комфортной.
Ипотечные программы от Совкомбанка помогут купить квартиру мечты. Простая система оформления документов и широкие возможности.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Кредиты»/«Ипотека» на сайте банка sovcombank.ru
Как правильно составить ПДКП
Строгих правил по составлению договора нет. Но если вы хотите, чтобы документ действительно защищал ваши права, нужно подойти к его составлению ответственно. Ниже расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание.
- Форма
ПДКП составляют в письменной форме. Устные договоренности не имеют юридической силы.
- Существенные условия
Раньше ПДКП должен был практически совпадать с основным и включать в себя два существенных условия: предмет (объект недвижимости) и стоимость. Однако в 2015 году требования смягчили.
Теперь обязательным остался только предмет сделки. Но при желании контрагенты могут указать и стоимость.
Важно как можно точнее описать объект недвижимости, который служит предметом договора. Ни у кого не должно возникнуть сомнений, о каком объекте идет речь.
Если вы покупаете или продаете готовую недвижимость, достаточно указать кадастровый номер и точный адрес. Если объект еще на этапе строительства, то придется описать его максимально подробно. Укажите все имеющиеся данные: номер подъезда, этаж, площадь будущего объекта и т. п.
- Расчеты
Не каждый договор должен содержать расчеты. Их указывают, только если покупатель вносит задаток или аванс.
Задаток и аванс — в чем разница?
И то, и другое является частичной предоплатой по договору, однако юридический смысл у этих понятий разный. Как и последствия невыполнения обязательств.
Если от сделки откажется покупатель, задаток останется у продавца. Если продавец — он должен будет вернуть его покупателю в двукратном размере.
В отличие от задатка при отказе от сделки аванс возвращается покупателю. Перед этим из него вычтут издержки, понесенные продавцом.
- Срок действия
Стороны договариваются, когда они должны оформить сделку, и вносят эту информацию в ПДКП. Однако дедлайн можно и не обговаривать. По умолчанию преддоговор действует один год, если продавец и покупатель не зафиксировали срок в документе.
- Ответственность сторон
Если один из участников решит уклониться от совершения сделки, контрагент может заставить его купить или продать объект в судебном порядке. При этом «уклонисту» придется возместить издержки. Например, оплатить аренду квартиры покупателю, оставшемуся без собственного жилья по вине продавца.
- Дополнительные условия
Чем больше условий стороны пропишут в преддоговоре, тем лучше. Дополнительно можно указать:
- в каких ситуациях участники могут отказаться от исполнения договора без последствий;
- сколько времени дается продавцу на то, чтобы освободить жилье после продажи;
- какие последствия ждут одну из сторон при отказе продавать или покупать объект.
Расторжение ПДКП
Расторгнуть договор единолично без веской причины не получится. Обычно возможные варианты указывают в самом документе во избежание разногласий. Также в нем прописывают санкции за уклонение от сделки.
Факт дня
Самая большая монета в мире весит 1 тонну. Это 1 млн австралийских долларов из чистого золота.
Сторонам стоит закрепить случаи, когда один из участников может отказаться от исполнения договора без санкций. Они касаются причин, не зависящих от действий сторон. Например:
- покупатель не смог получить одобрение по ипотеке;
- банк не согласовал объект недвижимости;
- органы опеки не дают согласие на продажу объекта, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему.
Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон. Также он прекращает свое действие по истечении установленного срока или через год с даты подписания, если срок не обозначили.
Не откладывайте мечту о собственном уютном гнездышке в долгий ящик! Рассчитайте срок и размер ежемесячного платежа на ипотечном калькуляторе Совкомбанка.
Стоимость недвижимости
Первоначальный взнос
Срок кредита, месяцев
от фактически полученных
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Ипотека» на сайте банка sovcombank.ru
Вопросы и ответы
Отвечаем на самые популярные вопросы про оформление преддоговора.
- Каков порядок оформления ПДКП при приобретении недвижимости в ипотеку?
Обычно ПДКП заключают после одобрения банком выдачи кредита покупателю. Но это необязательно.
Стороны могут заключить преддоговор до обращения в банк. В этом случае покупатель должен заранее подумать, как обезопасить себя, если банк откажет выдавать кредит. Обычно в документе прописывают действия сторон при отказе кредитной организации.
- Нужно ли заверять документ у нотариуса?
Мнение эксперта
Удостоверять у нотариуса преддоговор нужно только тогда, когда нотариальная форма предусмотрена для основного договора. Большинство заключаемых договоров купли-продажи недвижимости обычно не подлежат обязательному удостоверению. Исключение — если недвижимость находится в общей долевой собственности.
- С какими рисками могут столкнуться стороны?
Важно помнить — преддоговор не дает гарантий, что сделка купли-продажи пройдет гладко. Возможные негативные сценарии развития событий.
- Один из участников уклонится от совершения сделки, отделавшись штрафом и возвратом предоплаты. Не все покупатели готовы судиться с продавцами, отказавшимися продавать квартиру после заключения ПДКП.
- ПДКП могут признать недействительным, если его составили с ошибками. Например, если в документе четко не обозначили предмет сделки.
- Преддоговор не регистрируют в Росреесте, значит, продавец может заключить несколько ПДКП на одну квартиру.
- Недобросовестный продавец после подписания документа и получения предоплаты может исчезнуть с радаров. Покупателю придется потратить много времени и нервов, чтобы вернуть свои деньги.
ПДКП — документ, который помогает продавцу и покупателю зафиксировать готовность совершить сделку. Строгих требований к его оформлению нет. Чем четче и яснее стороны изложат условия, тем проще им будет достичь компромисса при возникновении разногласий.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Расскажу, как достичь компромисса между желаниями и возможностями с помощью доступных финансовых инструментов.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
