Кирпич, панель, монолит — где лучше купить или снять квартиру

Нет хороших и плохих домов. Есть те, в которых вы хотите жить, и которые вам не подходят. Мы расписали плюсы и минусы разных домов для тех, кто хочет купить жилье, продать или сдать в аренду.

• Кирпич — дома ручной работы
• Панельный дом — ключ к квартирному вопросу
• Монолит — что скрывается за солидным названием
• Сводная таблица плюсов и минусов

Кирпич — дома ручной работы

Кирпичные дома обосновались в комфорт- и премиум классе больше двухсот лет назад. Сначала из кирпича строили замки, потом — дворянские особняки. Сегодня эти дома по-прежнему самые теплые, тихие и экологичные.

Лучшие дома — из керамического кирпича. Они не пропускают холод и шум, не боятся сырости, зимой не промерзают и не трескаются. Это самый дорогой материал, но его цена оправдана.

Еще бывает силикатный кирпич. Его делают из песка и извести. Он дешевле, но его нужно дополнительно утеплять. Покупая дом, уточните, что у него с теплоизоляцией, — в доме из силиката может оказаться прохладно.

Из кирпича можно строить как высотные дома, так и малоэтажные. Чаще строят малоэтажные — технология строительства за последние двести лет не изменилась, каждый кирпич укладывается вручную. Дом могут возводить несколько лет.

Упрощенно процесс выглядит так: заливают фундамент, возводят стены первого этажа, кладут на них железобетонную плиту-перекрытие, возводят стены второго этажа. Одновременно строят внутренние перегородки.

Найти несущую стену просто — она самая широкая, 38 см (толщиной в три кирпича). Остальные перегородки делают из бетона либо выкладывают в один или два кирпича (толщина 12 и 25 см соответственно). Их можно сносить при перепланировке и делать проемы.

Еще один большой плюс кирпичных домов — в этом сегменте много интересных предложений. Среди новостроек это уютные малоэтажные кварталы: зеленые, светлые, охраняемые. В старом фонде — аккуратные «брежневки», просторные «сталинки» и красивейшие дореволюционные дома.

Подводные камни. При всех достоинствах материала, дом из кирпича могут плохо построить. Редко, но бывает, что стены и углы промерзают или там постоянно сыро. Причина — щели в кладке. Приходится самостоятельно утеплять квартиру или добиваться справедливости у УК — по закону следить за состоянием стен должна она.

Прежде чем покупать или снимать квартиру в кирпичном доме, поищите отзывы об этой серии. Все советские дома и некоторые новостройки строили по типовым проектам, и проблемы внутри серии обычно одни и те же.

Если рассматриваете дореволюционный фонд, то ищите отзывы конкретно о доме. Жить в старом особняке или доходном доме — незабываемый опыт, но он может быть и со знаком «минус».

Панельный дом — ключ к квартирному вопросу

Панельные дома принято ругать. Будем честны — ругают за дело. Технология их строительства не предусматривала ни хорошей тепло- и звукоизоляции, ни удобных планировок. Но дело не в том, что они плохие, просто их строили не для комфорта.

При всех плюсах кирпичных домов, строить их долго и дорого. «Панельки» были призваны решить обе проблемы. Это был социальный проект французских архитекторов во главе с Ле Корбюзье: они первыми заявили, что каждый человек имеет право на отдельное жилье, причем светлое и в зеленом районе.

В то время было популярно искать универсальные рецепты — пропорции, которые нравились бы всем, удобные планировки. Стандартизация стала находкой для того времени — на месте рабочих кварталов и трущоб быстро выросли одинаковые аккуратные многоэтажки с большими окнами, под которыми высадили деревья. В них был водопровод, отопление, свет. По послевоенным меркам — роскошное жилье.

В СССР «панельки» получили гордое название «хрущевки» и тоже сыграли огромную социальную роль. Миллионы людей, ютившиеся в коммуналках, получили отдельное жилье.

Дома строили очень быстро — за 10-12 дней, а некоторые передовики умудрялись поставить многоэтажку всего за три дня. О качестве не заботились — эти дома должны были простоять всего 25 лет, максимум — 50. Затем их должны были снести и построить более надежное и комфортное жилье.

Подводные камни. Панельные дома строили из железобетонных плит (панелей). Это ускорило и упростило процесс — дом собирался как конструктор. Но, во-первых, плиты были тонкими, во-вторых, стыки плохо заделывали. Сквозь щели в наружных стенах дуло, просачивалась сырость. Углы промерзали, покрывались плесенью. Внутренние перегородки пропускали звуки и иногда даже запахи.

Чуть позже стали использовать сэндвич-панели — две тонкие плиты, между которыми клали утеплитель. Это помогло, но не сильно — то утеплитель не справлялся, то при монтаже оставались «мостики» холода и звука.

Когда в моду вошли перепланировки, выяснилось, что все стены в квартирах несущие — ни одной нельзя пожертвовать. Даже устроить дверной проем нельзя — конструкция очень чувствительна к изменению нагрузок.

Еще одна проблема — сомнительная экологичность. В теории панельные дома абсолютно безопасны — они состоят из стальной арматуры, бетона и минеральной ваты (утеплителя). Но при обследовании уже готовых домов выяснилось, что в некоторых из них стены активно испаряют вредные фенол и аммиак. Их добавляли в бетон как присадку.

В результате панельные дома стали синонимом дешевого жилья с низким классом комфортности. Тем не менее, у них есть не только минусы, но и плюсы:

1. Нет неприятных сюрпризов. Въезжая в квартиру, хозяин или арендатор готов к неудобствам и, как правило, заранее откладывает на ремонт.
2. Это самое дешевое жилье как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости.
3. Современные дома экологичны и имеют удобные планировки.

Новостройки — это так называемые крупнопанельные дома. За счет больших панелей удалось увеличить высоту потолков. Новые квартиры гораздо уютнее хрущевок, но делать планировки все еще нельзя, как и рассчитывать на хорошую звукоизоляцию.

В старом фонде свои плюсы. У советских «панелек» много поклонников: они отмечают уютные зеленые дворы, близость школ и магазинов, приятный вид из окон. Многие дворы пострадали от уплотнительной застройки, но большинство — тихие и благоустроенные.

Кроме того, купив квартиру в старом фонде, можно рассчитывать на реновацию. Это программа, по которой старые дома сносят, а жильцам дают более просторное жилье в новом доме.

Еще квартиры в панельных домах часто покупают под сдачу: из-за низкой цены спрос стабильно высок. Другой вопрос, сколько придется вложить, чтобы стало уютно.

Если вы хотите снять такую квартиру, внимательно осмотрите углы и постарайтесь выяснить, что за соседи у вас будут. Если углы сухие, чистые, а соседи спокойные, можно снимать.

Если присматриваетесь к покупке, узнайте все о типовом проекте. Эксперты хвалят серии КОПЭ, П-44, И-522-А.

Квартиры в панельных домах для многих стали первым собственным жильем. Каждый год люди покупают квартиры в кредит — это выгоднее аренды, особенно с программой поддержки. Посмотрите программы Совкомбанка — у нас льготные условия для семей с детьми, сотрудников айти и не только.

Монолит — что скрывается за солидным названием

Монолитные дома объединили преимущества кирпичных и панельных. Они теплые, тихие, но строятся быстро и недорого.

Принцип строительства — поэтажная заливка опалубки. Сначала монтируется стальная арматура, потом по обе стороны от нее ставят опалубку — два щита из стали или прочного пластика. В опалубку заливают бетон. Когда он застывает, щиты снимают и используют для следующего этажа.

Сначала возводят внутренние стены, в последнюю очередь — наружные. Иногда наружные стены выкладывают из кирпича, такие дома называют монолитно-кирпичными. Они теплее и дороже монолитных.

Технология позволяет обойтись минимумом несущих стен. Именно в «монолитках» появились квартиры со свободной планировкой. В них внутренних перегородок либо нет совсем, либо стоят опорные колонны.

Железобетон выдерживает огромные нагрузки, поэтому дома можно строить очень высокими — 25-30 этажей. Большинство новостроек комфорт-класса — монолитные или монолитно-кирпичные. В старом фонде таких домов нет, это новая технология.

Еще одно преимущество — полное отсутствие стыков и, следовательно, щелей. Стены и перекрытия не пропускают звук и даже воду — если у вас случится протечка, соседи об этом не узнают. Правда, к шумоизоляции есть вопросы — ударные шумы слышны хорошо (это топот, игра в мяч об пол, музыкальные басы).

Подводные камни. Качество жизни во многом зависит от наружных стен. Они могут быть железобетонными или кирпичными. Кирпичные лучше — сквозь них не проникает холод и шум с улицы.

Чем толще кладка, тем теплее. Оптимально — три кирпича (38 см без учета чистовой отделки).

Квартиры в любом случае будут дешевле, чем в полностью кирпичном доме. Но дороже панельных.

Из неочевидных преимуществ — «монолиты» устойчивы к землетрясениям и другим форс-мажорам. Даже если в одной из квартир взорвется газ, соседние не пострадают, а дом не обрушится. Конструкция очень прочная.

Из очевидных — идеально ровная геометрия. Не нужно выравнивать стены и заливать полы, можно сразу делать чистовую отделку.

Чтобы сэкономить на ремонте еще больше, откладывайте деньги на отдельный счет под проценты. Например, онлайн-копилку на карте «Халва». Класть и снимать можно в любой момент, а каждый месяц приходит процент на остаток.

Сводная таблица плюсов и минусов

Технология постройки влияет на качество жизни, но не определяет его. Комфорт складывается из многих факторов, и этот набор для каждого свой. Кому-то важна доступная среда и зеленый двор, кому-то нужно видеть город с высоты птичьего полета или жить в пяти минутах от транспортной развязки.

Важно, где расположен дом, когда и как построен. Квартира в «панельке» может «смотреть» на уютный двор с добрыми бабушками, где все друг друга знают, или в «каменные джунгли». Кирпичный дом может быть изящным особняком с кухней без окна и гнилыми трубами или типовой, но добротной «брежневкой» с грузовым лифтом и колясочной.

Поэтому сводная таблица отражает закономерности, но не охватывает всего разнообразия вариантов. Ориентируйтесь на нее, но помните об исключениях. 

На рынке недвижимости много предложений, среди которых можно выбрать актуальные и доступные. Требования к первой съемной квартире, своему жилью, квартире для бизнеса очень разные, и это нормально. Четко формулируйте цель, изучайте рынок и условия по кредитам — и квартира мечты найдется быстрее, чем кажется.