03.07.2026

Зоны с особыми условиями использования территорий: для чего они нужны

ЗОУИТ — это территории, где строительство и хозяйственная деятельность сильно ограничены. Если ваш участок находится в таком месте, любые изменения территории либо требуют долгих согласований, либо вовсе невозможны.

Что такое ЗОУИТ

ЗОУИТ расшифровывается как зона с особыми условиями использования территорий. Государство вводит дополнительные правила ради безопасности людей, сохранения природы или защиты важных объектов.

Понятие ЗОУИТ существует с 2008 года в Градостроительном кодексе, а с 2018-го — в Земельном кодексе РФ. Однако единого юридически закрепленного определения ЗОУИТ не существует: на практике так могут называть любые территории с ограничениями на их использование.

Ещё по теме

Можно ли строить рядом с охранной зоной ЛЭП

Читать статью

Зачем присваивают статус ЗОУИТ

ЗОУИТ нужны, чтобы создать безопасные и благоприятные условия для людей, природы и ее обитателей. В законодательстве перечислены пять главных сфер регулирования:

безопасность людей,
бесперебойная работа важнейших объектов (транспорт, связь, энергетика, оборона),
сохранение культурного наследия,
защита природы,
обороноспособность государства.

Ограничения действуют для всех владельцев участка: если вы продали или подарили землю, то только вместе с этими ограничениями. Если вы купили землю, которая уже попала в зону с особыми условиями использования территорий, все запреты переходят к вам вместе с правом собственности.

Мнение эксперта

Андрей Иванов

Консультант платформы «Техэксперт»

ЗОУИТ — термин из сфере градостроительства и землеустройства. Знать, какие ограничения существуют, важно, поскольку нарушение запрета влечет административную и гражданско-правовую ответственность.

Например, если вы как частное лицо решили построить несогласованное здание на территории охраняемого объекта культурного наследия, вам грозит штраф от 15 до 200 тысяч рублей.

Виды ЗОУИТ

Всего Земельный кодекс устанавливает 28 видов зон с особыми условиями использования территорий.

Охранные зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Это самый распространенный тип ЗОУИТ. Сюда попадают:

земли вдоль железных дорог, где строительство под запретом;
полосы рядом с автомобильными трассами;
охранные территории вокруг ЛЭП, подстанций и других энергообъектов;
защитные коридоры трубопроводов — для газа, нефти, аммиака;
зоны вокруг вышек связи и линий кабельной проводки.

Мнение эксперта

Андрей Иванов

Консультант платформы «Техэксперт»

В юридической и строительной практике были случаи, когда в ЗОУИТ оказывались жилые постройки. Например, в деревне Большие Пороги Ленинградской области в 2023 году в зону ЛЭП 110 кВ попали жилые дома. Суд вынес решение о сносе, однако дело затянулось: люди рискуют остаться без жилья, но жить в охранной зоне опасно.

Зоны охраны культурного наследия и природных территорий

К ним относятся:

территории вокруг исторических и архитектурных памятников;
буферные зоны, отделяющие памятники от других построек;
охранные зоны вокруг природных территорий — заповедников и национальных парков;
полосы земли вдоль рек, озер и других водных объектов.

ЗОУИТ природных территорий устанавливаются для защиты уникальных экосистем. Например, в границах национального парка могут действовать запреты на любое строительство и даже на определенные виды хозяйственной деятельности.

Зоны безопасности и санитарной защиты

В эту группу входят:

зоны возле аэропортов с жесткими ограничениями по высоте зданий;
санитарные разрывы между заводами/свалками и жильем;
участки, подверженные затоплению или с высоким уровнем грунтовых вод;
охраняемые территории вокруг лечебно-оздоровительных курортов.

Зоны обороны и безопасности

Это все, что имеет отношение к военной сфере:

зоны охраняемых объектов и охраняемых военных объектов,
запретные и специальные зоны, устанавливаемые для обеспечения государственной безопасности.

Зоны, не указанные в Земельном кодексе

Существуют ЗОУИТ, которые не названы в законодательстве, но строительство на них тоже подчиняется особым правилам:

береговые полосы;
территории миграции животных;
места оползней и схода лавин;
мелиорируемые земли;
исторические поселения (например, Азов или Великий Устюг).

На таких участках узаконить объект недвижимости практически невозможно.

Что запрещено в разных ЗОУИТ

Особые условия использования территорий не всегда подразумевают, что вам нельзя делать буквально ничего.

Мнение эксперта

Андрей Иванов

Консультант платформы «Техэксперт»

Правила везде свои: где-то нельзя вырубать деревья, где-то — даже находиться.

Например, в зонах вокруг ЛЭП с напряжением больше 1000 вольт нельзя строить детские и спортивные площадки, стадионы, рынки и магазины, размещать полевые станы и загоны, ставить гаражи и парковки, а также проводить массовые мероприятия, если они не связаны с обслуживанием этих объектов.

Ограничения могут быть разными:

полный запрет на строительство — в некоторых зонах нельзя возводить даже временные постройки;
ограничения по высоте — например, в приаэродромных зонах;
запрет на определенные виды деятельности — садоводство, огородничество, вырубку деревьев;
необходимость согласований — даже если строительство разрешено, потребуются дополнительные разрешения.

Как проверить участок на наличие статуса ЗОУИТ

Проверить, входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территорий, можно несколькими способами. Главное — сделать это до покупки или начала строительства, чтобы избежать проблем в будущем.

Мнение эксперта

Андрей Иванов

Консультант платформы «Техэксперт»

Сведения об охранных зонах содержатся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), а также в Публичной кадастровой карте и ЕГРН. Сложности могут возникнуть, если статус охранной зоны появился позже, чем постройки. В описанном выше случае в деревне Большие Пороги так и случилось. В такой ситуации решение принимает только суд.

Публичная кадастровая карта Росреестра

Это самый быстрый и бесплатный способ:

Зайдите на сайт Росреестра в раздел «Публичная кадастровая карта».
Введите кадастровый номер участка или адрес.
В меню слева выберите раздел «ЗОУИТ».
На карте отобразятся все зоны с особыми условиями использования территорий, которые пересекаются с вашим участком.

Выписка из ЕГРН

Более надежный способ — запросить официальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будут указаны все зарегистрированные ограничения и обременения. Это особенно важно, если вы планируете покупку, — выписка дает юридически подтвержденную информацию.

Мнение эксперта

Андрей Иванов

Консультант платформы «Техэксперт»

Информации о ЗОУИТ может не быть в Росреестре, когда особый правовой режим еще не зарегистрирован. Бывает и так: при покупке участок не относится к ЗОУИТ, а когда собственник начинает строительство, появляется информация, что границы охраняемых земель решили расширить.

Кроме того, до 2033 года ЗОУИТ считаются установленными даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если зоны были установлены до 2031 года. То есть отсутствие записи в реестре не гарантирует, что ограничений нет.

Если вы узнали, что участок лежит в ЗОУИТ, есть смысл прояснить две вещи:

вся ли земля или только ее часть вошла в особую зону;
какие именно ограничения действуют в вашем случае.

Это даст вам некоторую свободу действий.

Что делать, если участок попал в ЗОУИТ

Если вы обнаружили, что ваша земля находится в зоне с особыми условиями использования территорий, не паникуйте. Вот алгоритм действий:

Определите вид ЗОУИТ — от этого зависят конкретные ограничения. Например, в охранной зоне ЛЭП могут быть запреты на строительство, а в приаэродромной — только ограничения по высоте.
Изучите положение о зоне — для каждого типа ЗОУИТ есть отдельный нормативный акт, где прописаны все требования. Общие положения ищите в Земельном кодексе, а акты об отдельных зонах — в соответствующих постановлениях Правительства РФ, а также федеральных законах, Воздушном и Водном кодексе.
Оцените риски — если строительство запрещено полностью, лучше продать участок или использовать его для целей, не нарушающих режим.
Получите согласования — если ограничения допускают строительство при определенных условиях, соберите необходимые разрешения до начала работ.
Обратитесь к юристу — в сложных случаях лучше проконсультироваться со специалистом по земельному праву.

Случиться может всякое: непредвиденные ситуации выбивают из колеи. Но если вы и ваше имущество застрахованы, поводов для волнения будет меньше.

Все виды страхования

Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.

Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Частным лицам» на сайте sovcomins.ru

Оформить полис

Как обезопасить себя при покупке

Перед покупкой земельного участка:

Проверьте его на Публичной кадастровой карте.
Запросите выписку из ЕГРН.
Уточните у продавца, не поступало ли уведомлений о попадании участка в ЗОУИТ.
Проверьте информацию в местной администрации: иногда ограничения вводят на муниципальном уровне.

Помните: зоны с особыми условиями использования территорий созданы не для того, чтобы усложнить жизнь собственникам, а для защиты природы и здоровья людей. Игнорировать эти ограничения нельзя: самовольное строительство в ЗОУИТ может обернуться крупным штрафом, а объект придется снести за счет владельца.

Потратьте 10 минут на проверку, чтобы сэкономить время, нервы и миллионы рублей.