Брачный договор и ипотека: зачем договор нужен банку

Семья решила взять ипотеку. Бывает так, что банк не одобряет заем, потому что у одного из супругов плохая кредитная история, или ипотека оформлена до свадьбы, а выплачивали ее вместе. Как в таких случаях получить заем и справедливо разделить имущество?

• Что такое брачный договор
• Для чего составляют брачный контракт на жилье в ипотеке
• Специфика БДИ
  • Раздел имущества при БДИ
  • Процесс оформления
  • Документы для нотариуса
  • Если используется материнский капитал
  • Для участников военной ипотеки
• Почему брачный контракт признают недействительным
• Ипотека в гражданском браке

Выход есть – составить брачный контракт. Брачный договор по ипотеке (БДИ) позволяет супругам юридически зафиксировать имущественные отношения и ответственность перед кредитной организацией.

Что такое брачный договор

Брачный договор – соглашение, определяющее права на собственность людей, состоящих в законном браке. Заключается по инициативе супругов.

Супруги решают, как разделят собственность при расторжении брака. Достигнутые соглашения закрепляются договором, который подписывают обе стороны и нотариус.

БДИ – это документ, который фиксирует, как разделится ипотечная недвижимость, купленная семьей. Есть много нюансов: до или после заключения брака была куплена квартира, выступали ли супруги как созаемщики, выплачен ли кредит и снято ли залоговое обременение.

Контракт на ипотечную недвижимость оформляют у нотариуса, чаще всего специалист сам составляет соглашение. Составить контракт можно сразу в банке, когда берете кредит.

Для чего составляют брачный контракт на жилье в ипотеке

БДИ заключают по инициативе собственников жилья, в других случаях – это одно из требований банка для одобрения ипотеки. Банк защищает свои интересы: выводит из числа созаемщиков ненадежного кандидата (человека с просрочками по предыдущим кредитам, неплательщика), человека с неофициальным доходом или вовсе не работающего.

Если оформлен БДИ, ответственность каждого участника зафиксирована, это снижает риски банка в том случае, если супруги разведутся – в контракте прописано, кто продолжит выплачивать кредит, кому достанется имущество.

Когда оформляется БДИ

Специфика БДИ

БДИ включает основные условия, на которых члены семьи участвуют/не участвуют в приобретении недвижимости в кредит, кому будет принадлежать жилье при расторжении брака, кто унаследует имущество или долги.

У БДИ нет стандарта, участники представляют собственный вариант, а вот согласится ли юрист заверять ваш документ, зависит от нотариуса.

Пункты, обязательные для БДИ:

• паспортные данные участников;
• позиция по отношению к кредитной организации – заемщик/созаемщик;
• размер первоначального взноса, его источники (материнский капитал и др.);
• информация о том, кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи;
• кому и в каких долях отходит недвижимость при разводе;
• в каком случае договор признается недействительным;
• меры при нарушении контракта;
• информация о финансовом учреждении, выдавшем заем на жилье;
• реквизиты ипотечного контракта;
• описание залогового имущества.

Раздел имущества при БДИ

Важный пункт БДИ – четкий порядок, кому достанется жилье и обязательства перед кредитным учреждением в случае расторжения брака. 

Существующие варианты раздела имущества

• Долевое.

Каждому участнику отходит доля недвижимости согласно указанным в БДИ. За свою часть задолженности также отвечает каждый из собственников самостоятельно.

• Раздельное.

Право собственности переходит к мужу или жене, собственник один отвечает за выплаты банку. При задолженности второй супруг не должен их выплачивать.

• Совместное.

Супруги владеют имуществом вместе, делят его на равные доли при расторжении брака, созаемщики отвечают по долгам друг друга.

Прежде чем оформлять ипотеку, рассчитайте ежемесячный платеж, основанный на ваших условиях — желаемом сроке кредитования, объеме первоначального взноса и типе жилья. 

Процесс оформления

Заранее обсудите все положения и условия контракта, составьте черновик с указанием всех основных пунктов контракта: как и из каких средств будет оплачиваться первоначальный взнос, кто будет платить и выступит основным заемщиком. Смоделируйте вероятные ситуации: развод, смерть членов семьи, число будущих наследников.

Возьмите готовый шаблон, внесите свои пункты или полностью доверьте составление документа профессионалам. Юрист поможет с формулировками, выявит, чего не хватает.

После проверки документа подпишите его, затем контракт заверяется и вступает в силу. Один экземпляр БДИ всегда отправляют для одобрения в кредитную организацию. Если условия контракта противоречат БДИ, форму договора придется изменить.

Документы для нотариуса

Что принести с собой к нотариусу:

• паспорта заемщиков;
• свидетельство о браке;
• договор ипотеки или макет договора купли-продажи;
• подтверждение уплаты госпошлины и др.

Стоимость услуг по заверению БДИ – 500 рублей, расторжения – 200 рублей.

Если используется материнский капитал

Особенность покупки квартиры с использованием маткапитала – родители обязаны выделить доли на ребенка/детей, то есть выделяются доли на детей в соответствии с долей маткапитала в общей стоимости жилья.

Если квартира оформлена на одного члена семьи, другой может претендовать на долю, равную по стоимости размеру маткапитала.

Доли в случае использования маткапитала распределяются согласно договоренности, вплоть до отказа от своей части жилья. Самое главное – выделить доли детей, за этим строго следит опека и прокуратура.

Для участников военной ипотеки

Если вы купили жилье по программе «Военная ипотека», то собственником выступает только военнослужащий, его семейное положение не учитывается.

Особенность программы в том, что часть стоимости жилья компенсирует государство. Супруг при разделе имущества может претендовать на половину жилья. Если военнослужащий хочет сохранить право на квартиру за собой, лучше оформить БДИ. 

Что нужно зафиксировать в соглашении:

• недвижимость приобретена за счет средств накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военных;
• военный становится единственным владельцем квартиры/дома;
• он один несет ответственность перед кредитной организацией;
• фиксируется сумма выплаты второму супругу, если он участвовал в погашении займа или вложил средства в первоначальный взнос.

Если военнослужащий хочет передать права на владение недвижимостью жене/мужу, разделить с ним обязанности по выплатам – для этого потребуется разрешение финансового учреждения и «Росвоенипотеки».

Почему брачный контракт признают недействительным

БДИ признают недействительным на следующих основаниях:

1. документ не был заверен нотариально;
2. доказан факт принуждения, обмана во время подписания контракта;
3. одна из сторон признана недееспособной на момент оформления;
4. выявлено ущемление прав участника контракта.

Если БДИ будет признан недействительным, раздел имущества произведут в соответствии с российскими законами.

Ипотека в гражданском браке

По российскому законодательству партнерские отношения без официальной регистрации не дают парам никаких дополнительных имущественных прав.

Если вы купили квартиру вместе, внесли первоначальный взнос в равных долях и платили по кредиту из общего бюджета, квартира все равно будет оформлена на того партнера, который брал ипотеку.

Доказать свое участие в погашении ипотечного займа будет непросто – необходимо предоставить банку выписки с банковского счета, чеки и другие документы, фиксирующие вклад в погашение кредита.

Самый простой способ обезопасить обоих партнеров – выступить созаемщиками, оформив кредитный договор на двоих. Ответственность делится поровну, но и риски тоже – созаемщики несут ответственность перед банком, если один из партнеров перестает платить банку.

Брачный договор по ипотеке – полезный документ, позволяющий обезопасить всех членов семьи при покупке жилья в кредит. Юридически грамотный подход к организации имущественных отношений – мировая практика, помогающая разрешить имущественные вопросы еще до того момента, как вы начнете делить имущество или наследство.

Все цены действительны на момент публикации статьи.