В декретном отпуске Дарья задумалась, как не только не потратить накопления, но и приумножить их. Решив вложиться в недвижимость под сдачу в аренду, она обнаружила, что денег хватает только на непрезентабельные варианты – маленькие гостинки без ремонта. Девушка рискнула. Ход ремонта контролировал муж.
К завершению работ супруги решили не сдавать жилье, а продать обновленную квартиру. Они подсчитали, что это будет намного выгоднее.
Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья или маткапиталом для первоначального взноса. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.
Флиппинг – что это
Флиппинг — это краткосрочные инвестиции в недвижимость с потенциально высокими доходами, но и пропорционально высокими рисками по схеме: купил квартиру дешево — отремонтировал — продал дороже. Этот термин — заимствование из английского языка: flipping дословно переводится как «переворачивание», но употребляется и в значении «быстрая переделка и перепродажа недвижимости».
В США флиппинг настолько популярен, что из этого делают ток-шоу: показывают весь процесс преображения недвижимости. Только там объектами чаще становятся дома, а в России такие сделки проще и выгоднее проводить с квартирами.
За словом «флиппинг» скрывается огромная работа:
- изучение объявлений;
- выбор квартиры;
- расчет выгоды;
- покупка (если квартира ипотечная, то приходится гасить кредит);
- выбор бригады рабочих;
- закупка стройматериалов;
- контроль за ремонтом;
- подготовка профессиональных фото жилья;
- поиск покупателя;
- заключение сделки.
Некоторые риэлторы посвящают флиппингу все свободное время. Чтобы дело принесло успех, необходимо анализировать перспективы стоимости недвижимости не только по рынку, но в определенном жилом районе.
Потребуется финансовая подушка, поскольку мало купить недвижимость, ей надо придать товарный вид, а также потратиться на продвижение затеи. Риэлторам проще заниматься флиппингом: у них есть знания и контакты ремонтных бригад, оценщиков и юристов.
Однако и граждане, не связанные с жилищным бизнесом, способны заработать на квартирах. Это может стать для них шагом к инвестированию.
Анализ рынка и законодательства
После первого успеха Дарья решила плотно заняться флиппингом и стала изучать сайты о недвижимости. Она несколько недель посвятила просмотру объявлений, составлению таблицы с параметрами, стоимостью и адресами жилья. Также девушка посмотрела вебинары с агентами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как будут меняться цены в ближайший год на квадратный метр.
Со временем флиппинг стал приносить Дарье солидную прибыль. Вырученные средства она снова вкладывала в покупку недвижимости. Она искала старые квартиры в хорошем районе по объявлениям на «Авито». Девушка обращала внимание на бывшие общежития, расположенные ближе к центру или метро. Также выгодно было покупать недвижимость рядом с вузами. Часто родители покупают скромное жилье перед учебным годом, лишь бы их чадо не жило в студенческом общежитии.
Подобная информация увеличивает шансы на выгодную покупку. Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.
Флипперу предстоят расходы на:
- операцию по купле-продаже жилья;
- расходы на ремонт, покупку мебели;
- рекламу квартиры;
- юридическое сопровождение;
- уплату налогов.
Не рекомендуем покупать квартиры в залоге для использования во флиппинге. Оформление кредита или его закрытие могут существенно сократить бюджет.
Важно заранее подумать о том, как действовать, если квартиру не получится продать в планируемый срок. Поэтому желательно приобретать недвижимость, которую можно сдавать. Но такое развитие событий все же очень нежелательно — жилье быстро потеряет вид и продать его станет только сложнее.
Валерий купил «убитую» хрущевку на юго-западе Москвы. Ее состояние было настолько ужасно, что квартиру не могли продать три года. Бывшие владельцы превратили ее в склад старых вещей. Валерий потратил 5 млн рублей, посчитав, что это практически даром за жилье в хорошем районе.
Однако с квартирой ему пришлось повозиться. Пять месяцев ушло на вывоз мусора, подбор мастеров и ремонт. Еще два месяца пришлось ждать покупателей. В итоге Валерий продал ее за 10 млн рублей. Даже после уплаты налогов он остался доволен вложениями, хотя времени на обустройство жилья потратил в два раза больше, чем планировал.
Флиппинг требует анализа свода законов об оформлении договоров купли-продажи имущества. Узнайте, где регистрируют права собственности, как проходит передача денег за квартиру.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка до 20% убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Подбор квартиры
При выборе недвижимости важен метраж. Как правило, однокомнатная продается быстрее, чем двух- или трехкомнатная квартира. Начинающие флипперы поэтому покупают гостинки. Они и дешевле всего.
За время работы флиппером Дарья посетила немало квартир с необычной планировкой. Она видела 12-метровые гостинки с санузлом, где диван в разложенном виде упирался в мойку. Девушка поняла: если требуется отделить санузел, то покупать лучше жилье площадью от 18 кв. м.
Если квартира в бывшем общежитии, то необходимо проверить, насколько удобно подвести воду. Хорошо, если квартира соседствует с источником воды через стенку. Перед покупкой Дарья разговаривала с соседями: они могут быть против врезки в общую трубу. Недовольство они могут никак не объяснять, а противоречить из вредности.
Большинство флипперов не занимается процедурой согласования перепланировки. Ведь для этого нужно, чтобы под мокрой точкой (это место с повышенной влажностью – санузел, кухня) этажом ниже тоже находилась мокрая точка. По этой причине опытные флипперы часто для перепродажи покупают 3-4-комнатную квартиру на первом этаже и делят ее на небольшие самостоятельные студии. Однако в таком случае могут возникнуть вопросы по ипотеке и последующей продаже, ведь флиппер продает одну комнату в многокомнатной квартире.
Если увеличиваете жилплощадь за счет балкона, то нужно разрешение жилищной инспекции. Такая перепланировка может навредить будущей продаже.
Расчетливый ремонт
Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только остановить. На ремонт квартиры, предназначенной для перепродажи, тратить время и деньги тем более не хочется. Однако вкладывать в работу мастеров все-таки придется.
Дарья в первую очередь обращает внимание на пластиковые окна, натяжной потолок и линолеум. Также на пол можно постелить ламинат, для покупателей это звучит «дороже», хотя по сопоставимой цене хороший линолеум будет практичнее и качественнее.
Лайфхак для флипперов
- Квартира в светлых тонах, с однотонными обоями, светлыми дверями визуально делает жилье «богаче». Это нравится большинству покупателей. На белом холсте они могут нарисовать свой интерьер, разбавив мебелью и аксессуарами.
- Ремонт можно сделать в минималистичном стиле, но уделить внимание деталям. Светильник, часы, плед на диван, подушки, постеры, шторы, растения – разбавят любую квартиру. В ванной можно положить самую дешевую белую плитку, зато коврик и стаканчик для зубных щеток выбрать яркого цвета.
- Соблюдайте баланс между дешевым и презентабельным.
- Если в доме нет лифта, то нужно заложить часть денег на подъем мебели и вывоз строительного мусора. Обяжите бывших хозяев вывезти все вещи. Освобождение от мусора, старой мебели через специальные службы может перерасти в отдельную статью расходов.
- Добавьте мебель, пусть самый минимум – это привлекательнее, чем просто голые стены. Кухонный гарнитур можно собрать в одном из строймагазинов. А диванчик, журнальный или обеденный столик – поискать на «Авито».
Быстрая продажа
Этому способствуют качественные фотографии. Если вы не умеете выбрать правильный ракурс, то дешевле предоставить дело профессиональному фотографу. Хорошо продаются квартиры, которые были сняты в солнечный день и светлое время суток.
Квартире необходимо придать уютный вид: чашка чая на столе, цветы. Посмотрите примеры в журналах об интерьере. Также быстрой продаже способствует перечисление в объявлении всех преимуществ недвижимости.
За пять лет флиппинга агентство недвижимости Дениса реализовало больше десятка квартир. Главный принцип – создать в квартире домашнюю атмосферу. Когда покупатель попадает в прихожую, Денис выдает ему домашние тапочки, а не бахилы. Простое действие позволяет сразу расположить клиента.
У агентства есть доступ к оптовым ценам на стройматериалы, поэтому оно не теряет на ремонте при флиппинге больших денег. Обычному флипперу подобный ремонт обойдется на 30% дороже. Денис понимает, что после ремонта жилье переходит в другую ценовую категорию, поэтому делает все, чтобы внешний вид повысил доходность от продажи жилья.
Налоги
Флиппинг – непростое дело с точки зрения закона. Частного инвестора может ограничить уплата налога с полученного дохода в размере 13%, если недвижимость в собственности менее пяти лет. Чтобы сократить эту сумму, флиппер может сговориться с покупателем о занижении цены продажи. Это влечет за собой юридический риск.
Валерий приобрел квартиру на собственные деньги за 4 млн рублей. Ремонт потребовал вложить еще 500 тысяч. Перепродал он жилье за 6 млн. Он должен заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей. Она составила 2 млн рублей, поэтому уплатить в казну нужно 260 тысяч.
На налоги уходит большая часть прибыли. Флиппер может воспользоваться правом на получение налогового вычета, если у него есть доходы, с которых он уплачивает 13% НДФЛ. Такое право дается один раз в жизни. Но можно перенести остатки вычета на другой год, если в выбранном периоде вы уже вернули весь уплаченный НДФЛ.
Размер вычета от покупки квартиры не может превышать 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Даже если вы использовали не всю сумму, государство все так же будет должно вам денег. Вы сможете вернуть их при покупке следующего объекта. Есть и другой имущественный вычет, которым можно пользоваться многократно, но не более раза в год – уменьшить налогооблагаемую базу дохода от продажи на 1 млн рублей.
Валерий ранее не использовал право на имущественный вычет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке – 2 млн рублей. Поскольку Валерий заработал на продаже как раз 2 млн, он может вернуть всю сумму – 260 тысяч рублей – и выйти по налогам в ноль.
Всегда ли выгодно заниматься флиппингом
Чтобы получать выгоду от флиппинга более-менее регулярно, нужны знания в сфере недвижимости, экономики, ремонта и дизайна, а также в маркетинге и психологии. Желательно сначала приобрести опыт в этих направлениях. Или хотя бы подыскать специализированные курсы.
Знания понадобятся не только в ходе ремонта и продажи, а еще до покупки квартиры. Успешные флипперы на этом этапе проводят детальные расчеты. Сопоставляют цену недвижимости с рынком, составляют смету на ремонт, прикидывают стоимость обновленного объекта, потенциальный интерес к нему (в зависимости от типа и расположения).
Годовой доход в размере 30% от общей суммы расходов считается средним в этой нише. Как получить такой или больше? Нужно, чтобы сделка укладывалась в формулу: стоимость покупки квартиры + расходы на ее восстановление и продажу = не более 70% от предполагаемой цены продажи.
При этом сохраняется вероятность, что возникнут трудности, возможно — непреодолимые.
Какие риски есть у флипперов
Флиппинг — инвестирование с высокими рисками. При этом в деятельности много точных расчетов, которые базируются на знании и постоянном анализе рынков: недвижимости, строительных материалов, услуг и рекламы.
Тут кроется первый риск. На цены влияют многие факторы: от состояния экономики и размера ключевой ставки Центробанка до сезонности. Поэтому без базы знаний начинать нужно с большой осторожностью.
Второй риск — объект, на котором планируется заработать. Тут могут поджидать разнообразные сюрпризы:
- утрата титула по разным причинам (продавец скрыл или не знал, что в квартире есть доля у несовершеннолетнего или что на нее претендуют другие наследники);
- неудачный выбор квартиры (не учли каких-то факторов);
- ремонт на деле обошелся дороже, чем планировалось (в ходе переклейки обоев в кухне обвалился потолок, потек целый с виду стояк и так далее);
- в труднодоступных местах обнаружилась плесень, клопы, грызуны или другие вредители (на ликвидацию уйдут дополнительные средства и время);
- наняли недобросовестных рабочих (а они затянули сроки, некачественно положили плитку, испортили то, что ремонтировать не планировалось);
- ремонт сделали по своему вкусу, а он никому не нравится.
И это только самые очевидные моменты. К ним также можно прибавить различного масштаба форс-мажоры.
Для решения подобных проблем нужны знания и деньги. Если достаточного запаса нет, можно оказаться в затруднительной ситуации. Поэтому флиппинг рекомендуют не как основной заработок или вид инвестиций, а как способ эффективно приумножить имеющийся капитал.
