Баннер
Недвижимость

Что такое флиппинг и сколько зарабатывают перекупы «убитой» вторички

Екатерина Харитонова
/ 26 ноября 2021 11:01
10 мин.
Текст изменился / 16 октября 2023

С недвижимостью часто связывают долгосрочные перспективы и в качестве инвестирования выбирают как длительный проект. Однако флиппинг – перепродажа старой жилплощади после ремонта – приносит доход быстрее. У профессионалов на это уходит до трех месяцев.

перепродажа квартир
Агентства недвижимости часто занимаются перепродажей недвижимого имущества

В декретном отпуске Дарья задумалась, как не только не потратить накопления, но и приумножить их. Решив вложиться в недвижимость под сдачу в аренду, она обнаружила, что денег хватает только на непрезентабельные варианты – маленькие гостинки без ремонта. Девушка рискнула. Ход ремонта контролировал муж.

К завершению работ супруги решили не сдавать жилье, а продать обновленную квартиру. Они подсчитали, что это будет намного выгоднее.

Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья или маткапиталом для первоначального взноса. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.

Флиппинг – что это

Флиппинг — это краткосрочные инвестиции в недвижимость с потенциально высокими доходами, но и пропорционально высокими рисками по схеме: купил квартиру дешево — отремонтировал — продал дороже. Этот термин — заимствование из английского языка: flipping дословно переводится как «переворачивание», но употребляется и в значении «быстрая переделка и перепродажа недвижимости».

В США флиппинг настолько популярен, что из этого делают ток-шоу: показывают весь процесс преображения недвижимости. Только там объектами чаще становятся дома, а в России такие сделки проще и выгоднее проводить с квартирами.

За словом «флиппинг» скрывается огромная работа:

  • изучение объявлений;
  • выбор квартиры;
  • расчет выгоды;
  • покупка (если квартира ипотечная, то приходится гасить кредит);
  • выбор бригады рабочих;
  • закупка стройматериалов;
  • контроль за ремонтом;
  • подготовка профессиональных фото жилья;
  • поиск покупателя;
  • заключение сделки.

Некоторые риэлторы посвящают флиппингу все свободное время. Чтобы дело принесло успех, необходимо анализировать перспективы стоимости недвижимости не только по рынку, но в определенном жилом районе.

Потребуется финансовая подушка, поскольку мало купить недвижимость, ей надо придать товарный вид, а также потратиться на продвижение затеи. Риэлторам проще заниматься флиппингом: у них есть знания и контакты ремонтных бригад, оценщиков и юристов.

Однако и граждане, не связанные с жилищным бизнесом, способны заработать на квартирах. Это может стать для них шагом к инвестированию.

Анализ рынка и законодательства

После первого успеха Дарья решила плотно заняться флиппингом и стала изучать сайты о недвижимости. Она несколько недель посвятила просмотру объявлений, составлению таблицы с параметрами, стоимостью и адресами жилья. Также девушка посмотрела вебинары с агентами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как будут меняться цены в ближайший год на квадратный метр.

Со временем флиппинг стал приносить Дарье солидную прибыль. Вырученные средства она снова вкладывала в покупку недвижимости. Она искала старые квартиры в хорошем районе по объявлениям на «Авито». Девушка обращала внимание на бывшие общежития, расположенные ближе к центру или метро. Также выгодно было покупать недвижимость рядом с вузами. Часто родители покупают скромное жилье перед учебным годом, лишь бы их чадо не жило в студенческом общежитии.

 

флиппинг
Семейные пары могут сделать флиппинг основным источником дохода

Подобная информация увеличивает шансы на выгодную покупку. Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.

Флипперу предстоят расходы на:

  • операцию по купле-продаже жилья;
  • расходы на ремонт, покупку мебели;
  • рекламу квартиры;
  • юридическое сопровождение;
  • уплату налогов.

Не рекомендуем покупать квартиры в залоге для использования во флиппинге. Оформление кредита или его закрытие могут существенно сократить бюджет.

Важно заранее подумать о том, как действовать, если квартиру не получится продать в планируемый срок. Поэтому желательно приобретать недвижимость, которую можно сдавать. Но такое развитие событий все же очень нежелательно — жилье быстро потеряет вид и продать его станет только сложнее.

Валерий купил «убитую» хрущевку на юго-западе Москвы. Ее состояние было настолько ужасно, что квартиру не могли продать три года. Бывшие владельцы превратили ее в склад старых вещей. Валерий потратил 5 млн рублей, посчитав, что это практически даром за жилье в хорошем районе.

Однако с квартирой ему пришлось повозиться. Пять месяцев ушло на вывоз мусора, подбор мастеров и ремонт. Еще два месяца пришлось ждать покупателей. В итоге Валерий продал ее за 10 млн рублей. Даже после уплаты налогов он остался доволен вложениями, хотя времени на обустройство жилья потратил в два раза больше, чем планировал.

Флиппинг требует анализа свода законов об оформлении договоров купли-продажи имущества. Узнайте, где регистрируют права собственности, как проходит передача денег за квартиру.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Подбор квартиры

При выборе недвижимости важен метраж. Как правило, однокомнатная продается быстрее, чем двух- или трехкомнатная квартира. Начинающие флипперы поэтому покупают гостинки. Они и дешевле всего.

За время работы флиппером Дарья посетила немало квартир с необычной планировкой. Она видела 12-метровые гостинки с санузлом, где диван в разложенном виде упирался в мойку. Девушка поняла: если требуется отделить санузел, то покупать лучше жилье площадью от 18 кв. м.

Если квартира в бывшем общежитии, то необходимо проверить, насколько удобно подвести воду. Хорошо, если квартира соседствует с источником воды через стенку. Перед покупкой Дарья разговаривала с соседями: они могут быть против врезки в общую трубу. Недовольство они могут никак не объяснять, а противоречить из вредности.

Большинство флипперов не занимается процедурой согласования перепланировки. Ведь для этого нужно, чтобы под мокрой точкой (это место с повышенной влажностью – санузел, кухня) этажом ниже тоже находилась мокрая точка. По этой причине опытные флипперы часто для перепродажи покупают 3-4-комнатную квартиру на первом этаже и делят ее на небольшие самостоятельные студии. Однако в таком случае могут возникнуть вопросы по ипотеке и последующей продаже, ведь флиппер продает одну комнату в многокомнатной квартире.

Если увеличиваете жилплощадь за счет балкона, то нужно разрешение жилищной инспекции. Такая перепланировка может навредить будущей продаже.

продажа квартир
Квартиры в плачевном состоянии тоже могут получить вторую жизнь

Расчетливый ремонт

Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только остановить. На ремонт квартиры, предназначенной для перепродажи, тратить время и деньги тем более не хочется. Однако вкладывать в работу мастеров все-таки придется.

Дарья в первую очередь обращает внимание на пластиковые окна, натяжной потолок и линолеум. Также на пол можно постелить ламинат, для покупателей это звучит «дороже», хотя по сопоставимой цене хороший линолеум будет практичнее и качественнее.

Лайфхак для флипперов

  • Квартира в светлых тонах, с однотонными обоями, светлыми дверями визуально делает жилье «богаче». Это нравится большинству покупателей. На белом холсте они могут нарисовать свой интерьер, разбавив мебелью и аксессуарами.
  • Ремонт можно сделать в минималистичном стиле, но уделить внимание деталям. Светильник, часы, плед на диван, подушки, постеры, шторы, растения – разбавят любую квартиру. В ванной можно положить самую дешевую белую плитку, зато коврик и стаканчик для зубных щеток выбрать яркого цвета.
  • Соблюдайте баланс между дешевым и презентабельным.
  • Если в доме нет лифта, то нужно заложить часть денег на подъем мебели и вывоз строительного мусора. Обяжите бывших хозяев вывезти все вещи. Освобождение от мусора, старой мебели через специальные службы может перерасти в отдельную статью расходов.
  • Добавьте мебель, пусть самый минимум – это привлекательнее, чем просто голые стены. Кухонный гарнитур можно собрать в одном из строймагазинов. А диванчик, журнальный или обеденный столик – поискать на «Авито».

Быстрая продажа

Этому способствуют качественные фотографии. Если вы не умеете выбрать правильный ракурс, то дешевле предоставить дело профессиональному фотографу. Хорошо продаются квартиры, которые были сняты в солнечный день и светлое время суток.

Квартире необходимо придать уютный вид: чашка чая на столе, цветы. Посмотрите примеры в журналах об интерьере. Также быстрой продаже способствует перечисление в объявлении всех преимуществ недвижимости.

ремонт квартир
Оптовые цены на стройматериалы могут сократить бюджет на ремонт

За пять лет флиппинга агентство недвижимости Дениса реализовало больше десятка квартир. Главный принцип – создать в квартире домашнюю атмосферу. Когда покупатель попадает в прихожую, Денис выдает ему домашние тапочки, а не бахилы. Простое действие позволяет сразу расположить клиента.

У агентства есть доступ к оптовым ценам на стройматериалы, поэтому оно не теряет на ремонте при флиппинге больших денег. Обычному флипперу подобный ремонт обойдется на 30% дороже. Денис понимает, что после ремонта жилье переходит в другую ценовую категорию, поэтому делает все, чтобы внешний вид повысил доходность от продажи жилья.

Налоги

Флиппинг – непростое дело с точки зрения закона. Частного инвестора может ограничить уплата налога с полученного дохода в размере 13%, если недвижимость в собственности менее пяти лет. Чтобы сократить эту сумму, флиппер может сговориться с покупателем о занижении цены продажи. Это влечет за собой юридический риск.

Валерий приобрел квартиру на собственные деньги за 4 млн рублей. Ремонт потребовал вложить еще 500 тысяч. Перепродал он жилье за 6 млн. Он должен заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей. Она составила 2 млн рублей, поэтому уплатить в казну нужно 260 тысяч.

На налоги уходит большая часть прибыли. Флиппер может воспользоваться правом на получение налогового вычета, если у него есть доходы, с которых он уплачивает 13% НДФЛ. Такое право дается один раз в жизни. Но можно перенести остатки вычета на другой год, если в выбранном периоде вы уже вернули весь уплаченный НДФЛ.

Размер вычета от покупки квартиры не может превышать 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Даже если вы использовали не всю сумму, государство все так же будет должно вам денег. Вы сможете вернуть их при покупке следующего объекта. Есть и другой имущественный вычет, которым можно пользоваться многократно, но не более раза в год – уменьшить налогооблагаемую базу дохода от продажи на 1 млн рублей.

Валерий ранее не использовал право на имущественный вычет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке – 2 млн рублей. Поскольку Валерий заработал на продаже как раз 2 млн, он может вернуть всю сумму – 260 тысяч рублей – и выйти по налогам в ноль.

Всегда ли выгодно заниматься флиппингом

Чтобы получать выгоду от флиппинга более-менее регулярно, нужны знания в сфере недвижимости, экономики, ремонта и дизайна, а также в маркетинге и психологии. Желательно сначала приобрести опыт в этих направлениях. Или хотя бы подыскать специализированные курсы.

Знания понадобятся не только в ходе ремонта и продажи, а еще до покупки квартиры. Успешные флипперы на этом этапе проводят детальные расчеты. Сопоставляют цену недвижимости с рынком, составляют смету на ремонт, прикидывают стоимость обновленного объекта, потенциальный интерес к нему (в зависимости от типа и расположения).

Годовой доход в размере 30% от общей суммы расходов считается средним в этой нише. Как получить такой или больше? Нужно, чтобы сделка укладывалась в формулу: стоимость покупки квартиры + расходы на ее восстановление и продажу = не более 70% от предполагаемой цены продажи.

При этом сохраняется вероятность, что возникнут трудности, возможно — непреодолимые.

Какие риски есть у флипперов

Флиппинг — инвестирование с высокими рисками. При этом в деятельности много точных расчетов, которые базируются на знании и постоянном анализе рынков: недвижимости, строительных материалов,  услуг и рекламы.

Тут кроется первый риск. На цены влияют многие факторы: от состояния экономики и размера ключевой ставки Центробанка до сезонности. Поэтому без базы знаний начинать нужно с большой осторожностью.

Второй риск — объект, на котором планируется заработать. Тут могут поджидать разнообразные сюрпризы:

  • утрата титула по разным причинам (продавец скрыл или не знал, что в квартире есть доля у несовершеннолетнего или что на нее претендуют другие наследники);
  • неудачный выбор квартиры (не учли каких-то факторов);
  • ремонт на деле обошелся дороже, чем планировалось (в ходе переклейки обоев в кухне обвалился потолок, потек целый с виду стояк и так далее);
  • в труднодоступных местах обнаружилась плесень, клопы, грызуны или другие вредители (на ликвидацию уйдут дополнительные средства и время);
  • наняли недобросовестных рабочих (а они затянули сроки, некачественно положили плитку, испортили то, что ремонтировать не планировалось);
  • ремонт сделали по своему вкусу, а он никому не нравится.

И это только самые очевидные моменты. К ним также можно прибавить различного масштаба форс-мажоры.

Для решения подобных проблем нужны знания и деньги. Если достаточного запаса нет, можно оказаться в затруднительной ситуации. Поэтому флиппинг рекомендуют не как основной заработок или вид инвестиций, а как способ эффективно приумножить имеющийся капитал.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
Екатерина Харитонова
Екатерина Харитонова
Расскажу о деньгах понятным языком: как заработать, сохранить и приумножить личный капитал. Знаю — управлять финансами просто!
Баннер