18 дек.

Что такое «Эффект Долиной» и как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья в России переживает кризис доверия. Практика по громкому судебному разбирательству заставляет покупателей опасаться сделок. В статье разберемся, как выглядит «схема Долиной» и как теперь покупать квартиру на вторичке.

эффект ларисы долиной — «Схема Долиной» позволяет оспорить даже полностью законную сделку. Источник: Lipik Stock Media / Shutterstock / FOTODOM

Как работает схема и при чем здесь Лариса Долина

Ключевой элемент схемы — добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по всем правилам, но в итоге теряет все. Механизм следующий:

Продавец, часто пожилой человек, под давлением мошенников выставляет квартиру на продажу. Стоимость в рынке или ниже на 10–15%.
Сделка с добросовестным покупателем проходит стандартно: осмотрели, проверили документы, оформили договор купли-продажи и зарегистрировали в Росреестре.
Через некоторое время продавец обращается в полицию. Заявляет, что на момент сделки находился под воздействием мошенников, не отдавал себе отчет в поступках и его ввели в заблуждение. В качестве доказательств иногда фигурируют переписки, записи разговоров, показания или только психолого-психиатрические экспертизы.
Суд часто встает на сторону «жертвы», признает сделку недействительной из-за . Право собственности возвращается продавцу, а покупатель остается ни с чем: деньги он уже отдал, а вернуть их по решению суда не может, так как продавец уже передал их мошенникам.

Название «эффект Ларисы Долиной» закрепилось после громкого судебного процесса. В певица Лариса Долина продала квартиру в Москве за 112 млн рублей, а затем через суд вернула ее себе, заявив, что стала жертвой мошенников.

Покупательница Полина Лурье осталась и без жилья, и без денег. Это дело, которое завершилось в пользу продавца вплоть до кассационной инстанции, стало прецедентом и открыло шлюзы для волны подобных исков.

16 декабря 2025 года прошло заседание Верховного Суда РФ по иску покупательницы — Полины Лурье. Суд отменил решения предыдущих трех инстанций, принял новое решение — отказать в иске Долиной о признании сделки недействительной, признал право собственности на квартиру за покупателем.

Стоит отметить, что Лариса Долина до последнего сохраняла право на проживание в спорной квартире, а мошенников в ноябре 2025 года привлекли к уголовной ответственности.

Какая ситуация сложилась на рынке недвижимости

Судебные решения по делу Долиной дестабилизировали рынок вторичной недвижимости. Люди стали всерьез опасаться, что, купив квартиру, могут ее лишиться и не вернуть деньги.

Покупатели стали отказываться от сделок, где собственники — пожилые или одинокие люди, видя в них группу повышенного риска. Неопределенность подтолкнула часть покупателей к рынку новостроек, где таких рисков нет. Схема стимулировала спрос на первичное жилье.

Мнение эксперта

Екатерина Гумарова

Риэлтор, специалист по недвижимости в агентстве «Ключи»

Количество сделок по «схеме Долиной» преувеличивают в интернете, в Росреестре зафиксировали около 300 случаев. Но из-за информационного шума в СМИ рынок вторичной недвижимости в 2024 году просел.

Суд не всегда встает на сторону продавца, есть случаи, когда квартира досталась покупателю или участники пришли к мировому соглашению. Но часть россиян отложили квартирный вопрос, пока не появится правовое регулирование, которое защитит от подобных схем.

В 2025 году количество сделок на вторичном рынке увеличивается и будет расти дальше, так как Верховный суд РФ готовит обзор практики по пересмотру сделок с недвижимостью, учитывая вердикт по делу Ларисы Долиной.

Основатель крупной девелоперской компании называет цифру более 3000 оспоренных сделок в 2025 году. Однако представитель Росреестра заявил:

«Общий тренд вторичного рынка в России демонстрирует планомерный рост. Только в ноябре 2025 года на вторичном рынке жилья в России совершено 136 тысяч сделок, что сопоставимо с сентябрем 2025 года (135 тысяч сделок) и на 7% больше по сравнению с августом того же года (127 тысяч сделок)».

Разницу можно объяснить тем, что Росреестр приводит консервативные официальные данные, а эксперты рынка учитывают все иски, находящиеся в процессе рассмотрения.

О чем говорит судебная практика

В СМИ много пишут, как пожилые продавцы массово забирают обратно свои проданные квартиры под действием мошенников. Но официальная статистика показывает, что настоящего бума таких случаев нет.

Гильдия риэлторов отмечает рост споров примерно на 15–20% за год, Верховный суд и МВД не подтверждают взрывного роста мошенничеств или исков о возврате жилья.

Важно знать:

Суды не всегда на стороне продавца. По статистике Верховного суда, удовлетворяется около 68% исков от бывших владельцев. Это значит, что каждый третий иск отклоняется и квартира остается у покупателя.
После громких историй появились и те, кто пытается повторить схему: продать квартиру, а потом, спрятав деньги, заявить об обмане и через суд вернуть жилье. Иногда такие уловки срабатывают.

Мнение эксперта

Екатерина Гумарова

Риэлтор, руководитель отдела продаж недвижимости в агентстве «Ключи»

В Екатеринбурге суд утвердил мировое соглашение по аналогичному делу. Студентка под действием мошенников продала квартиру и передала им деньги, а затем обратилась в полицию. Покупатель обратился в суд.

В результате мирового соглашения покупатель должен передать право собственности на квартиру матери девушки, а сам получит деньги обратно. Для безопасности расчет будет через безотзывный покрытый аккредитив.

Что предлагают для защиты

В российских законах есть нормы, которые могут защитить покупателя. Например, принцип двусторонней реституции — возврат сторонами всего полученного по недействительной сделке друг другу. Но продавец может объявить себя банкротом, и покупатель останется ни с чем.

Парламентарии активно ищут способы исправить ситуацию. Обсуждаются несколько законопроектов:

«Период охлаждения». Деньги покупателя планируют замораживать в течение семи дней на специальном счете после регистрации сделки. Это даст продавцу время обдумать решение и оградит его от мгновенного давления мошенников.
Приоритетный возврат денег добросовестному покупателю. Предлагается внести поправки в , чтобы право собственности возвращалось продавцу только после полного возврата денег покупателю. До этого момента покупатель сможет жить в купленной квартире.
Обязательные банковские платежи и подтверждение нового жилья. Планируют запретить расчет наличными и ввести требования для продавца единственного жилья подтвердить, что есть альтернативный адрес проживания.

Почему стандартные меры безопасности больше не работают

Традиционный чек-лист покупателя — проверить выписки ЕГРН, правоспособность продавца, отсутствие обременений — не гарантирует защиту от «схемы Долиной».

Даже справки продавца из и , которые были сильной страховкой, теперь не панацея. Суд может назначить ретроспективную психолого-психиатрическую экспертизу, которая, например, установит, что на момент подписания договора продавец находился в состоянии «снижения когнитивной функции» под влиянием мошенников.

Ещё по теме

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: чек-лист для покупателя

Читать статью

Как теперь купить квартиру на вторичке

Покупка жилья на вторичном рынке — всегда волнующий процесс, связанный с рисками. Полностью исключить их невозможно, но минимизировать — вполне.

Екатерина Гумарова, эксперт по недвижимости, рекомендует следующий план:

Запросите справки из ПНД и НД. Это подтвердит, что продавец дееспособен и не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Проведите сделку у нотариуса. Для дополнительной гарантии можно пригласить на подписание договора психиатра, чтобы оценить адекватность продавца.
Пообщайтесь с родственниками продавца. Уточните у них планы продавца после сделки и обстоятельства продажи — это может выявить скрытые мотивы или давление на него.
Выясните жилищные перспективы продавца. Если у него нет встречной покупки, важно понять, куда он планирует переехать. Это косвенный признак добросовестности.
Застрахуйте титул (право собственности). Если в будущем через суд ваше право собственности оспорят (например, объявится ранее не учтенный наследник), страховая компания компенсирует вам финансовые потери.

Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни.

Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.

Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Частным лицам» на сайте sovcomins.ru

Купить полис

Ситуация со «схемой Долиной» изменила вторичный рынок недвижимости. Пока законодательные инициативы не стали законом, а Верховный суд не дал четких разъяснений, есть риск для добросовестных покупателей потерять жилье и деньги.

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы.

В чем суть «схемы Долиной»? Почему она так опасна?

Продавец под влиянием мошенников легально продает квартиру добросовестному покупателю. После регистрации сделки и получения денег продавец отдает их третьим лицам. Далее обращается в полицию и заявляет, что не отдавал себе отчет в действиях.

Суд признает сделку недействительной, возвращая квартиру продавцу. Деньги к этому моменту уже исчезают, и покупатель остается ни с чем.

Почему схема связана с Ларисой Долиной?

Это закрепилось после громкого дела: певица продала квартиру, а затем через суд вернула ее себе, заявив, что стала жертвой мошенников. Покупательница Полина Лурье проиграла в трех судебных инстанциях, что создало опасный прецедент.

16 декабря 2025 года Верховный суд РФ отменил все предыдущие решения и окончательно признал право собственности за покупательницей.

Разве стандартная проверка документов не защищает?

Нет, не защищает. Классическая проверка подтверждает лишь «юридическую чистоту» квартиры на конкретный момент.

Даже справки из психоневрологического диспансера (ПНД) теперь не абсолютная гарантия, так как суд может назначить ретроспективную экспертизу и установить «снижение когнитивной функции» на момент подписания договора.

Что предлагают изменить в законах для защиты?

Обсуждается комплекс мер:

«Период охлаждения»: деньги покупателя замораживаются на спецсчете после регистрации, давая продавцу время одуматься.
Приоритетный возврат денег покупателю: квартира будет возвращаться продавцу только после того, как он вернет покупателю всю сумму. До этого покупатель может жить в квартире.
Запрет наличных расчетов и подтверждение нового жилья: для борьбы с давлением на одиноких пожилых продавцов.

Есть ли уже позитивные сдвиги в судебной практике?

Да, появились первые сигналы. Помимо решения Верховного суда по делу Долиной, есть прецедент в Москве, где суд встал на сторону покупателя и вернул ему квартиру. Первая инстанция и апелляция признали права продавца, а кассационный суд в декабре 2025 года подчеркнул принцип двусторонней реституции: при признании сделки недействительной обе стороны обязаны вернуть все полученное по сделке согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Другой кейс: Мурманский суд оставил квартиру за продавцом, но обязал его вернуть покупателю все деньги плюс компенсацию за ипотеку и другие расходы.