Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: чек-лист для покупателя

• Проверка на предмет мошенничества
• Паспорт
• Выписка из ЕГРН
• Доверенность
• Как распознать проблемную квартиру
• Нет согласия супруга
• Основания права собственности
• Справка из ПНД
• Долги по коммунальным услугам
• Прописанные лица
• Потенциальное банкротство продавца
• Сложные сделки
• Встречная покупка
• Незаконная перепланировка
• Квартира в ипотеке
• Детские доли
• Заключение

Многие предпочитают иметь дело только с первичкой, так как наслышаны о сложностях со вторичной недвижимостью: иногда можно лишиться жилья из-за, казалось бы, абсурдных причин. Покупателям приходится изучать законы о банкротстве, приватизации и многие другие не связанные напрямую с покупкой нюансы.

Риски при приобретении вторички можно условно разделить на три типа:

1. Откровенное мошенничество — вас целенаправленно хотят обмануть.
2. Юридически «проблемная» жилплощадь — не совсем обман, но придется готовиться к судам и нервотрепке. Иногда в такую ситуацию можно попасть даже без умысла продавца.
3. Сложные схемы — о них часто прямо пишут в объявлении о продаже, но не все покупатели представляют, о чем идет речь.

От всего этого можно защититься (пусть и не всегда в полном объеме) — расскажем по порядку, как это сделать.

Проверка на предмет мошенничества

Умышленно обмануть могут разными способами, но начинаются они почти всегда одинаково: с очень низкой цены на недвижимость, которая застит глаза покупателям. Безусловно, иногда может повезти и квартиру могут продавать ниже рынка просто потому, что это нужно сделать быстро. 

Если вам даже выдали правдоподобное объяснение: параллельная сделка, нужно устраивать ребенка в школу или срочно уезжать из страны, — это все равно повод насторожиться и тщательно проверить все документы.

Важный момент: не все мошенники одинаково амбициозны, некоторые не метят на миллионы, а просто собирают с покупателей авансы и исчезают, взяв 100 тысяч рублей. 

Стандартный пакет для продажи вторички:

• паспорт;
• согласие на продажу от супруга — если продавец женат или замужем;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы — расскажут, как квартиру приобрели в собственность;
• техпаспорт;
• справка о проживающих в помещении — позволяет проверить, кто зарегистрирован в квартире;
• доверенность — если продают по ней.

Большую часть этих документов риэлторы советуют делать сразу, как решили продавать недвижимость. Соответственно, покупатель может рассчитывать увидеть их до аванса.

Есть еще несколько важных документов: справка от психиатра и об отсутствии задолженностей.

Важный момент — справка о проживающих позволяет узнать, кто зарегистрирован в квартире. Но это не значит, что все должны выписаться на этапе поиска покупателей. Нормально, когда люди снимают себя с учета непосредственно перед сделкой.

Также банки при оформлении ипотеки часто запрашивают свежую выписку, поэтому многие продавцы ленятся делать ее заранее — раз уж все равно заставят переделывать. Это создает дополнительные риски. Получить справку можно на Госуслугах или на сайте МВД.

Паспорт

Самый топорный вид мошенничества — продажа под поддельным паспортом. Топорный — потому что проверить информацию можно на Госуслугах. Просто введите паспортные данные и узнаете, действителен ли документ.

Выписка из ЕГРН

С 1 марта 2023 года действуют поправки, согласно которым информацию о собственниках скрывают. Поэтому, если раньше можно было самому запросить данные из открытого реестра и идентифицировать владельца квартиры по паспорту, теперь — нет. 

Продавец может показать справку, но ее сравнительно несложно подделать.

Также выписки в электронном виде сейчас подтверждают подписью, и продавец тоже может ее предоставить. Проверить подпись можно через Госуслуги.

Также Росреестр может пригодиться, чтобы узнать, нет ли обременения на недвижимость. Для этого достаточно ввести кадастровый номер и адрес на официальном сайте сервиса.

Доверенность

Сделки с доверенностью сразу вызывают подозрение, так как это излюбленный прием мошенников.

Доверенность можно проверить на подлинность на сайте Нотариальной палаты. Также если у нее есть QR-код, его можно отсканировать и получить информацию.

Обращайте внимание не только на номер, но и на содержание: в документе должны фигурировать определенные действия. Например, она может разрешать представлять владельца, но не продавать квартиру.

Если планируете покупать по доверенности, свяжитесь с собственником хотя бы по видео. Но все равно будьте осторожны: такие сделки — одни из самых сомнительных на рынке.

Для новичка покупать вторичку в ипотеку может быть даже удобнее, так как банковские менеджеры знают, как проверять недвижимость, и не выдадут кредит, пока не получат максимальный пакет подтверждающих документов. Воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка и получите помощь профессионалов.

Как распознать проблемную квартиру

Мошенники обычно используют описанные выше способы, но иногда продавец может подкинуть покупателю проблем даже без злого умысла или с небольшим желанием схитрить и сбыть с рук сомнительную жилплощадь.

Нет согласия супруга

Недвижимость, купленную в браке, по умолчанию считают совместным имуществом. При этом в ЕГРН может быть указан один владелец, а в паспорте может не быть отметки о семейном положении.

Еще одна сложность — важен статус не на момент продажи, а на момент покупки недвижимости. То есть если квартиру приобрели до брака, она принадлежит одному владельцу.

Подаренная или полученная по наследству также не входит в общее имущество, и здесь можно считать себя более защищенным от проблем. Но тоже не до конца, потому что у супругов могут возникнуть имущественные споры при разводе.

Достоверно установить семейный статус человека, который его скрывает, — невозможно. Единственное, что можно сделать, — попросить продавца заказать справку из загса о том, что он не состоял в браке в определенный период времени.

Правда, она касается только браков, заключенных в России. Если продавец — иностранец (бывший или действующий), ему такую в принципе не могут выдать.

Если продавец в браке и не скрывает этого, тогда все проще — достаточно попросить нотариально заверенное разрешение второго супруга на продажу.

Дополнительно у женщин можно попросить свидетельство о рождении, если фамилия не та, что в паспорте, значит, она, скорее всего, выходила замуж.

Также информация о браке может быть в ДКП, если его заключали для долевого строительства или при ипотеке.

Основания права собственности

В порядке убывания рисков идет недвижимость:

• купленная за свой счет;
• полученная в дар;
• в наследство;
• приватизированная.

В первом случае проблемы могут быть только из-за совместной собственности супругов и если использовали маткапитал. Во втором случае сделка будет проходить через опеку и покупателю грозят только долгое ожидание, нервотрепка и срыв процесса, а не потеря денег.

Если квартиру получили в дар или наследство — могут появиться альтернативные наследники и оспорить сделку. Срок исковой давности составляет три года.

Но даже если он прошел, суд может восстановить срок по уважительной причине: например, человек не знал о наследстве, сидел в тюрьме, был в длительной командировке или жил за границей. По этой причине срок исковой давности могут продлить на 10 лет.

Таким образом, если продавец получил квартиру в наследство или в дар позднее десяти лет, можно смело покупать. Если раньше — всегда будут риски, защититься от них не получится.

С приватизацией все еще сложнее — хотя бы потому, что основной массив жилья у нас изначально получили именно таким путем. То есть в случае чего квартиру могут отобрать по цепочке у самого последнего владельца, притом что он покупал ее у такого же хозяина за свои деньги.

Какие тут есть риски:

1. Отказники — зарегистрированные на момент приватизации лица, отказываясь от нее, получали право на пожизненное проживание.
2. Несовершеннолетние — зарегистрированные на момент приватизации должны были получить свою долю, но иногда родители их специально выписывали в другую квартиру, чтобы не иметь дел с опекой. Такие выросшие дети могут предъявить свои права на недвижимость.
3. Обойденные — например, люди, отбывавшие наказание, могли не участвовать в приватизации и не давать отказ. Они тоже могут подать в суд.

Главный подводный камень в том, что суды часто встают на сторону таких людей и восстанавливают их в правах даже спустя десятки лет. А разбираться с этим приходится конечному покупателю.

Узнать, как и кем приватизирована квартира, можно из выписки ЕГРН: в ней указывают всех собственников по цепочке. Далее продавец должен предоставить архивную выписку из домовой книги — чтобы установить, кто был зарегистрирован в жилье на момент приватизации. 

Проблема в том, что домовые книги не ведут с 2018 года, поэтому в некоторых случаях придется делать запрос в архив. Подробная инструкция, где искать эту информацию, — на Госуслугах.

Справка из ПНД

Сделку можно оспорить, если продавец был в невменяемом состоянии. Защититься от этого сравнительно просто, попросив справку из ПНД о состоянии и наличии учета. Лишней она точно не будет.

Если продавец уже пожилой, справка становится обязательной. Например, ее просят банки, когда оформляют ипотеку.

Долги по коммунальным услугам

Обычно на сделку просят принести справку об отсутствии долгов по ЖКХ — ее можно получить из разных источников. 

Это не значит, что квартиру с долгами продавать нельзя. Можно, более того, только долги за капремонт наследует само помещение. А за прочие коммунальные — отвечает только тот, кто владел квартирой на момент их образования.

Но поставщикам услуг такая практика не нравится, поэтому, если вы купите квартиру с долгами и откажетесь их платить, вас ждут разбирательства. 

Если продавец не в состоянии погасить текущие долги, можно просто выписать их из суммы, которую он получит при продаже.

Прописанные лица

Регистрация — не равна праву собственности. Если человеку не принадлежит доля в квартире, владелец имеет право его выписать. Но если он активно сопротивляется, сделать это можно только через суд.

Из-за этого при купле-продаже собственники или выписываются до сделки, или продавец подписывает заверенное нотариусом обязательство выписаться из квартиры через какое-то время.

Потенциальное банкротство продавца

Когда человек подает на банкротство, арбитражный управляющий начинает проверять сделки за три прошедших года. Если какие-то кажутся подозрительными и похожи на то, что человек пытался вывести имущество из конкурсной массы, сделку могут аннулировать.

То есть вы купили квартиру у человека, он спустя два года подал на банкротство, а квартиру изымают. Защититься от этого на 100% нельзя, но можно снизить риски. Основной признак, что имущество выводят из конкурсной массы: наличие долгов и продажа за низкую стоимость.

Сложные сделки

Впервые покупая квартиру и читая объявления, можно увидеть много незнакомых повторяющихся фраз. Обычно они указывают на особенности сделки.

Занижение стоимости

Фраза-маркер: в собственности менее трех или пяти лет. Дело в том, что, если продавец владеет квартирой меньше этого срока, ему нужно платить налог в размере 13% от разницы между ценой покупки и продажи. 

Если речь идет о наследстве, все еще драматичнее: продав его раньше срока, придется заплатить налог от всей цены минус 1 млн рублей.

Мало кто готов платить этот налог, поэтому вместо этого владельцы предлагают сделку с занижением. В договоре фигурирует прошлая цена, а остаток вы передадите наличными.

У такой схемы есть очевидные риски:

1. Если что-то пойдет не так, вы сможете требовать от продавца только сумму, указанную в договоре.
2. Если сами захотите продать квартиру раньше срока, придется занижать стоимость еще больше.
3. Если цена квартиры будет занижена критически, Росреестр может просто вернуть обратно договор и вы потеряете время.

Встречная покупка

Обычно в объявлениях фигурирует «легкая встречка». Большинство людей продает жилье, чтобы сразу купить другое, и стараются сделать это параллельно, особенно если сами живут в той же квартире.

Здесь все прозрачно, просто придется учитывать множество нюансов, поскольку таких «встречек» при сделке может быть 10–20 и все проводят одновременно. Без риэлтора разобраться сложно, так что участвовать в этом, если у вас поджимают сроки, — рискованно. Кто-то один отказывается, и вся цепочка сделок встает в поисках нового покупателя.

Незаконная перепланировка

На рынке есть много квартир по хорошим ценам, но с неузаконенной перепланировкой. Самые проблемные: когда однушку с проведенным газом превращают в студию или переносят мокрые зоны. 

Чем грозит такая покупка:

1. Жилье трудно или невозможно купить в ипотеку.
2. Придется самому узаконивать перепланировку, если захотите продать квартиру.
3. Контролирующие органы могут потребовать вернуть, как было, и выписать штраф.

Квартира в ипотеке

Квартиры с непогашенной ипотекой можно продать с разрешения банка. Но его почти всегда дают, отказывают только по очень веским причинам вроде начатой процедуры банкротства.

Так что риски — только в скорости. Также банк может требовать дополнительные документы.

Детские доли

Они обычно есть, если при покупке квартиры использовали маткапитал. Такие сделки считают очень трудными, хотя по факту риск потерять деньги для покупателя минимален. Сделку не провести без разрешения органов опеки, а она отказывает в любой непонятной ситуации.

В этом и заключается основной риск: иногда люди вынуждены судиться с госорганами, потому что они не позволяют продать жилье по формальным поводам. Например, есть положение, что нельзя ухудшать условия жизни детей, поэтому, если родители продают квартиру 50 кв. м в Московской области и одновременно покупают 49 кв. м в Москве, им, скорее всего, откажут.

На такую сделку стоит соглашаться, если у вас много времени и вы готовы подождать ради хорошей цены.

Заключение

Если покупатель сделал все возможное, чтобы проверить недвижимость, его права защищает государство. Недвижимость или останется у него в собственности, или он имеет право на компенсацию.

Тем не менее годами судиться ради восстановления своих право неприятно. Так что лучше использовать все каналы, чтобы получить информацию о недвижимости и ее владельцах, до покупки.