Как продать квартиру, которая находится меньше трех или пяти лет в собственности

• В каких случаях придется ждать пять лет
• В каких случаях нужно ждать только три года
• Что считают жильем
• Другие исключения
• Как считают владение квартирами в новостройках
• Льгота для семей с детьми
• Как рассчитывают налог
• Прогрессивный НДФЛ
• Как не платить налог с продажи квартиры, которая находится менее трех лет в собственности
• Занизить стоимость в договоре
• Оплатить неотделимые улучшения
• Уменьшить налогооблагаемую базу
• Подтвердить расходы дарителя или наследодателя
• Как подать декларацию

Вкратце: если вы владели недвижимостью меньше трех или пяти лет, придется заплатить налог. Однако базой для его расчета будет не вся сумма покупки, а только прибыль. А теперь подробнее.

В каких случаях придется ждать пять лет

Пять лет — общая точка, где заканчиваются ограничения. Если вы владеете квартирой дольше этого срока, никаких денег государству вы не должны.

Налог с продажи квартиры, которая находится менее пяти лет в собственности, ввели только в 2016 году. Ранее нужно было ждать всего три года. 

В некоторых случаях действует старая норма.

В каких случаях нужно ждать только три года

Если речь идет о единственном жилье, его можно продать без налога уже после трех лет после покупки.

Что считают жильем

В собственности должен быть только один жилой объект — сюда относятся и доли. Если у вас, помимо квартиры, есть еще 25% в бабушкином доме в деревне или родительском жилье, придется платить налог с продажи или ждать все пять лет. 

Апартаменты считают нежилым помещением, поэтому на них это правило не распространяется. То есть если у вас вдобавок к ним есть и квартира, последняя будет считаться единственным жильем.

С дачами ситуация сложнее. Садовый дом могут признать жилым, если в нем есть коммуникации и он пригоден для круглогодичного проживания. Процедура трудоемкая, поэтому многие полноценные загородные дома не считают жилыми.

Проще всего проверить этот момент в Росреестре — там указывают жилое или нежилое помещение.

Другие исключения

Есть еще несколько исключений, позволяющих продать квартиру после трех лет. Если речь идет о жилье: 

• полученном по наследству; 
• по приватизации; 
• в дар от близких родственников (членов семьи); 
• по договору пожизненной ренты.

Льгота для параллельных сделок

Есть еще одно послабление, связанное со сделками купли-продажи недвижимости. Если вы купили второе жилье, а потом в срок до 90 дней продали первое, налог платить не надо.

Как считают владение квартирами в новостройках

С владением новостройкой тоже есть нюанс. Оно отсчитывается со дня, когда вы внесли последний платеж по ДДУ. 

Допустим, 1 января 2025 года вы купили и полностью оплатили (наличными или в ипотеку) квартиру в новостройке. Сдать дом обещают только в 2026 году. Но продать это жилье без налогов вы все равно сможете уже после 1 января 2028 года. А если за это время купите еще одну квартиру, то после 1 января 2030 года.

Льгота для семей с детьми

Семьи с двумя и более детьми освободили от налога на продажу жилья, но при соблюдении нескольких дополнительных условий.

Главное — они купят жилье большей площади до 30 апреля следующего года. Например, если вы в августе 2025 продали квартиру 50 кв. м, до 30 апреля 2026 года должны купить большую — хотя бы 51 кв. м.

Кроме этого: 

• у членов семьи в собственности должно быть не более половины в другом жилье большей площади;
• хотя бы два ребенка должны быть несовершеннолетними, а если они учатся очно, то младше 24 лет;
• льгота распространяется только на недвижимость дешевле 50 млн рублей.

Хотите улучшить жилищные условия — обращайтесь в Совкомбанк.

Как рассчитывают налог

Налог с продажи недвижимости государство хочет получить — 13% (в некоторых случаях — до 15%). Но рассчитывают этот процент от налогооблагаемой базы — то есть от дохода гражданина, а не всей суммы сделки.

Гораздо хуже дела обстоят с наследством или подарком. Собственник может применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. 

Таким образом, неважно, сколько стоило жилье: если вы продадите его ранее пяти (или трех в случае единственного жилья) лет, налогооблагаемую базу сможете уменьшить всего на 1 млн рублей. 

То есть вы продаете квартиру за 5 млн рублей, НДФЛ нужно платить с 4 млн рублей. За ту же квартиру придется отдать 520 000 рублей.

Прогрессивный НДФЛ

С 2025 года ввели новую систему налогообложения: теперь с дохода более 2,4 млн рублей придется отдать государству 15%. Платить повышенную ставку нужно только с превышения. Примеры расчета:

1. Вы купили квартиру за 4 млн рублей, а продали за 5 млн рублей, налогооблагаемая база — 1 млн рублей. Заплатить придется 13% или 130 000 рублей.
2. Ту же квартиру вы продали за 7 млн рублей, налогооблагаемая база составит 3 млн рублей. Из них от 2,4 млн рублей придется отдать 13% — 312 000 рублей, а от оставшихся 600 000 — 15%, то есть 90 000 рублей. Всего — 402 000 рублей.    

Как не платить налог с продажи квартиры, которая находится менее трех лет в собственности

Просто взять и не платить не получится. Но есть пара незаконных способов, которые помогут уменьшить сумму, — о них надо знать, потому что вы, скорее всего, встретитесь с ними на рынке недвижимости. 

Также привели два законных способа, которые позволят снизить налогооблагаемую базу.

Занизить стоимость в договоре

Самый популярный — и незаконный — способ не платить налоги — занизить стоимость жилья в договоре. В этом случае квартиру продают за те же деньги, что когда-то покупали, а разницу покупатель доплачивает в конверте. Вам могут предложить такую схему, но, кроме ее незаконности, она несет еще и многочисленные риски. 

Если что-то пойдет не так, покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре. И это в лучшем случае — на практике можно не получить вообще ничего, потому что у продавца уже нет денег.

Также сделка с занижением запускает цикл неверной цены. Если покупатель сам решит продать квартиру менее чем через пять лет (три года), ему придется или платить завышенный налог или снова занижать сумму в договоре. Во втором случае велик риск не вписаться в 70% кадастровой стоимости и все же отдать положенную сумму.

Оплатить неотделимые улучшения

Второй незаконный способ избежать уплаты налога. С покупателем заключают еще один договор по продаже «неотделимых улучшений», например встроенной мебели, пластиковых окон и т. д.

Если у продавца на руках есть документы, чтобы доказать эти расходы, у налоговой к нему претензий не будет. Но у покупателя останутся все те же риски, что и при обычном занижении стоимости. 

Эту схему также могут предложить, но прибегать к ней незаконно и опасно.

Уменьшить налогооблагаемую базу 

Не все знают, но базу для расчета налога можно уменьшить на размер фактически понесенных расходов. В первую очередь к ним относятся проценты по ипотеке. 

Первые несколько лет большая часть ежемесячного платежа — это проценты. В кредитном договоре их подробно рассчитывают. Вы можете суммировать все уплаченные проценты по ипотеке и вычесть из налогооблагаемой базы. 

Подтвердить расходы дарителя или наследодателя

Еще одна малоизвестная норма, которая действует с 2019 года. Теперь при продаже квартиры, которую получили в дар или наследство, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов дарителя или наследодателя.

Проблема в том, что зачастую бабушки и дедушки получали недвижимость, приватизируя ее или в наследство. А даже если покупали ее, то за смешные по нынешним временам деньги.

Как подать декларацию

Узнавать, как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет, имеет смысл, только если вам нужно платить налог. Если базы для его расчета нет, ничего заполнять не надо.

Если платить все же нужно, подайте декларацию в личном кабинете ФНС. Это нужно сделать до 30 апреля следующего года после сделки. Налог придется заплатить до 15 июля того же года.

Большинство строк в декларации система заполнит автоматически. Вам нужно только приложить документы: договоры купли-продажи, банковскую выписку или расписку.

Если хотите уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов, приложите такой же пакет документов, полученный при покупке этого объекта, или справку из банка об уплаченных процентах по ипотеке, а также кредитный договор.