Чем дача отличается от жилого дома

Цены на загородные дома порой бывают запредельными. Поэтому многие решают купить дачу, которая гораздо дешевле, и перевести ее в статус жилого дома. Рассказываем, чем постройки отличаются друг от друга и как зарегистрировать садовый дом в жилом фонде.

• Что такое жилой дом
• Что такое дача или садовый дом
• Отличия дачного дома от жилого
• Как перевести дачу в жилое помещение
• Зачем переводить дачу в жилой фонд

Что такое жилой дом

У жизни за городом масса неоспоримых достоинств: чистый воздух, никаких шумных соседей, парковочное место во дворе. Если за пределами квартиры вас ждет не всегда чистая лестничная площадка, которую вы делите еще с несколькими семьями, то за забором дома — своя территория, обустроенная по вашему вкусу. 

Жилой дом — капитальное сооружение, оснащенное благами цивилизации для круглогодичной жизни: электричеством, газом, водой, канализацией и отоплением. В Градостроительном кодексе перечислены характеристики жилого дома: 

• отдельно стоящее здание на фундаменте;
• общая высота — до 20 метров, не больше трех этажей;
• высота потолков — не ниже 2,5 м; 
• жилые и служебные помещения (кухня от 6 кв. м, санузел);
• инженерные сети для постоянного проживания.

Строение должно быть пожаробезопасным.

С первого взгляда трудно определить, какой перед вами дом. Да и нельзя ориентироваться только на внешние признаки. Жилое назначение внушительных и эффектных загородных коттеджей может быть юридически не подтверждено. 

Самый верный способ выяснить статус здания — бесплатно заказать на Госуслугах или в МФЦ выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — основной правоподтверждающий документ на недвижимость. До 2016 года владельцам домов выдавали свидетельства о собственности, они сохранили юридическую силу. 

Хозяева жилого дома с прилегающим земельным участком и надворными постройками — домовладельцы. Домовладение — это неделимый объект недвижимости. Продать только дом или часть земли нельзя.

Что такое дача или садовый дом

Садовый дом — постройка на участке в СНТ, где живут в определенный сезон, чаще всего летом. В народе такую собственность называют дачей, но с 2019 года такого юридического понятия не существует.

Садовые дома считаются некапитальными сооружениями: их легко переместить, они часто бывают без фундамента (в законе сказано «не имеют прочной связи с землей»). 

Дачный дом подразумевает временное проживание, поэтому там не обязательно проводить электричество, газ, отопление и другие коммуникации. Многим достаточно колодца или скважины, туалета на улице, летнего душа. 

Даже если вы оборудуете все по первому классу, пока не зарегистрируете дом как жилой, в выписке из ЕГРН он будет значиться «садовым домом», а в графе «Назначение» напишут:

• нежилое строение;
• нежилое здание;
• сезонное использование.

Отличия дачного дома от жилого 

Строительные характеристики определяют целевое назначение дома — жилой или садовый. Его правовой статус очерчивает возможности для владельцев.

• Постоянная или временная регистрация

Можно ли прописаться в дачном доме? Нет! А в жилом строении разрешено оформить прописку, а потом прикрепиться к поликлинике, устроить ребенка в муниципальный детский сад, школу.

• Ипотека и госпрограммы

Чтобы купить или построить дом для постоянного проживания в загородном поселке, деревне или СНТ, можно взять ипотечный кредит, использовать материнский капитал, льготы и субсидии для многодетных семей. В стране действуют специальные программы господдержки — можно бесплатно получить земельный участок (например, по программам Дальневосточный или Арктический гектар), оформить льготную ипотеку и построиться.

Шансы взять ипотеку на дачу невысоки, а в случае одобрения процентная ставка явно будет не льготная. Поддержка государства, включая маткапитал, не распространяется на сезонные постройки. 

• Оплата ЖКУ

Тарифы на услуги ЖКХ устанавливают регионы. Обычно на селе плата за свет, воду, газ ниже, чем в городе.

• Налоги

Налог на недвижимость рассчитывают по кадастровой стоимости, поэтому за загородный жилой дом он будет ниже, чем в городской черте. 

Садовые дома облагают налогом по ставке 0,1% от общей площади за вычетом 50 кв. м. То есть за дом в 75 кв. м нужно уплатить с 25 кв. м. 

Налоговый вычет, положенный тем, кто уплатил НДФЛ с дохода, возвращают только владельцам жилья. Собственникам дач компенсации нет.

Как перевести дачу в жилое помещение

Не сказать, что признание садового дома жилым — дело пустяковое, но сейчас порядок заметно упростили. Раньше нужно было в суде доказывать, что дача — единственно возможное место для проживания. 

Теперь процедура носит уведомительный характер. Нужно подготовить документы и подать их в орган местного самоуправления.

• Шаг первый: привести постройку в соответствие с нормами закона

В жилой фонд можно перевести только капитальные строения, пригодные для постоянного проживания: на фундаменте, электрифицированные, с канализацией, водопроводом, отоплением, комнатой и кухней.

Они также должны отвечать требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», в частности — иметь надежные несущие конструкции, забор, отделяющий от соседних участков.

Если какие-то нормы не соблюдены, затевайте переделку.

Капитальный ремонт, прокладка инженерных коммуникаций потребуют расходов. Покупайте товары в партнерской сети Халвы, где отличный выбор магазинов стройматериалов, наймите бригаду в ремонтно-строительной компании — расплатиться сможете частями в беспроцентную рассрочку* или получить за покупки кешбэк.

• Шаг второй: получить техническое заключение на дом и участок

Пригласите кадастрового инженера из СРО, который обследует объект и оформит техническое заключение. На его основании изменят статус здания.

Если была реконструкция, не отраженная в кадастровых документах, специалист подготовит технический план.

Также он проверит назначение земельного участка. Жилье нельзя строить:

• на землях, отведенных под огородничество;
• в ЗОУИТ — возле объектов электроснабжения, связи, трубопроводов, дорог, в особо охраняемых территориях, а также затопляемых, подтопляемых и других, перечисленных в ст.105 Земельного кодекса РФ. 

Проверьте лицензию на проведение инженерных изысканий у специалиста или компании. Для этого зайдите на сайт Росреестра — в разделе «Услуги и сервисы» размещен реестр кадастровых инженеров.

Стоимость услуг — от 20 000 рублей. Она зависит от площади, расположения недвижимости, объема работ. 

• Третий шаг: соберите документы

В пакет входят:

1. Заявление — оформляется в произвольной форме. Указывают кадастровый номер участка и дома, контакты для связи и как отправить решение (Почтой России, в электронном виде).
2. Заключение по обследованию технического состояния объекта.
3. Выписка из ЕГРН — благодаря «дачной амнистии» оформить дачу в собственность стало проще. Для объектов, на которые право собственности не зарегистрировано, понадобятся правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве.
4. Согласие всех собственников недвижимости изменить ее назначения.

• Шаг четвертый: подайте документы

Дела о категориях недвижимости ведут администрации населенных пунктов, на территории которых расположены объекты.

Решите, как вам удобнее предоставить документы:

• лично в местную администрацию;
• в МФЦ;
• онлайн — через Госуслуги или региональный портал (в Москве — Mosreg.ru).

Услуга по признанию садового дома жилым бесплатная. Заявление рассматривают до 45 календарных дней. 

Положительное решение муниципалитет направит в Росреестр. Сведения обновят в течение 15 дней.

За внесение изменений в ЕГРН взимают госпошлину: для граждан и ИП она составляет 1000 рублей, за помещения с кадастровой стоимостью выше 20 000 рублей — 0,02 % от нее. 

Вы можете самостоятельно направить актуальную информацию в Росреестр.

В среднем на перевод зданий в жилой фонд уходит 2-3 месяца.

По ряду причин заявителю могут отказать в изменении статуса дома:

• не хватает документов, в заявлении ошибочные сведения;
• несоответствие параметрам жилого помещения;
• обременение арестами, залогами или другими запретами;
• участок не подходит для жилого строения.

Тогда собирают недостающие бумаги или обжалуют решение в суде.

Как действовать, если у вас пока только земельный участок в СНТ, а вы хотите построить дом и жить в нем постоянно, рассказали в отдельной статье.

Зачем переводить дачу в жилой фонд

Присвоение статуса дома постройке за городом открывает перед хозяином новые возможности:

• оформить прописку;
• получить имущественный налоговый вычет;
• применить материнский капитал;
• провести газ по государственной социальной программе газификации;
• использовать дом как залог при кредитовании;
• изменить цену недвижимости.

Рассмотрим последний пункт подробнее. 

Для некоторых выгода заключается в продаже жилого дома, который будет стоить дороже садового. 

Другие хотят сэкономить на покупке, ведь дачный домик с участком дешевле, чем объект там же, но в статусе жилого дома.

Оформление дома в жилой фонд хотя и отнимет время, зато даст владельцам недвижимости преимущества. Не откладывайте процедуру в долгий ящик.