Баннер
Недвижимость

Справка о дееспособности при продаже квартиры: зачем нужна и всегда ли обязательна

Анна Молчанова
/ 7 ноября 2023 19:15
7 мин.
Текст изменился / 21 ноября 2023

При подготовке к покупке жилья мы стремимся исключить любую случайность: непредвиденных наследников, неожиданные обременения. Важно, чтобы и продавец, и покупатель были на момент сделки дееспособными. Как это подтвердить, поговорим в статье.

справка о дееспособности
Чтобы покупку квартиры не омрачили претензии родственников собственника, заручитесь справкой о дееспособности

Справка о дееспособности — что это

Справка о дееспособности — это документ, удостоверяющий, что во время подписания договора купли-продажи недвижимости владелец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (ПНД и НД). А значит, признан адекватным и имеет право распоряжаться своим имуществом.

Получить справку о дееспособности можно в профильном государственном учреждении у психиатра и нарколога. Недееспособным человека признают на основе выводов судебной-психиатрической экспертизы. Если человек не получал диагнозов и не состоял на учете, он получит нужную справку с подписью и печатью. Вы можете оформить такую бумагу только на себя, потому что сведения о психическом здоровье конфиденциальны.

Планируете оформить ипотеку на вторичное жилье? Выбирайте проверенный банк с оптимальными условиями и проверяйте всех участников сделки.

Что такое дееспособность

Дееспособность — это психическое здоровье человека, позволяющее ему совершать юридические сделки. Дееспособные люди осознают свои поступки и их последствия.

Дееспособность по возрасту

Право распоряжаться имуществом, вступать в брак и совершать большинство юридических действий возникает с 18 лет, но частичная дееспособность наступает раньше:

  • дети с 6 до 14 лет могут получать выгоду от безвозмездных сделок и распоряжаться средствами, предоставленными родителями или опекунами;
  • в 14 лет ребенок получает право открывать вклады и направлять средства вкладов по своему усмотрению, распоряжаться заработком и стипендией, быть субъектом авторского права;
  • человек, вступивший в брак до 18 лет по решению суда, признается полностью дееспособным.
Факт дня
На Апеннинах в Италии можно получить кредит под залог сыра.

Дети до шести лет считаются недееспособными по возрасту — за них юридически значимые решения принимают родители или законные представители.

Дееспособность по возрасту подтверждать не нужно.

В отдельных случаях суд может признать человека полностью дееспоспособным до наступления им восемнадцатилетнего возраста. Эта процедура называется эмансипация.

Дееспособность совершеннолетнего

Суд может признать человека недееспособным после проведения медико-психологической экспертизы. В таком случае ему назначают опекуна, который распоряжается имуществом от имени владельца.

Если человека признают ограниченно дееспособным, он вправе совершать сделки с разрешения опекуна.

продажа квартиры
Если покупаете квартиру, которая принадлежит в том числе совершеннолетним, их права будут представлять родители

В каких случаях справка о дееспособности обязательна

Покупатель недвижимости может попросить подтвердить дееспособность, чтобы подстраховаться: быть уверенным в том, что собственник имеет полное право распоряжаться имуществом. Риэлторы и нотариусы проверяют дееспособность участников соглашений в обязательном порядке.

Информация такого рода носит конфиденциальный характер, поэтому заказывать справку о ней человек должен сам.

Оформите карту «Халва» — с ней вы сможете оплатить услуги нотариуса, оперативно подготовить квартиру к продаже и не переживать о внезапных расходах.

Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она, словно швейцарский нож, содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 15% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!

Мнение эксперта

Сергей Макаров
руководитель агентства недвижимости

Справка из психоневрологического диспансера обязательна в любом случае, если вы приобретаете объект недвижимости. Пройти освидетельствование нужно, если собственник проявляет признаки недееспособности, страдает психическим заболеванием или его поведение вызывает сомнения в интеллектуальном или ментальном здоровье. Также необходим осмотр специалиста, если в прошлом действия продавца уже оспаривали в суде из-за ограничения в правах.

Дееспособности лишают через суд, и тогда человек не сможет распорядиться своим имуществом. При этом справками из нарко-, психдиспансера подтвердить дееспособность нельзя. Данные справки лишь указывают на то, состоит человек на учете или нет.

Если владелец признан недееспособным на момент заключения договора или после этого, сделку должен совершать его опекун с разрешения органов опеки и попечительства. 

Приобрести объект без осмотра врача можно при стандартной продаже квартиры — в большинстве стандартных сделок, когда нет оснований сомневаться. Справки нужны для признания покупателя добросовестным приобретателем, если в последующем продавец или лица, чьи права были нарушены, попробуют оспорить сделку. 

Однако, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше перестраховываться и всегда запрашивать справки. Любой человек может внешне вести себя абсолютно нормально, а раз в сезон ложиться в стационар.

Где получить справку

Владелец может получить документ по месту жительства в ПНД и НД. Это бесплатная услуга. Некоторые риэлторы и покупатели просят оформлять документ в их присутствии.

Подтвердить дееспособность поможет также справка об отсутствии опеки. Ее выдают органы опеки и попечительства по месту жительства собственника жилья.

Сколько стоит оформить документ? Справку выдают бесплатно, а если покупатель просит продавца пройти медосвидетельствование в платной клинике, оплачивает расходы на медосвидетельствование покупатель.

Документ действует с момента оформления, срок формально не ограничен, но обычно бумагу получают непосредственно перед сделкой.

На что обратить внимание при сделке

Учитывайте поведение продавца квартиры при личном общении: водит ли он машину, как выглядят его профили в соцсетях (адекватны ли посты и комментарии), знает ли его семья о предполагаемой сделке. Но ни один из этих пунктов не дает полной гарантии: нарколога и психиатра водитель проходит раз в 10 лет при замене прав, остальные критерии субъективны.

Надежнее заверить сделку нотариально: нотариус должен проверить дееспособность продавца, обеспечить юридическую чистоту соглашения. Нотариус вправе заказать выписку, получить данные из Системы межведомственного электронного взаимодействия, фиксировать процесс подписания договора на видео.

В случаях, когда вы покупаете квартиру у пожилого человека или продавца, чье поведение кажется вам странным, лучше подстраховаться и попросить продавца оформить документы о дееспособности.

Желаем вам безопасных сделок!

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
Анна Молчанова
Анна Молчанова
Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.
Баннер