В 2007 году я приехала из маленького городка в Казань. Жила в студенческом общежитии, снимала комнату с подселением, узнала все прелести совместной жизни с хозяйкой и каким-то невероятным количеством людей в «резиновой» трешке, снимала однокомнатную квартиру в центре и даже успела недолго пожить в частном секторе.
Спустя годы мытарств решила сама стать рантье и купила квартиру под аренду.
«Кочевая» жизнь меня научила: сдать в аренду (как и продать) можно любое жилье. Чем больше оно соответствует критериям квартиросъемщиков, тем они обеспеченнее и надежнее (в большинстве случаев), реже возникают проблемы с ремонтом, сантехникой, покупкой новой мебели или техники. И главное — выше цена за съем.
Какие квартиры пользуются спросом для сдачи в аренду? Те, в которых владелец устроил все так, чтобы заинтересовать потенциальных съемщиков.
Локация
Это больше всего влияет на скорость сдачи и стоимость аренды.
В первую очередь определитесь, кому вы будете сдавать жилье. Молодежь выберет место поближе к университету либо оживленные локации со множеством магазинов и кафе. Семьи с детьми любят уютные спальные районы с развитой инфраструктурой. Квартиры на окраине будут снимать сотрудники ближайших предприятий.
Чем ближе к центру, тем выше цена. Особенно выгодно сдавать квартиры в исторической части города посуточно. Красивые прогулочные зоны, пешеходные улицы, достопримечательности, кафе, клубы, рестораны, как правило, сосредоточены в центре города.
Поэтому, если речь о туристически значимых городах, спрос в центре будет высоким. И совсем не обязательно покупать квартиру в супердорогом историческом здании или навороченной новостройке.
Например, цены на жилье в самом центре Казани — на улице Касаткина — пугают простых смертных. Двухкомнатная квартира в черновой отделке стоит около 26,5 млн. Есть варианты за 60 млн под 100 кв. м с безупречным ремонтом. Стоимость месяца аренды начинается от 100 000 рублей. Хотя и в это слабо верится: на практике такие квартиры будут стоить от 150 000.
Однако двухкомнатная квартира в хрущевке без ремонта на улице Карима Тинчурина обойдется в 6 млн. Это тоже центр. Разница в том, что улица Касаткина находится в «лакшери»-месте, в окружении элитных домов. А улица Тинчурина — старая локация с зелеными дворами и советскими домами. Можно сделать ремонт в пределах 1 млн, и квартира под сдачу готова. Это же касается и долгосрочной аренды. Арендаторов с небольшим доходом и непритязательными требованиями найти легче.
Квартиру в хрущевке сдать гораздо проще. На посуточной аренде можно зарабатывать круглый год. Желающих снять квартиру за 2000–3000 рублей в сутки будет гораздо больше, чем тех, кто готов выложить 7000–10 000 рублей.
В этом случае ваша аудитория — туристы либо люди, готовые немного доплатить за удовольствие гулять по вечерам по Баумана или набережной озера Кабан.
Инфраструктура
Детские садики, школы, торговые центры, фитнес-клубы, парки — все это влияет на спрос и ценообразование.
Постарайтесь посмотреть на все с точки зрения потенциального арендатора. Семьи с детьми будут в восторге от парка, оборудованных детских площадок, поликлиники в шаговой доступности. Работающая молодежь — от фитнес-клуба и кофейни на цокольном этаже.
Транспортная доступность
Этот параметр важен всем категориям арендаторов. Остановки автобуса, трамвая с хорошей транспортной развязкой, метро в шаговой доступности — все это увеличивает спрос и поднимает стоимость аренды.
Подумайте и о ближайшей перспективе. Возможно, пока район развит недостаточно, но уже активно застраивается. Тогда есть смысл купить здесь квартиру, пока она дешевле.
Однако верить обещаниям риэлторов о том, что «вот-вот откроют метро», не стоит. Возможно, и откроют, но пресловутое «вот-вот» может растянуться надолго. А до этого квартиру нужно как-то сдавать и отбивать вложения.
Читайте отзывы, изучайте транспортную ветку, плотность и скорость застройки в этом направлениии и делайте собственные выводы.
Этажность
Жилье на средних или верхних этажах с балконом или лоджией сдается быстрее, чем на первом этаже. У жизни «внизу» свои минусы. Такие квартиры могут быть темнее, так как свет загораживают деревья, кустарники и соседние здания. Многие боятся, что на первом этаже будет холодно. Также играют роль пыль, грязь и шум.
Квартиры на последнем этаже, наоборот, популярнее и дороже. Здесь больше света, лучше обзор, часто открываются красивые виды. Когда нет соседей сверху — это дополнительный плюс: никто не будет «бегать по потолку».
Конечно, речь идет об умеренной этажности. Жилье на этажах 15+ сдается сложнее. Ведь в этом случае банальная поломка лифта утром, когда все выбегают на работу, изрядно подпортит нервы.
«Возраст» дома
Чем старше дом, тем дешевле в нем жилье. Разница между хрущевкой 1960-х годов постройки и «ленинградкой» 1980-х небольшая. А вот старый фонд, новый ЖК или панелька нулевых будут существенно различаться.
Играет роль и общее состояние дома: капитальный ремонт, чистота и внешний вид подъезда, лифтов.
Также арендаторы обращают внимание на состояние прилегающих территорий. В новых комплексах, как правило, охраняемые дворы с благоустроенными детскими площадками. Дворики хрущевок привлекают уютом, тишиной и зеленью.
Оптимальное решение — «новая вторичка», то есть дома 2000–2020-х годов. Такие квартиры просторные, могут похвалиться новыми и чистыми подъездами, благоустроенными дворами, комфортной инфраструктурой.
Габариты квартиры
Что выгоднее сдавать: однушку или двушку? Или, может, трешку? Вопрос всегда актуален, но правильного ответа нет. Он зависит от ваших целей.
Двух- и трехкомнатные квартиры стоят дороже. Например, в Казани разница однушки с двушкой в новом ЖК с хорошим ремонтом — 10 000 рублей. Первые стоят 35 000 рублей в месяц, вторые — 45 000.
Спрос на однокомнатные гораздо выше. Двушки и трешки предпочитают семьи с детьми. Однако таких людей немного, чаще всего они быстро обзаводятся своим жильем в ипотеку.
Ремонт
Люди, у которых бюджет на аренду 50 000+ рублей, наверняка предпочтут современную квартиру «бабушкиному» интерьеру.
Однако не следует делать слишком дорогой ремонт и покупать брендовую технику. Люди к чужому имуществу относятся менее бережно, чем к личному. Да, у вас будет залоговый платеж, однако он не всегда сможет покрыть ущерб. А конфликтовать и судиться — нервно и хлопотно.
Добротный, новый, «чистенький» ремонт без изысков — оптимальное решение. С ним поможет Халва. Стройматериалы и технику известных производителей в магазинах-партнерах можно купить в рассрочку без переплат или с повышенным кешбэком.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу
Недвижимость — старый проверенный способ инвестирования. Однако споры вокруг его рентабельности не утихают до сих пор. Одни считают квартиры и дома самой твердой валютой. Другие не согласны, говоря о долгой окупаемости и слишком больших хлопотах.
Например, моя коллега считает, что сдавать квартиру в аренду за городом отнимает много сил, и это в принципе невыгодно.
Я же придерживаюсь противоположной позиции, хотя и признаю, что жизнь арендодателя часто полна проблем. Правда, как обычно, где-то посередине.
За последние годы стоимость недвижки резко выросла. Например, я покупала однушку в доме 1997 года в 2018 году за 2,65 млн рублей. Сейчас эта квартира стоит 6 млн даже с учетом того, что жилье на вторичном рынке за последний год подешевело. Но не будем забывать и об инфляции.
Также стабильно высокий спрос остается на съем в крупных городах и удачных локациях. Ограничение льготных ипотечных программ вызвало всплеск на рынке арендной недвижимости и, как следствие, рост цен.
Однако жилье — разумное вложение, когда речь идет об окупаемости и последующем доходе. Достаточно посмотреть, сколько стоит квартира, прибавить к этому расходы на оформление бумаг (немного) и ремонт (много, чаще — очень много).
К сожалению, не получится просто вложиться в недвижку, сдать ее и считать прибыль. Ремонт периодически придется обновлять, что-то докупать.
Например, жильцы моей подруги — все как один — ломали газовый котел. Мои же квартиранты после трех лет проживания развели в ванной плесень. А потом отказывались идти навстречу и устранять последствия, хотя я предлагала сделать все за свой счет. Пришлось конфликтовать, выселять и полностью обновлять ванную: перекладывать плитку, менять сантехнику (раз уж начала), сушить стену и переклеивать обои в прихожей, потому что плесень пробилась сквозь стену. Все это встало мне в 170 000 рублей.
В прошлом году я решила инвестировать и выбрала квартиру в новостройке. Оформила ипотеку.
Об окупаемости, тем более доходе, речи не идет. 600 000 рублей составил первоначальный взнос, 360 000 рублей — ипотека за год (по 30 000 рублей в месяц), 1 000 000 — ремонт (пока не закончен, но дело идет к завершению).
Локация — на окраине города. Однако в Казани спрос на съем высокий, поэтому сдавать свою однушку я собираюсь примерно за 30 000 рублей в месяц. Получается, после сдачи квартиры я перестану оплачивать ипотеку из своего кармана, но не окуплю вложенных двух миллионов на первоначалку, годовую сумму займа и ремонт.
Можно ли сказать, что я на два миллиона в минусе? На данный момент да. Однако в дальнейшем я хочу перевезти родителей в Казань, а для себя купить дом или переехать к морю (планы все время меняются). Вторая квартира в моем случае — долгосрочное вложение, которое, надеюсь, станет фундаментом для реализации планов.
Почему не другие формы вложения средств
Я выбрала недвижимость, потому что:
- Никогда не вникала в способы инвестирования, а подушку безопасности очень хотелось. У меня железное правило: никогда не лезть туда, в чем не разбираюсь.
- Стоимость жилья неуклонно растет. Не знаю, что будет в долгосрочной перспективе, но риски есть везде.
- Это не первая моя квартира в ипотеку, поэтому я изрядно поднаторела в вопросах досрочного погашения. Предполагаю закрыть ипотеку раньше.
- Я получила опыт сдачи квартиры, теперь могу предупредить многие неприятности и обезопасить себя.
- Рассчитываю, что район застроят и скоро это будет комфортное место для жизни. Тогда цена на съем и продажу тоже вырастет.
Жилье — не просто абстрактные цифры на счету, это инвестиция, которую можно «потрогать». Как по мне, делать ремонт — как играть в The Sims — очень увлекательно. Хотя моя жизнь весь год напоминала непростой квест, где приходилось покупать, искать, экономить, вступать в конфликты и решать проблемы.
Выводы
Итак, резюмируем, какие квартиры сдаются лучше всего. Для легкой и быстрой сдачи жилья в аренду лучше максимально учесть локацию, транспортную доступность, инфраструктуру вокруг, состояние дома и самой квартиры. При продаже все это тоже сыграет большую роль, и жилье наверняка вырастет в цене.
Недвижимость — подходящее вложение, если речь о долгосрочных перспективах. И плохое, когда хочется быстрых легких денег.
Но не стоит вкладывать все деньги в максимально дорогую квартиру в надежде потом выгодно ее сдать на долгий срок. Проще ориентироваться на собственные возможности и купить лучшее из возможного. А потом сдавать это за приемлемую цену. В перспективе — перепродать и вложить деньги дальше: в жилье классом повыше или в другие активы.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
