Баннер
Недвижимость

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: три способа быстрее стать хозяином собственной квартиры

Елена Зарипова
/ 27 апреля 14:20
930
11 мин.
Текст изменился / 27 мая 2024

У меня есть ипотека, которую по графику я должна закрыть в 2042 году. Звучит не очень оптимистично. Как и все кредитовладельцы, я мечтаю выплатить долг банку раньше срока. Но есть ли смысл и выгода в досрочном погашении ипотеки?

как выгоднее гасить ипотеку досрочно
При досрочном погашении ипотеки не обязательно нести в банк весь оставшийся долг, можно и частями. Источник: нейросеть

Ипотека — целевой кредит на покупку жилья. Квартиры стоят дорого, поэтому занимать у банка приходится много. Чтобы услуга стала доступна большему числу людей, кредитные организации дают клиентам на возврат всей суммы несколько лет, а то и десятилетий.

А за это время может произойти немало как плохого, так и хорошего. Рассмотрим последний вариант и предположим, что у нас появились дополнительные деньги на оплату ипотеки. 

Кредитный договор зачастую выглядит запутанным и не разъясняет, как выгоднее досрочно гасить ипотеку. Давайте разбираться вместе.

Досрочное погашение: что дает, как помогает сэкономить

Ипотека — не только возможность приобрести собственное жилье, но и стабильная кредитная нагрузка на долгие годы. Чем больше кредит, тем ощутимее нагрузка — как материальная, так и моральная. Уменьшить, а то и снять ее раньше времени помогает досрочное погашение.

Закрытие ипотеки раньше срока — не такая уж и редкость. Хотя бы потому, что инфляция, о которой обычно не принято говорить хорошее, в случае долгосрочных кредитов работает на заемщиков. Платеж, который в первые годы кажется существенным, с временем теряет «вес», потому что деньги постепенно обесцениваются.

Зачастую платежи по ипотеке аннуитетные — одинаковые на протяжении всего срока. С сохранением той годовой процентной ставки, которая была актуальна на момент заключения договора. 

Например, я взяла ипотеку в 2020 году под 7,8%. Ежемесячный платеж — 14 200 рублей. И чем больше времени проходит, тем меньше можно на эти деньги купить. Так есть ли смысл растягивать выплату кредита на все 22 года, на которые я его взяла?

Если вдруг платежи у вас дифференцированные, то есть уменьшаются из года в год, это тоже не повод отказаться от досрочного погашения. И не только из-за морального дискомфорта.

В чем плюсы досрочного погашения:

  • экономия — чем раньше вернете долг (даже по частям), тем меньше процентов заплатите банку;
  • повышение уровня жизни — чем меньше платеж (или срок), тем меньше кредитная нагрузка;
  • недвижимость в собственности и можно ею распоряжаться раньше, чем через 10–20 лет.

Плюсы весомые, стоят того, чтобы все тщательно взвесить и реализовать.

Еще стоит сказать, что досрочное погашение бывает полным и частичным. Но, как правило, больше вопросов вызывает последнее. Там и части могут быть разными, и сроки, и даже результаты.

Ниже разберемся, что выгоднее: уменьшать срок или платеж по кредиту.

как выгоднее гасить ипотеку досрочно уменьшение
Чтобы учесть все детали, составьте собственный график погашения ипотеки при помощи кредитного калькулятора. Источник: нейросеть

Ответы на популярные вопросы о досрочном погашении

Есть несколько вопросов, ответы на которые помогут составить оптимальный график погашения любой ипотеки.

Может ли банк запретить досрочное погашение кредита

Нет, по закону каждый заемщик имеет право погасить свой долг перед банком в любое время, частями или полностью.

Другое дело, что досрочно это нельзя сделать без предупреждения. Хотите закрыть кредитный договор раньше срока? Сообщить об этом в банк нужно за месяц. И обязательно предварительно изучите кредитный договор, там могут быть прописаны другие сроки для уведомлений и дополнительные требования.

Когда выгоднее гасить ипотеку

Любую ипотеку выгоднее гасить в первой половине срока. В это время тело кредита при аннуитетных платежах почти не уменьшается, но и при дифференцированных это происходит медленно. Поэтому сумма процентов максимальная.

Если в первые годы ипотеки уменьшить основной долг единоразовым досрочным погашением или делать небольшие взносы сверх обязательного платежа из месяца в месяц, это в любом случае сократит размер переплаты.

Чем меньше вы будете должны банку, тем меньше будет сумма процентов, которые на этот долг начислят.

Когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке

В день внесения обязательного платежа раз в месяц вы погашаете часть долга и все начисленные на него за прошедший месяц проценты. Если одновременно внести какую-то сумму для досрочного погашения, вся она пойдет на уменьшение основного долга. А значит, в следующем месяце процентов начислят меньше.

Если же делать частичное досрочное погашение в любой другой день, как правило, часть суммы пойдет на погашение процентов, набежавших за прошедшую часть месяца. Точные суммы своих платежей легко спрогнозировать на кредитном калькуляторе.

И тут многое зависит от ставки. Чем она ниже, тем меньше ипотека и тем легче ее гасить. А чтобы выбрать комфортные ставки, нужно сначала подобрать надежный банк, у которого много программ и бонусов для клиентов.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Способ №1: приближаем заветный день

Перейдем к самому главному — расчетам частичного досрочного погашения ипотеки по разным сценариям.

Считается, что выгоднее всего постепенно уменьшать срок кредита. Делать так советуют в большинстве банков, и не зря — это заметно сокращает переплату и дает возможность сэкономить.

Я взяла в банке 2 250 000 рублей под 7,8% на 22 года. Изначально ежемесячный платеж получился 17 852 рублей. А переплата — 2 462 599,61 (109,45% от суммы кредита).

Но я направила на погашение материнский капитал — 466 617 рублей и уменьшила размер платежа. Если бы уменьшила срок, переплата стала бы значительно меньше — 1 132 185,01 (50,32% от суммы кредита).

Оцените разницу. Даже если уменьшить долг не так значительно, переплата сократится ощутимо. На сколько, зависит не только от вложенной суммы, но и от оставшегося срока ипотеки. Чем он меньше — тем больше процентов уже уплачено, особенно при аннуитетном платеже. Но даже при таком условии уменьшение срока кредита поможет сэкономить.

Способ №2: заботимся о ненадежном будущем

Но можно искать выгоду и в другом, например в уменьшении финансовой нагрузки. Если платежи по ипотеке изначально очень велики, они, может, и станут комфортными, но не скоро. А свободные деньги нужны всегда.

Чтобы вернуть хотя бы часть душевного спокойствия, можно направить досрочное погашение на уменьшение размера платежа. В этом случае переплата тоже уменьшится, но не так впечатляюще.

Однако в ситуации, когда доходы нестабильны или нет уверенности в будущем, это может облегчить жизнь.

На момент оформления ипотеки я вышла в декрет. Роста доходов не предвиделось, а вот уверенности, что я смогу платить, хотелось. Мне было важно сделать платежи не просто посильными, а минимальными. Поэтому материнский капитал, учтенный банком как частичное досрочное погашение, я направила на уменьшение ежемесячного взноса.

В итоге платеж стал 14 200 рублей, переплата составит 1 963 002,56 (87,24% от суммы кредита).

Способ №3: комбинируем и получаем выгоду

Есть другие схемы частичного досрочного погашения. Например, чередовать уменьшение срока и платежа. Или регулярно уменьшать платеж, но продолжать вносить его в первоначальном размере, оформляя это как ежемесячную «досрочку». В этом случае срок закрытия ипотеки сократится сам собой. Чем меньше долг — тем быстрее он погашается и тем меньше итоговая переплата.

Предположим, что после распоряжения маткапиталом я продолжила ежемесячно вносить на кредитный счет 17 852 рубля, каждый раз уменьшая платеж. Сначала около трех тысяч из этой суммы, а со временем и больше, регулярно уходили бы на погашение основного долга, а значит — на снижение общей переплаты.

Если бы у меня возникли финансовые трудности, можно было бы вносить только уменьшенный к тому времени обязательный взнос.

Если вы внесете в кредитный калькулятор свои данные, то заметите, что и общий срок погашения уменьшится.

Как видите, вносить крупные суммы необязательно. Даже если вы будете уменьшать долг регулярными мелкими платежами, это ощутимо снизит переплату.

 выгодно ли гасить ипотеку досрочно
Закрытие ипотеки — долгожданный праздник для каждого заемщика. Источник: нейросеть

Досрочное погашение или вклад

Прежде чем решить, как правильно гасить ипотеку досрочно, рассмотрите другой способ использовать свободные деньги — получать пассивный доход со вклада.

Если ставки по ипотеке у вас низкие (как в моем случае), а по вкладам — высокие (как при ключевой ставке в 16%), то доходы по ним могут покрыть расходы от кредита.

Например, вы положите на депозит 100 000 рублей под 13% годовых и ежемесячно в течение года будете вносить на него еще по 50 000 рублей. Тогда по итогам года у вас будет 698 582,87 рубля. Их можно направить на досрочное погашение и уменьшить переплату.

Если же сразу гасить кредит частями, в итоге за год вы уменьшите его на 650 000 рублей.

А 48 000 рублей, как видно из примеров выше, в пересчете на несколько лет ипотеки могут весомо сократить сумму переплаченных процентов.

Чтобы приумножить свои деньги, не обязательно открывать долгосрочный вклад. Можно оформить Халву и получать повышенные проценты на остаток собственных средств.

Карта «Халва» универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 17%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку на срок до 24 месяцев. Закажите Халву в форме ниже, и курьер привезет ее вам!

Ошибки, которые могут съесть выгоду

Запретить вам закрыть долг раньше срока банк не может. Но оформление процедуры в разных кредитных организациях может отличаться. Как все учесть и не наделать ошибок:

1. Внимательно изучите кредитный договор или проконсультируйтесь с менеджером. У кредитной организации могут быть ограничения на досрочное погашение: комиссии, установленный минимальный порог платежа и так далее.

Ошибкой будет не узнать о них заранее. Маловероятно, что это сведет на нет все выгоды, но может их уменьшить.

2. Предупреждайте банк о каждом досрочном платеже заранее.

Если вы этого не сделаете, его не спишут и продолжат начислять проценты в прежнем объеме.

Уведомить, как правило, просят лично в отделении. Но многие банки дают возможность сделать это онлайн через личные кабинеты и приложения.

3. Рассмотрите возможность положить свободные деньги на вклад, если ставки по нему выше, чем по вашей ипотеке.

Если пренебречь расчетами, можно упустить выгоду. 

4. Не копите деньги под матрасом, чтобы делать «досрочки» раз в год, но крупными суммами. Выгоднее регулярно вносить небольшие досрочные платежи, раз за разом уменьшая переплату.

Ждать — значит переплачивать лишнее день за днем.

Подытожим: если вам важнее сэкономить — уменьшайте в первую очередь срок или хотя бы чередуйте его сокращение с уменьшением платежа. 

В приоритете снижение финансовой нагрузки? Уменьшайте размер обязательного ежемесячного взноса. Если при этом получится вносить его в прежнем объеме, можно сократить и срок кредита, и переплату по нему.

Досрочное погашение — это почти всегда выгодно. Если делать такие платежи в первой половине срока, экономия будет больше, но и во второй в них остается смысл при любой схеме возврата денег банку.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
930
Елена Зарипова
Елена Зарипова
Со мной вы легко найдете выгоду и узнаете о финансовых возможностях. Расскажу, как приумножать доходы и тратить с удовольствием.
Баннер