Как сдавать квартиру посуточно

• Особенности посуточной сдачи
• Виды организации бизнеса
• Сдача собственности самостоятельно
• Делегирование агентству
• Недвижимость в управление или субаренду
• Как сделать квартиру идеальной для аренды
• Топ-5 сервисов для поиска жильцов
• Налоги
• Составление договора с арендаторами

Особенности посуточной сдачи

Сдавать квартиру разным жильцам на срок от одного дня выгоднее, чем на месяц и более. Например, съем однокомнатной квартиры в Петербурге в среднем стоит 35 тысяч рублей в месяц. Аналогичная квартира на сутки — от трех тысяч рублей. 

Почему бы всем собственникам не перейти на такую систему? Потому что не каждую квартиру можно сдать посуточно. 

• Максимум спроса на однушки

Жилье на короткий срок чаще всего снимают туристы и командировочные. В отпуск обычно отправляются пары и небольшие семьи, в командировку в одиночку. Поэтому однокомнатные квартиры и студии — самый популярный вид жилья.

Двух- и трехкомнатные квартиры могут снимать компании путешественников, но таких гораздо меньше. Также большая площадь нужна молодежи для организации вечеринок. Таких постояльцев избегают почти все хозяева квартир, ведь возникает множество рисков: недовольство соседей и вытекающие конфликты, вызов полиции, порча имущества.  

• Местоположение в центре

Туристам важны достопримечательности и удобный транспорт вблизи. Не лишними будут и пара кафе/магазинов около дома. Лишь небольшой процент отдыхающих жертвует комфортным местоположением ради экономии. Но и в таком случае они выберут квартиру около метро или с прямым автобусом до центра. 

Командировочные обычно снимают около бизнес-центров, офисов крупных компаний. Хотя тут угадать сложнее. В любом случае они не заберутся на окраину города, в дом без продуктовых магазинов и кафе, где можно было бы, например, позавтракать. 

Эксперты ниши также отмечают востребованность жилья около федеральных медицинских центров. 

• Хороший ремонт

На квартиру со старым ремонтом или без мебели найдутся неприхотливые жильцы и люди со своей мебелью/техникой. Сдать посуточно квартиру без проблем получится только с новым ремонтом. Во время отдыха ценится комфорт. Дизайн и оборудованность квартиры — его важная составляющая. 

Сдавать можно не только жилье в собственности, но и ипотечное. Причем с хорошей прибылью (а она непременно будет, если выбрать недвижимость по трем критериям выше) вы погасите ипотеку в разы быстрее. 

В Совкомбанке есть множество программ с разными условиями, среди которых вы найдете выгодную для себя. 

Если все эти правила не смутили, у вас уже есть подходящее жилье или вы готовы его найти, переходите к следующему разделу. Рассмотрим разницу между сдачей собственного жилья и чужого. 

Виды организации бизнеса

Сдавать свою квартиру тоже можно по-разному. Например, взять все обязанности на себя или за процент делегировать их. 

Сдача собственности самостоятельно

Вам придется заниматься всем самому. Даже с одной квартирой, пользующейся спросом (а иначе и не выгодно), это займет немало времени. 

Если сдавать несколько квартир в одиночку, то заработок никак нельзя назвать пассивным. Поиск и заселение гостей, контроль состояния ремонта и имущества, уборка, выплата налогов — это лишь часть обязанностей. Зато вы получите 100% прибыли. 

Сэкономить время и силы можно с помощью найма хоста или договора с агентством.

Делегирование агентству

Специализированные агентства могут взять квартиру под доверительное управление. Тогда собственник снимет с себя обязанности не только по взаимодействию с жильцами, но и уборке, контролю имущества и даже по ремонту. 

Часть дохода (20% и больше) уйдет агентству, но прибыль все равно останется высокой. Договориться можно на процент или фиксированную сумму. 

Недвижимость в управление или субаренду 

Сдавать посуточно можно и чужую квартиру. Есть два варианта: 

• снять квартиру на несколько месяцев и зафиксировать в договоре согласие на субаренду. Если собственник и арендодатель — разные люди, нужны подписи обоих. Иначе посуточная пересдача жилья будет незаконной. Разница между уплачиваемой и получаемой суммой достанется вам;
• получить недвижимость в управление: здесь вы возьмете роль хоста. Все задачи будут на вас: взаимодействие с жильцами, контроль за уборкой и расходниками в квартире. Хост получает 5-20% прибыли. Чтобы хорошо заработать, он часто обслуживает несколько объектов. 

Такое взаимодействие выгодно для обеих сторон. Субарендатор может зарабатывать больше хоста, но и рисков у него больше. Даже если посуточная сдача в какой-то месяц не перекроет ежемесячный платеж арендодателю, субарендатор все равно обязан выплатить фиксированную сумму. 

Как сделать квартиру идеальной для аренды

Чтобы выгодно сдать квартиру посуточно, нужно продумать не только местоположение, но и ее наполнение. Для краткосрочной аренды не покупайте дорогую мебель. Ее стоимость придется заложить в цену, а это снизит спрос. Соблюдайте баланс цены и качества ремонта и мебели. 

Наполнение посуточных квартир отличается от тех, которые сдают на долгий срок. Например, почти у каждой женщины есть свой фен, но брать его в отпуск неудобно. Минимальный набор продуктов для готовки, например, масло для жарки, крупы, специи — все это сыграет вам в плюс. 

Составили максимально подробный список в таблице. 

Вы можете менять наполнение по своему усмотрению. Например, постояльцы могут обойтись без тапочек, кофемашины и круп. С другой стороны, эти вещи сделают их пребывание комфортным: людей не смутят прохладные полы, утром они взбодрятся кофейным напитком и смогут приготовить себе простой завтрак, например, отварить гречу. Довольный клиент оставит отзыв и высокую оценку, которые поднимут ваш рейтинг. Посоветуют вас друзьям или коллегам, вернутся в свой следующий визит. 

Купить всю необходимую мебель, технику и другие предметы просто с картой «Халва» от Совкомбанка. Беспроцентная рассрочка позволит комфортно погасить платеж с прибыли. Также карта выручит, если в квартире нужно экстренно заменить предмет техники, например, стиральную машину. С покупок вернется кешбэк, а приумножить заработанные деньги легко с высоким процентом на остаток. 

Топ-5 сервисов для поиска жильцов

Сегодня в России не работают популярные сайты бронирования — Booking и Airbnb. Но и без них есть масса вариантов для размещения своего жилья. 

• «Авито»: сервис хорошо известен в РФ, поэтому приводит большой трафик. Сайт не советуют для сдачи квартир премиум-сегмента, так как целевой аудитории здесь мало. Плюс для арендодателя — оплата за размещение объявления, а не процент. 
• «Суточно»: аналог Airbnb. За размещение на сайте берут 15-25% с выручки. 
• Ostrovok: набрал популярность после ухода иностранных сервисов. Базовая комиссия — 15%. Пока что не работает с самозанятыми. 
• «Циан»: размещение публикации за фиксированную цену один раз в неделю или месяц. Стоимость зависит от региона, но все равно в разы ниже, чем за процент. 
• «Хочу на юга»: работает с курортным жильем. Цена тоже зависит от региона. 

Также можно продвигаться в соцсетях. Например, в группах «ВКонтакте» для бронирования или туристов. 

Налоги 

Независимо от характера сдачи жилья, нужно платить налог с этого дохода. Размер зависит от статуса арендодателя:

• 13% для физлиц;
• 6% для ИП;
• 4% и 6% для самозанятых при сдаче жилья физическому лицу и юрлицу соответственно. 

Важно: существует еще один вариант для индивидуальных предпринимателей — ПСН. Государство устанавливает фиксированную сумму, равную примерно 6% годового дохода. Размер патента рассчитывается с учетом площади, местоположения и других параметров жилья. Срок действия патента от одного месяца до года. 

Штрафы: 20% за неумышленную неуплату и 40% за преднамеренное уклонение. Налоги за весь прошедший период тоже придется заплатить. 

Составление договора с арендаторами

Образцы договора можно найти в сети, вам даже не нужен нотариус. В договоре важно указать: 

• условия оплаты: 100% предоплата, 50/50 в даты заезда и выезда, размер залога; 
• цену за сутки и итоговую сумму;
• дату и время заезда/выезда, условия продления или преждевременного выезда;
• условия проживания: с животными/без, допустимость курения, правила поддержания чистоты, обязанность соблюдать тишину и другие;
• паспортные данные двух сторон;
• предмет договора — жилье;
• суть сделки;
• перечень имущества;
• штрафы за нарушения и порчу имущества. 

Такой бизнес нельзя назвать простым. Нужно грамотно выбрать квартиру, организовать процессы обслуживания, искать жильцов и коммуницировать с ними. Но если все сделать правильно, можно превратить это в единственный и прибыльный источник дохода.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.