Как купить квартиру без риэлтора в 2026 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке без посредника — путь для тех, кто готов вникнуть в детали, чтобы сэкономить 2–4% от стоимости квартиры.

Сформулируйте четкий запрос, найдите и проверьте подходящую квартиру, составьте документы и заключите сделку. Рассказываем, как безопасно купить квартиру без риэлтора.

В этой статье:

1. Определите, за сколько и какую квартиру планируете купить
2. Начните поиск подходящих объектов
3. Организуйте просмотры с владельцами жилья
4. Тщательно проверьте квартиру
5. Выходите на сделку
6. Заключите договор и зарегистрируйте право собственности
7. Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора
8. Типичные ошибки
9. Популярные вопросы

Определите, за сколько и какую квартиру планируете купить

Сформулируйте четкий запрос: район, этаж, метраж, количество комнат, тип дома (кирпичный, панель, монолит), планировка. Это сузит круг до 20–30 подходящих квартир.

Бюджет включает не только стоимость объекта. Добавьте 5–10% от цены на сопутствующие расходы: нотариус, регистрация, возможный мелкий ремонт перед въездом. Если берете ипотеку — заранее получите одобрение банка на конкретную сумму, чтобы знать свои реальные возможности.

Начните поиск подходящих объектов

Определите, на каком рынке планируете покупать недвижимость: вторичном или первичном. Если речь о новостройке, большая часть застройщиков оплачивает услуги риэлторов или бесплатно предоставляет своего. 

Чтобы проанализировать вторичный рынок, используйте агрегаторы, например Avito или «Циан». Добавьте фильтры «от собственника» и «без комиссии». Смотрите свежие объявления и те, что висят давно, иногда можно выгодно торговаться.

Остерегайтесь объявлений, где:

• «Собственник в другом городе, все вопросы через меня (доверенное лицо)» — высокий риск мошенничества.
• «Срочно!», «Цена ниже рынка на 30%» — обычно это ловушка или серьезная скрытая проблема: долги, аварийное состояние.
• Короткое описание, одна-две размытые фотографии — часто говорит о незаинтересованности или попытке скрыть недостатки.

Надежное объявление содержит четкие фото всех углов, санузла, кухни, подъезда и двора; год постройки дома; этаж; точную площадь по документам; информацию о прописанных и обременениях.

Организуйте просмотры с владельцами жилья

Договориться о просмотре можно на вторичном рынке, на первичном застройщик обычно организовывает экскурсии на место стройки и выкладывает на сайте проектную документацию.

На встрече с продавцом задайте вопросы:

• «Почему продаете?» Лучше, если это переезд, раздел имущества по согласию.
• «Кто прописан? Есть ли несовершеннолетние?»
• «Были ли в квартире затопления, пожары?»

Если ответы вас устраивают, договаривайтесь о просмотре в светлое время суток, чтобы увидеть недостатки.

Тщательно проверьте квартиру

Даже если продавец кажется адекватным, проверьте юридическую чистоту жилья.

1. Запросите документы: паспорта собственников; выписку из ЕГРН; свидетельство о праве собственности, старый договор купли-продажи или приватизации; техпаспорт БТИ.
2. Убедитесь, что собственник вменяемый и дееспособный. Если продавцов несколько (совместная собственность), запросите нотариальное согласие всех на продажу.
3. Получите от продавца разрешение органов опеки, если собственник или сособственник — несовершеннолетний. Нет разрешения — нет сделки.
4. Проверьте задолженность: попросите справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Уточните, не связана ли квартира с наследственными спорами. Если собственник умер менее трех лет назад, запросите нотариальное свидетельство у наследников. Желательно подключить юриста по недвижимости — он проведет аудит документов.

Выходите на сделку

Составьте предварительный договор купли-продажи с подробным описанием условий: цены, сроков расчета.

Внесите задаток (обычно 3–5%, 50–100 тысяч рублей) только после проверки документов.

• Используйте типовой договор с сайта Росреестра, адаптируйте его под свою ситуацию.
• Укажите адрес, кадастровый номер, цену, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры.
• Приложите согласие банка, если есть ипотека.

Заключите договор и зарегистрируйте право собственности

Договор можно составить в простой письменной форме или заверить у нотариуса. Это дороже, но дает дополнительные гарантии и ускоряет регистрацию.

1. Подпишите договор в трех экземплярах (вам, продавцу, в Росреестр).
2. Подайте документы в МФЦ или в Росреестр. Регистрация занимает до 9 рабочих дней через МФЦ или до 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр. Через нотариуса — 1–3 рабочих дня.
3. Оплатите госпошлину — 4000 рублей.
4. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
5. Только после этого разрешите продавцу получить деньги из ячейки или через аккредитив.
6. Подпишите акт приема-передачи квартиры. 
7. Получите ключи.

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора

Соблюдают следующие этапы:

1. Предварительный договор (ПДКП): после проверки документов вы подписываете его с продавцом. В нем фиксируют цену, сроки, обязанность продавца снять обременение, ответственность сторон и задаток (обычно 5–10% от цены).
2. Оценка квартиры банком. Она может быть ниже договорной цены. 
3. Одобрение конкретного объекта. Банк проверяет юридическую чистоту квартиры.
4. Основной договор купли-продажи подписывают в присутствии банковского сотрудника. Продавец получает деньги после перехода права собственности через ячейку или аккредитив.

Накопите на первоначальный взнос с помощью вклада в Совкомбанке с выгодным процентом. Откройте счет и начните копить уже сегодня.

Типичные ошибки

На этом пути много ловушек, цена которых — ваши нервы и сбережения.

1. Эмоции вместо расчетов. Влюбиться в интерьер и закрыть глаза на кривые стены и шумных соседей.
2. Экономия на проверке. Не заказать выписку из ЕГРН, не сходить в УК за справкой о долгах.
3. Устные договоренности. Все: от сроков освобождения квартиры до состояния, в котором ее передают, должно быть в договоре или акте.
4. Передача денег до регистрации права. Никогда не делайте так.
5. Игнорирование соседей. Шум, запахи, проблемы с канализацией — они расскажут об этом честно.

Покупка квартиры без риэлтора в 2026 году — реалистичный сценарий для подготовленного человека. Вы экономите деньги, учитесь разбираться в недвижимости и контролируете процесс.

Популярные вопросы

Еще раз о главном.

Можно ли купить квартиру без риэлтора?

Да, если вы готовы уделить процессу время и силы. Основная экономия — комиссия риэлтора — 2–4% от стоимости квартиры. 

Нужен ли нотариус при самостоятельной покупке?

Не обязателен, но желателен. Нотариус:

• Проверит юридическую чистоту квартиры.
• Заверит договор, что ускоряет регистрацию в Росреестре (1–3 дня вместо 14).
• Даст дополнительные гарантии законности сделки. Нотариус несет имущественную ответственность: если он совершил профессиональную ошибку, из-за которой одна из сторон понесла ущерб, его возместят в полном объеме. 

Стоит ли нанимать юриста, если я действую без риэлтора?

Да. Услуги юриста по недвижимости — разумная инвестиция в спокойствие. Он проверит документы, поможет составить договор и минимизирует риски. Это дешевле, чем комиссия риэлтора, и надежнее, чем полагаться только на себя.

Как безопасно передать деньги продавцу?

Не передавайте наличные «просто так». Используйте один из безопасных механизмов:

• Банковская ячейка: деньги помещают в сейф, доступ к которому продавец получает только после предоставления вам выписки из ЕГРН о регистрации вашего права.
• Аккредитив: банк перечисляет деньги продавцу только после выполнения условий (например, после регистрации перехода права).
• Эскроу-счет (в случае с ипотекой): деньги банка замораживаются на счете и переводятся продавцу также только после регистрации.

Список источников

1. Интернет-издание «Клерк.Ру»: «Правила сделки с недвижимостью: как проверить квартиру перед покупкой и купить без посредников» (дата обращения: 27.01.2026).
2. Сайт юридической компании «Двитекс»: «Оформление покупки квартиры без риэлтора в 2026 году» (дата обращения: 27.01.2026).
3. Онлайн-платформа для операций с недвижимостью «Циан»: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до» (дата обращения: 27.01.2026).
4. Финансовая платформа онлайн-сервисов «Банки.ру»: «Как безопасно купить вторичное жилье в 2025 году: инструкция и необходимые документы» (дата обращения: 27.01.2026).
5. Сайт Росреестра (дата обращения: 27.01.2026).