Баннер
Недвижимость

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Артур Сафин
/ 14 февраля 2023 14:00
8 мин.
Текст изменился / 11 августа 2023

Представим ситуацию: вы нашли покупателя квартиры, подписали договор и оформляете переход права собственности. Однако контрагент почему-то затягивает с оплатой. Выходом будет расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Расскажем, как это сделать.

предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный ДКП квартиры можно расторгнуть, но есть риск потерять задаток

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.

Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:

  • о задатке,
  • об авансе.

Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.

Различие между задатком и авансом в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.

При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги. 

Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.

Купить квартиру на собственные деньги сложно. Откладывать тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно двумя путями:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке.

Соглашение сторон

Если стороны решили отказаться от сделки, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Причины такого решения не важны.

В соглашении прописывают реквизиты основного ДКП квартиры, описывают объект недвижимости, указывают взаимные права и обязанности участников, порядок возврата денег, дату расторжения.

Соглашение о расторжении заключают в аналогичной основному договору форме. Если ДКП удостоверяли у нотариуса, то и расторгают в нотариальной форме.

Важно! Расторжение ДКП квартиры не зависит от этапа сделки.

Если документы уже передали на госрегистрацию, то продавец отправляет заявление о прекращении процедуры и прикладывает один экземпляр соглашения.

Расторгнуть ДКП после регистрации тоже можно. Стороны инициируют обратный переход права собственности, направляя заявление и соглашение о расторжении договора.

Факт дня
Слово «копейка» появилось при Иване Грозном, так как на монетах был изображен князь с копьем в руке.

Расторжение в одностороннем порядке

Для одностороннего расторжения нужны существенные нарушения условий договора. У покупателя это следующие причины:

  1. Продавец вовремя не передал квартиру покупателю.
  2. Жильцы не съезжают и не хотят сниматься с регистрационного учета.
  3. Квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП. К примеру, со сгоревшей комнатой.
  4. Продавец уклоняется от регистрации перехода права.
  5. Продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.

Основаниями для расторжения договора купли-продажи у продавца могут быть:

  1. Отказ от приемки квартиры без причин.
  2. Несвоевременный платеж или полный отказ от перевода денег.

Решение о расторжении принимает суд. Но перед этим, согласно статье 452 ГК РФ, стороны обязаны попытаться решить спор самостоятельно. Тот, чьи права нарушили, предлагает изменить или расторгнуть договор. Если нарушитель отказывает или не отвечает в установленный срок, можно идти в суд.

Макар купил однушку у Геннадия: подписал все документы и перевел оплату. Когда продавец собрался подавать документы в Росреестр, покупатель сделал неприятное открытие: в квартире была неузаконенная перепланировка.

Макар письменно потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги. Геннадий отказал: он считал, что перепланировка несущественное нарушение. Суд не согласился с Геннадием и встал на сторону покупателя.

Суд может затянуться на месяцы, а если будут апелляция и кассация на годы. Это негатив для обеих сторон: продавец, не получивший оплату, не может купить новое жилье. Покупатель, у которого «зависли» деньги в текущей сделке, не может искать альтернативные варианты. Поэтому сторонам важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки.

предварительный договор купли-продажи недвижимости
ДКП квартиры расторгают или договорившись между собой, или обращаясь в суд

Односторонний отказ от договора

В ДКП на квартиру иногда прописывают условие, что кто-то из участников сделки может отказаться от нее в одностороннем порядке. Чтобы использовать это право, достаточно уведомить контрагента. Как только он получит уведомление, договор утратит силу.

Например, стороны предусматривают право отказаться от договора в течение трех дней с момента подписания. В этот период продавец может продать жилье чуть дороже, а покупатель — найти более интересную квартиру.

На практике условие об одностороннем отказе от договора используют редко, ведь оно невыгодно контрагенту.

Сделка прошла удачно и вы обустраиваетесь в новой квартире? Пора заняться ремонтом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта партнерах Халвы в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

Узнать больше

Момент исполнения

Расторгнуть можно только тот договор, который не исполнили. Момент исполнения наступает, когда стороны выполнили друг перед другом все обязательства:

  • продавец передал жилье, зарегистрировал переход права собственности к покупателю, принял оплату;
  • покупатель перевел деньги и принял квартиру.

В такой ситуации расторгать нечего. Спасти ситуацию можно двумя способами:

  1. Если стороны хотят расторгнуть исполненный договор, они могут заключить обратный ДКП по аналогичной цене. Участники сделки поменяются местами.
  2. Сторона может признать исполненную сделку недействительной. Например, если у продавца есть опекун, он может доказать, что тот был недееспособным в момент подписания бумаг.

Жанна купила квартиру у Юрия. Стороны исполнили обязательства друг перед другом. А спустя полгода в адрес девушки пришел иск от опекуна Юрия, где он требовал отменить сделку. 

Выяснилось, что ранее суд признал мужчину недееспособным из-за его психического расстройства. Жанна во время подписания договора ничего не заметила, поэтому и не запросила справку из психоневрологического диспансера.

Суд согласился с доводами опекуна. Юрию вернули квартиру, а Жанне ее деньги.

Расторжение ДКП с ипотекой

Все зависит от момента расторжения. Если расторгают до регистрации права собственности, то залога на недвижимость по ипотеке не будет. Банк переводит деньги после перехода права.

Если стороны уже провели регистрацию, а продавец получил средства от банка, то ему нужно будет их вернуть. И лишь потом обременение с квартиры снимут.

расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если ДКП квартиры уже исполнен, расторгнуть его нельзя

Выводы:

  1. Предварительный ДКП можно расторгнуть. Если был аванс, то продавец возвращает его покупателю. При задатке все зависит от вины стороны сделки.
  2. Основной ДКП можно расторгнуть по обоюдному согласию или в одностороннем порядке, если были существенные нарушения условий договора.
  3. Если есть нарушения, сначала нужно предложить стороне расторгнуть договор добровольно. Если откажется, идти в суд.
  4. В ДКП для любой стороны можно закрепить односторонний отказ от договора — дать право передумать.
  5. Если договор исполнен, то расторгнуть его нельзя. Можно либо заключить обратный ДКП, где стороны меняются ролями, либо признать договор недействительным, если на это есть причины.

Расторгнуть ДКП квартиры реально. Только не забывайте о перечисленных нюансах.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
Артур Сафин
Артур Сафин
Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.
Баннер