Баннер
Недвижимость

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Артур Сафин
/ 15 декабря 2023 16:45
5.4 тыс.
5 мин.

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это соглашение о намерениях заключить основную сделку. В большинстве случаев закон его не требует, но для органов опеки и попечительства документ понадобится. Разбираемся, как его составить.

 предварительный договор купли-продажи опека
Органы опеки и попечительства могут запросить два предварительных договора: на продажу имеющегося жилья и покупку нового 

Для чего нужен ПДКП квартиры для опеки

Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы положение ребенка не ухудшилось после покупки жилья. У него должно быть или столько же «квадратов», как в предыдущей квартире, или же деньги за долю в продаваемом жилье на специальном счете.    

Хотя в тексте мы больше говорим о ПДКП недвижимости, однако такие же правила применяются и к другим сделкам по отчуждению, например, для предварительного договора дарения для опеки.

Купить новую квартиру за собственные деньги, даже продав уже имеющуюся, сложно. Однако государство помогает семьям с детьми въехать в новое жилье.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Что учесть при составлении договора

В первую очередь форму сделки. Все операции с недвижимостью, где участвуют несовершеннолетние, требуют нотариального удостоверения. 

Поэтому и основной, и предварительный договоры купли-продажи дома с земельным участком должны для органов опеки соответствовать друг другу. Нельзя просто распечатать ПДКП на принтере и подписать, а основной заключать в сопровождении нотариуса. Для предварительного соглашения тоже требуется удостоверение специалистом. 

Второй важный момент необходимость заключения двух соглашений. Чтобы органы опеки и попечительства разрешили сделку, надо, чтобы ребенок не потерял в квадратных метрах.  Поэтому предварительный договор купли-продажи квартиры с долями на детей может понадобиться и для продаваемой, и для покупаемой квартиры. Это значит, что потребуется удостоверить нотариально оба документа.

Третий момент не важно, кто составляет ПДКП: нотариус за дополнительную плату или вы. В любом случае помните, что в документе нужно максимально подробно охарактеризовать квартиру: указать ее точный адрес, кадастровый номер, площадь.

Цену квартиры  прописывать необязательно. Однако на практике это все же лучше сделать, особенно если вы покупаете недвижимость. Ко времени основной сделки продавец может повысить цену чтобы этого избежать, зафиксируйте стоимость заранее.

Согласно закону обязательно укажите срок, в течение которого вы заключите основной договор. Лучше взять время с запасом, учитывая, что могут возникнуть проволочки с органами опеки и попечительства.

предмет предварительный договор купли-продажи квартиры
В предварительный договор купли-продажи квартиры обязательно включают предмет и подробно описывают характеристики объекта недвижимости. А вот цену определять необязательно

Другие особенности сделки

Выделим несколько особенностей ПДКП недвижимости.

  1. Если любая из сторон ПДКП жилья не хочет подписывать основное соглашение, то ее можно к этому принудить через суд.

Для этого составьте исковое заявление, приложите все имеющиеся документы, в том числе договоры и переписки. Также можете потребовать возмещения убытков за отказ заключать основной договор.

  1. В ПДКП пропишите и санкции: например, за отказ заключать основное соглашение или за расторжение предварительного. Можете зафиксировать определенную сумму, к примеру, процент от стоимости квартиры, которую придется выплатить пострадавшим.
  2. Если покупатель согласен на все условия, то он вносит аванс или задаток. В первом случае, если сделка расторгается, то продавец просто возвращает деньги покупателю. С задатком сложнее: если от сделки откажется продавец, ему придется возвращать вдвойне, если покупатель он не получит внесенные деньги.

Кстати, важный нюанс: лучше не вносить крупные суммы есть риск признания ПДКП основной сделкой. Или продавец может оказаться мошенником и украсть деньги.

  1. ПДКП можно подписать и в отношении строящегося жилья. Здесь необходимо включить все уже имеющиеся характеристики объекта, к примеру, кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство, адрес, площадь объекта, номер подъезда и этажа.
  2. Проверьте юридическую чистоту квартиры еще до заключения предварительного соглашения. Запросите выписку из ЕГРН и из домовой книги, изучите внимательно все переходы прав собственности. Проверьте, есть ли риски оспаривания. Сделайте это сами либо привлеките юриста или риэлтора.

Составить договор можно по образцу и дополнить условиями о долях детей для опеки.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
5.4 тыс.
Артур Сафин
Артур Сафин
Пишу о финансах, экономике и инвестициях. Надеюсь, вместе мы покажем результаты уровня Уоррена Баффета.
Баннер