Как распорядиться «лишней» квартирой — сдавать или продать

• Откуда может появиться «лишняя» квартира
• Плюсы и минусы сдачи в аренду
  • Долгосрочная аренда
  • Посуточная аренда
• Плюсы и минусы продажи и внесения денег на депозит
• Куда еще можно вложить деньги
• Когда имеет смысл не торопиться с продажей
  • Что делать с квартирой, если вы решили подождать

Откуда может появиться «лишняя» квартира

Когда начинаешь задумываться о приобретении собственного уголка, то самый популярный способ, который приходит в голову, – это ипотечный заем. Но ведь есть те, кто никогда не брал кредиты на покупку четырех стен, а у них, помимо собственных квадратных метров, есть и дополнительное жилье. Возникает логичный вопрос: откуда?

• Наследство.

Достаточно распространенный вариант. Нашим бабушкам и дедушкам было гораздо проще получить от государства жилье абсолютно бесплатно. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, вступая в наследство, дети или внуки получают от старшего поколения дополнительную крышу над головой.

• Госпрограммы.

В нашей стране действует несколько программ, благодаря которым можно получить жилье абсолютно бесплатно. Самая распространенная – замена ветхого жилья. По ней можно получить новую квартиру без каких-либо вложений.

• Дарение.

Такой вариант хоть и редок, но все же возможен. Щедрость близких людей порой не знает границ, поэтому получение квартиры в подарок для кого-то может быть реальностью.

Также «лишние» стены могут появиться, когда супруги съезжаются, при этом одна из квартир остается пустовать.

Наличие дополнительной площади может казаться роскошью и везением (отчасти так и есть). Но также это может стать и дополнительной нагрузкой. Ведь квартира не будет стоять просто так: за нее надо вносить определенные налоги и делать коммунальные платежи, поддерживать в пригодном состоянии, даже если в ней никто не живет.

Поэтому рано или поздно у владельца возникает вопрос: что с ней делать? Продать или поискать жильцов? Все-таки квадратные метры должны оправдывать затраты.

Плюсы и минусы сдачи в аренду

Однажды наша семья оказалась в такой же ситуации. Получив квартиру в наследство, мы сначала просто закрыли дверь на все замки и оставили, как есть. Раз в месяц мы появлялись там, проверяли состояние, общались с соседями, делали мелкую уборку, оплачивали коммуналку и уезжали. Так прошло несколько месяцев.

Потом я задумалась: с этим надо что-то делать. Я понимала, что жить там не буду, так как собиралась переезжать в другой город. Заниматься продажей не хотелось, поэтому оставался вариант сдачи квартиры в аренду.

Сдача жилья кажется хорошим вложением. «Это же пассивный доход», – подобное мнение можно часто услышать. Когда дело касается собственных стен, то начинаешь задумываться: какие плюсы и минусы могут принести квартиранты? И такой ли это пассивный доход?

Долгосрочная аренда

Аренда жилья бывает разная – на долгий срок и на короткий. Существует мнение, что выгоднее искать жильцов на долгосрочную перспективу. Так ли это?

Первое время вам все же придется следить за своими жильцами, пока вы не поймете, что им можно доверять. Опытные люди советуют раз в месяц приходить за квартплатой лично, а не просить переслать деньги на карту. Так будет больше шансов вовремя забить тревогу, если что-то вас насторожит в их поведении.

Моя знакомая около года сдавала «лишнюю» квартиру семейной паре. Она периодически приходила проверять состояние жилья, тем более жила в том же районе. Оплату получала без задержек.

Но однажды квартиранты просто перестали выходить на связь. Открыв дверь своими ключами, знакомая увидела в квартире бардак и не обнаружила жильцов – они съехали без предупреждения, не заплатив. Поэтому при сдаче квартиры нужно быть готовым ко всему.

Посуточная аренда

Вспомнив о том, что существует вариант посуточной аренды, я задумалась: может, это хорошая альтернатива?

Плюсы

• Высокая прибыль.

Короткая аренда стоит больше. Особенно, если речь идет о сутках или двух.

• Деньги поступают по мере заселения.

Не нужно ждать окончания месяца или определенного периода для получения оплаты. Поток денег будет ощутимее. А чтобы сохранить и приумножить средства, заработанные на сдаче жилья, откройте вклад в Совкомбанке. 

Минусы

• Нерегулярный спрос.

Если вы не живете в центре крупного туристического города, то поиск жильцов может быть затруднительным. Можно рассчитывать на студентов, приезжающих на сессии, или командировочных, но это сказывается на постоянной прибыли.

• Износ ремонта.

Чем больше человек проходит через одну квартиру, тем чаще нужно поправлять ее состояние. Особенно это касается жилья с ремонтом высокого класса.

• Полный набор техники и мебели.

Ни одна современная квартира не обходится без минимального набора мебели и бытовых приборов. Человек, заселяющийся на неделю, обязательно спросит о наличии холодильника или стиральной машины. А интернет давно стал обязательным условием.

• Оплата коммуналки.

При кратковременной аренде она ложится на плечи хозяина квадратных метров. Если у постоянных жильцов можно посчитать примерную сумму наперед, то здесь платежи распределяются неравномерно.

• Уборка после каждого жильца.

Ваша квартира становится небольшой гостиницей. А это требует смены полотенец и постельного белья, мытья всех поверхностей, посуды, стирки и чистки мебели.

• Поиск жильца – настоящая лотерея.

Все люди разные, и невозможно предугадать, что может случиться. Жалобы соседей на шум, порча мебели, курение в квартире, – с этим вам придется столкнуться как хозяину квартиры.

Гл. 35 ГК РФ дает четкие правила о найме жилого помещения. При сдаче жилья на любой срок обязательно заключите договор в двух экземплярах. В нем укажите величину оплаты, опись находящегося внутри имущества, права и обязанности обеих сторон. Можно даже приложить таблицу с графиком платежей. При этом не забывайте подавать данные о доходах в ФНС – этого требует Налоговый кодекс.

Плюсы и минусы продажи и внесения денег на депозит

Взвесив все «за» и «против», я поняла, что долгосрочная сдача квартиры – пусть и хороший вариант, но мне не подходит: сложно следить за квартирантами и состоянием недвижимости, когда ты живешь в другом городе. Поэтому я стала рассматривать вариант продажи.

Говорят, что недвижимости много не бывает. Если вы сомневаетесь, стоит ли продавать жилье, то проанализируйте следующие моменты:

• квартира находится географически далеко, и вам тяжело поддерживать ее презентабельный вид;
• проверять арендаторов вашего жилья нет возможности;
• вы продолжаете платить налоги и счета за квадратные метры, а они простаивают просто так;
• вы планируете покупать новое жилье (например, в другом городе);
• вам необходима большая сумма денег сразу;
• пускать жильцов на свою территорию в ваши планы не входит.

Если вы ответили «да» хотя бы на половину этих утверждений, то, возможно, вам и правда стоит задуматься о продаже жилья.

Конечно, сомнения естественны, реализация недвижимости – дело серьезное. Пожалуй, единственный минус, с которым придется столкнуться, – это то, что дополнительной недвижимости у вас больше не будет.

Что выиграет владелец от продажи:

1. Избавится от балласта в виде дополнительных квадратных метров, которые приходится содержать.
2. Вырученные деньги помогут решить финансовые задачи, требующие крупных вложений. Например, расширить существующее жилье.
3. Средства от сделки можно оформить как депозит.

Депозит – это хороший способ не только сохранить большую сумму денег, но и увеличить ее.

При этом не стоит думать, что депозит работает по принципу «положил и сразу получил прибыль». У него есть свои особенности:

• Только большие вклады могут обеспечить прирост процентов.

Сумма от продажи жилья как раз входит в понятие «крупных» вкладов.

• Деньгами нельзя будет воспользоваться.

Самые высокие проценты можно получить, если хранить средства на сберегательном счете, не трогая деньги. При этом есть виды депозитов, с которых досрочно можно снять часть накоплений. Но стоит учитывать, что ставка уменьшится. Поэтому приготовьтесь, что на определенный срок о счете придется забыть.

• Наберитесь терпения.

Депозит хоть и может принести прибыль, но должно пройти время. Например, при вкладе на 36 месяцев Совкомбанк гарантирует 8,3% годовых.

Доверяя деньги на хранение банку, вы забудете о лишних волнениях: все ваши вклады будут застрахованы. Суммы до 1,4 млн рублей подлежат возврату. А если этот лимит превышен, просто разделите финансы на несколько частей и создайте депозиты в разных надежных организациях.

Куда еще можно вложить деньги

Помимо создания сберегательного счета в банке есть и другие способы распорядиться деньгами, чтобы они приносили доход.

• Коммерческая недвижимость.

Как правило, цены на аренду офисов гораздо выше, чем на жилые помещения. Главное – найти выгодное расположение. Особой популярностью пользуются офисы на первых этажах домов. Правда, стоит учитывать, что в кризисные времена прибыль тоже будет колебаться.

• Покупка акций и облигаций.

Доход можно получать в виде дивидендов (фиксированных выплат), либо за счет купли-продажи ценных бумаг (по принципу «покупаешь дешевле – продаешь дороже»).

Облигации в свою очередь будут приносить даже более стабильный доход. Но нужно правильно выбирать компанию, чтобы избежать внезапного банкротства.

• Драгметаллы.

Во все времена драгоценные металлы считались стабильным источником прибыли. Почему бы не вложиться в золото, серебро или платину? Правда, стоит набраться терпения: они растут в цене довольно медленно, поэтому подходят только для долгосрочных проектов.

• Малый бизнес.

Может принести дивиденды, но придется хорошо потрудиться, создавая грамотную финансовую работу. Если вас не пугает «активный» доход, то стоит попробовать направить средства на развитие какой-либо идеи.

• Онлайн-проекты.

Актуально с появлением пандемии. В интернет ушли многие образовательные курсы и программы. Правда, именно в онлайн-пространстве существует большая конкуренция, поэтому есть риск «прогореть».

Вложение денег всегда связано с определенными страхами. Если вы давно ищете альтернативу, тщательно изучайте все детали, узнавайте отзывы и не вкладывайте всю сумму сразу – иначе рискуете ее потерять.

Когда имеет смысл не торопиться с продажей

Если вы все же решили продавать квартиру, то не стоит торопиться. И вот несколько причин.

• Освобождение от НДФЛ.

Согласно НК РФ прибыль, полученная от продажи недвижимости, облагается подоходным налогом. Однако его можно избежать. Законодательство позволяет не платить НДФЛ после продажи квартиры, дома или иного имущества, если оно находится в собственности продавца как минимум 5 лет.

Поэтому имеет смысл подождать окончания этого срока, чтобы продажа жилья стала для вас максимально комфортной.

• Программа реновации.

Бывает и так, что квартира находится в доме, который пойдет под снос. Конечно, продавать метры, которые скоро снесут, не имеет смысла. Лучше дождаться замены на новую жилплощадь и уже после этого вызывать риэлтора.

• Сезон роста продаж.

Некоторые специалисты рекомендуют выставлять объявление о продаже весной или осенью. Именно в эти периоды люди покупают недвижимость больше всего.

Что делать с квартирой, если вы решили подождать

Зависит от вас: если вы хотите, чтобы недвижимость не простаивала и приносила прибыль, поищите жильцов. Заранее обговорите с будущими квартирантами максимальный срок, на который сдается помещение. Они смогут спланировать переезд, а вы – начать продажу без задержек.

Если вы хотите сохранить «товарный вид» квартиры, то, возможно, стоит просто закрыть ее на время.

В случае, когда вам досталась квартира с предчистовой отделкой по программе замены ветхого жилья, стоит задуматься о ремонте – продать жилье, отделанное по минимуму, гораздо проще, плюс затраты на ремонт окупятся ценой.

Ответить на главный вопрос, продавать квартиру или сдавать ее, по итогу можете только вы. Все заключается лишь в ваших дальнейших планах и том, какую прибыль вы хотите получить: разовую от продажи жилья, или долгосрочную в качестве арендной платы.