Как вернуть деньги с эскроу-счета, если передумали покупать квартиру

• Что такое эскроу-счет
• Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации и вернуть деньги с эскроу-счета
• По обоюдному согласию
• Если застройщик нарушил условия
• Через суд
• Что делать, если квартира ипотечная
• Пошаговая инструкция, как вернуть деньги

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, где хранятся деньги покупателя, пока жилье не достроят. Нужен только при покупке новостроек: при сделках со «вторичкой» деньги хранят в электронной ячейке.

Счет эскроу объединяет нескольких участников (ст. 860.7 ГК РФ):

• покупателя (дольщика), который внес деньги;
• продавца (застройщика), который строит дом;
• банк (эскроу-агента), который хранит деньги и следит за соблюдением условий договора;
• банк-кредитор, если квартира в ипотеке. Деньги сначала вернут ему, а он перечислит покупателю, удержав свои проценты и комиссии согласно ипотечному договору.

Смысл эскроу-счета в том, что застройщик не получит ваши деньги, пока не сдаст дом в эксплуатацию, а вы не подпишете акт приемки. В свою очередь, вы не можете забрать их, пока действует договор долевого участия (ДДУ).

Средства на эскроу-счете не принадлежат ни покупателю, ни продавцу. Никто не может свободно ими распоряжаться, поэтому вернуть их можно только на законных основаниях.

Они прописаны в ст. 15.5 214-ФЗ. Разберем их подробно.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации и вернуть деньги с эскроу-счета

Покупая квартиру, вы заключили договор, зарегистрировали его в Росреестре и перевели деньги. Возвращают их в том же порядке:

1. Вы с застройщиком расторгаете договор долевого участия (ДДУ), подписав соответствующее соглашение.
2. Подаете соглашение в Росреестр через МФЦ. Ростреестр обработает документы и уведомит ваш эскроу-банк, что договор прекращен.
3. Банк переведет деньги в течение 5–10 рабочих дней на ваш счет, указанный при открытии эскроу.

Ключевой момент: чтобы вернуть деньги с эскроу-счета, нужно расторгнуть договор долевого участия. Пока ДДУ действует, банк по закону не может вернуть ни копейки.

Но отменять сделку не в интересах застройщика. Есть два пути: уговорить его или найти веские основания не покупать эту квартиру. 

По обоюдному согласию

Подойдет, если вы отказываетесь по личным обстоятельствам: изменились финансовые планы, нашли другую квартиру, решили переехать. В законе понятия «передумал» нет, поэтому приготовьтесь к диалогу с застройщиком.

Что делать:

1. Перечитайте договор: с вас могут запросить неустойку за расторжение.
2. Свяжитесь с отделом продаж или юридическим отделом, объясните ситуацию и попросите расторгнуть ДДУ по соглашению сторон.
3. Если застройщик согласен, подпишите соглашение о расторжении и отправьте в Росреестр.

Это самый простой способ вернуть деньги с эскроу-счета, если передумали покупать квартиру. Но застройщик имеет право вам отказать, так как, повторимся, по закону передумать нельзя. Нужны более веские основания.

Если застройщик нарушил условия

214-ФЗ дает дольщику право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил нарушения. О них рассказала Ирина Туманова, руководитель центра продаж новостроек Genesis Brokers:

• застройщик задерживает сдачу объекта больше чем на два месяца. Ориентируйтесь на срок в ДДУ, а не заявленный для дома или комплекса;
• жилье со значительными недостатками, которые не устранить быстро: не работает вентиляция, нет воды, отопления, на стенах плесень;
• застройщик изменил площадь вашей квартиры больше чем на 5%;
• остановил или заморозил стройку.

Если квартира уже построена, но не устраивает вас, не подписывайте акт приема-передачи. Если ключи не дали и «кормят завтраками», расторгните договор, не дожидаясь акта.

Квартиру с мелкими недочетами может быть проще принять как есть и продать или сдать. Воспользуйтесь рассрочкой с картой «Халва», чтобы снизить нагрузку на бюджет.

Пошаговый план, как расторгнуть ДДУ:

1. Составьте письменное уведомление о расторжении и отправьте застройщику заказным письмом с описью вложения. Как только застройщик получит письмо, ДДУ считается расторгнутым.
2. Обратитесь в Росреестр с уведомлением и подтверждением отправки, чтобы погасить регистрационную запись.
3. Росреестр уведомит банк, вам вернут деньги.

Возврат денег с эскроу-счета при расторжении договора займет до десяти рабочих дней.

Иван Золотарев напоминает, что вы можете не только отменить сделку, но и взыскать с застройщика штраф. Мало кто знает, что, если вам выдали ключи на две недели позже обещанного, вы имеете право на компенсацию в размере 1/300 ставки рефинансирования за все время, пока деньги лежали на счете (п. 9 ст. 4 214-ФЗ, ст. 395 ГК РФ).

Через суд

Если основания не входят в список, а договориться мирно не получается, есть третий вариант — идти в суд. Если суд встанет на вашу сторону, его решение будет основанием расторгнуть ДДУ. С этим решением вы идете в Росреестр и дальше по известной схеме.

Суд — самый долгий и дорогой путь, но иногда единственно возможный.

Что делать, если квартира ипотечная

В любых сделках с ипотечным жильем участвует банк-кредитор. Об особенностях процедуры рассказала Ирина Туманова, руководитель центра продаж новостроек Genesis Brokers:

1. Отменить сделку и вернуть деньги можно только после согласования с кредитором.
2. Проценты по ипотеке и госпошлины при возврате не компенсируют. Вам вернут только сумму, находящуюся на эскроу-счете.
3. Возврат займет от пары недель при добровольном расторжении до нескольких месяцев в случае суда.

Важные советы: проверяйте условия ДДУ до подписания. Там должны быть четко прописаны право на расторжение и порядок возврата средств. Общайтесь с застройщиком письменно, чтобы были доказательства для суда.

Пошаговая инструкция, как вернуть деньги

Итак, расторгнуть договор с застройщиком и забрать деньги с эскроу-счета можно тремя способами: договориться, уличить застройщика в нарушениях или обратиться в суд. В суд идут, когда застройщик не признает ошибок или у вас есть веские, но не предусмотренные законом причины.

В любом случае алгоритм следующий:

1. Найдите причину, чтобы расторгнуть договор.
2. Перечитайте ДДУ, особенно пункты об условиях расторжения, штрафах, неустойках.
3. Поговорите с застройщиком. Убедите его, что ему выгодно расторгнуть договор.
4. Оформите расторжение юридически: подпишите соглашение или получите решение суда.
5. Подайте документы в Росреестр для погашения записи о регистрации ДДУ. Иначе банк не вернет деньги.
6. Убедитесь, что средства вернулись на счет. Помните, что, если жилье купили в ипотеку, деньги сначала направят банку-кредитору; он вычтет свою долю, а остаток вернет вам.

Ирина Туманова рекомендует в сложных случаях консультироваться с юристом или брокерским агентством, чтобы правильно выстроить процесс и добиться успеха. Изучите условия договора, посчитайте, сколько удержит банк-кредитор, взвесьте, что выгоднее: отозвать деньги или принять квартиру как есть и продать.