Приемка жилья: что это
Приемка квартиры — процесс, когда застройщик передает новую недвижимость покупателю. Дольщик осматривает объект, проверяет, выполнены ли обязанности со стороны строительной компании и соответствует ли квартира эксплуатационным нормам.
Процедура проводится по следующим правилам:
- застройщик заранее уведомляет покупателя о дате приемки заказным письмом с уведомлением по адресу проживания. Также возможна личная передача извещения под расписку. Дополнительно строительная компания может проинформировать по электронной почте или телефону;
- в день осмотра представитель строительной компании и покупатель встречаются в квартире;
- при отсутствии претензий составляют акт приема-передачи. Далее документы передают в Росреестр;
- если есть недостатки, составляют дефектный акт, в котором указывают все нарушения и сроки их исправления.
Последовательность процесса приемки квартиры в новостройке детально прописана в статьях 7 и 8 закона 214 и в постановлении правительства от 23 марта 2022 года.
Что взять с собой
В назначенные дату и время покупатель приезжает на встречу с паспортом, договором долевого участия (ДДУ), поэтажным планом и экспликацией — списком всех помещений квартиры (санузлы, кладовая, комнаты, балконы и т. п.).
Будущий владелец недвижимости должен тщательно подготовиться к приемке. Чтобы не упустить ни одного дефекта, необходимо внимательно осмотреть жилье. В этом помогут простые инструменты и приспособления.
- Блокнот и ручка. Необходимы для записи измерений, указания недостатков, проведения расчетов.
- Смартфон с хорошей камерой. Для фиксации нарушений и несоответствий.
- Фонарик. Нужен для осмотра темных помещений и на случай отсутствия освещения в квартире.
- Тепловизор. Поможет проверить помещение на предмет теплопотери.
- Строительный уровень. Чтобы проверить ровность стен, пола и потолка. Недобросовестные застройщики пренебрегают правилами и комфортом будущих владельцев, продавая квартиры с кривыми перегородками.
- Зажигалка или свеча. Помогут проверить вентиляцию, герметичность дверей и окон.
- Рулетка (или лазерный дальномер). Для проверки метража помещений.
- Вольтметр (или индикаторная отвертка). Чтобы удостовериться, что все розетки работают.
Все недостатки и недочеты, которые вы найдете во время приемки квартиры, обязательно сфотографируйте и запишите в блокнот. Эти данные нужны для составления дефектного акта — доказательства нарушения строительного договора.
Принимаем квартиру в новостройке
Комплектация жилья может отличаться по условиям договора. В новых многоквартирных домах делают три вида отделки:
- Черновая. Застройщик выполняет минимальные работы по улучшению помещения. Как правило, подводит водоснабжение и электричество, заливает пол и устанавливает окна.
- Предчистовая. Строители делают дополнительные работы: выравнивают стены и потолки, устанавливают радиаторы отопления, розетки, подоконники.
- Чистовая. Квартира «под ключ». Жильцы могут заехать сразу после подписания документов. Идеальный вариант для тех, кто не хочет тратить деньги на отделку.
Приемка жилья напрямую зависит от его комплектации, поэтому проверьте качество проведенных работ. Застройщик должен выполнить все пункты договора.
Проверка квартиры с отделкой
Качество конструкций должно соответствовать заявленному в договоре долевого участия. Сперва сверьте площадь квартиры с той, что указала строительная компания. Для этого используйте обычную рулетку. Лазерный дальномер ускорит процесс.
В проекте квартиры наглядно показаны те места, где располагаются межкомнатные перегородки. При приемке убедитесь, что застройщик все сделал верно. Также проверьте качество оконных блоков, дверей и коммуникаций.
После сверки жилья с проектной документацией осмотрите отделку. Делайте упор на стены, пол и потолок — они должны быть ровными, без трещин, торчащей арматуры, влажных пятен.
Протестируйте выключатели и осмотрите изоляцию электропроводки, если это возможно. С помощью индикаторной отвертки или вольтметра проверьте напряжение в розетках.
Проверка квартиры без отделки
В жилых помещениях с черновым ремонтом приемка осуществляется по следующему плану.
- Проверка несущих конструкций. Никаких трещин и щелей быть не должно, если не хотите «отапливать улицу».
- Осмотр дверных и оконных блоков. Они легко открываются и закрываются. Для проверки герметичности возьмите обычный лист бумаги и зажмите его между рамой и створкой. Закройте окно и попробуйте вытащить листок. Если не получается, значит герметичность не нарушена.
- Площадь помещений должна совпадать с той, что указана в ДДУ. Измерьте комнаты, проведите необходимые расчеты. Если есть несовпадения, зафиксируйте на бумаге.
- Электропроводка. Все провода должны быть изолированы, а кабель доведен до щитка.
- Системы водоснабжения, отопления и канализации. Конструкции не должны шататься и провисать. Внимательно осмотрите стыки, чтобы сразу исключить протечки.
- Вентиляция. Некоторые застройщики сдают недвижимость в неподобающем состоянии. Например, они могут допустить ошибки при возведении вентиляционной системы. Это чревато неработающим воздуховодом. В таком случае в квартирах будет влажно, а со временем появится плесень.
Для проверки силы тяги возьмите зажженную свечу или зажигалку и поднесите к вентиляционному окну. Если пламя не меняет своего направления, значит тяга отсутствует. В домах с газом используйте бумажный лист. Достаточно приложить его к вентиляционному отверстию, чтобы понять, есть ли тяга.
Пошаговая инструкция по приемке квартиры
Управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Мария Литинецкая советует начинать осмотр с мест общего пользования, которые формально не относятся к объектам долевого строительства. По словам эксперта, это не мешает собственникам написать коллективную жалобу в случае обнаружения недочетов.
Совет от банка
Если боитесь, что упустите важные моменты во время осмотра жилья, наймите специалиста. Эксперты проведут профессиональную приемку квартиры, составят передаточный или дефектный акт.
Подъезд
Вспомните свои ощущения, которые вы испытывали, когда заходили в неухоженный подъезд. Потрескавшаяся краска на стенах, подпаленные почтовые ящики и неприятный запах отбивали любое желание подняться вверх по лестнице.
Чтобы не было подобных эмоций на входе в дом, где находится ваша квартира, внимательно изучите входную группу. Трещины, отколотую плитку, разрушенные ступеньки — все это надо зафиксировать и огласить застройщику.
Лифт
Требования к нему должны быть прописаны в договоре долевого участия. Сверьте фактического производителя с тем, который указан в документе.
Если нашли незначительные нарушения, не беспокойтесь. Ремонт лифта делают сторонние организации, и как правило, за короткие сроки.
Электрический щит
Автоматы должны быть качественными. Обратите внимание на производителя (наименование бренда указывают на тумблере).
Важно, чтобы в щитке не было лишних смоток. Желательно присутствие схемы: за какую линию отвечает конкретный выключатель.
Газовое оборудование
При приемке квартиры в новостройке проверьте, есть ли датчик утечки газа.
Квартира
После осмотра мест общего пользования самое время приступить к приемке жилья. Квартиру надо проверять поэтапно, чтобы ничего не упустить.
|
Объект приемки |
Что делать |
|
Входная и межкомнатные двери |
Откройте и закройте их несколько раз. Убедитесь, что нет перекосов, а ручка нажимается без лишних усилий. Проверьте все замки |
|
Площадь |
Проведите замеры всех помещений (комнат, коридоров, санузлов) и сравните с заявленными в ДДУ |
|
Стены, пол и потолок |
Проверьте ровность с помощью уровня. Осмотрите квартиру на наличие плесени, подтеков, грибка |
|
Отделка |
Сверьте с той, что указана в документации. Например, наличие обоев, керамической плитки в ванной и ламината |
|
Окна |
Стеклопакеты должны быть целыми, с ручками и уплотнителями. Никаких перекосов, сколов, трещин и щелей |
|
Электрика |
Проверьте работоспособность выключателей и напряжение в розетках с помощью тестера |
|
Вентиляционная система |
Используйте свечу, зажигалку или бумажный лист. Прислоните их к вентиляционному окну. Если пламя или лист начинает затягивать, значит все в порядке |
|
Водоснабжение и канализация |
Осмотрите санузлы на предмет подтеков, луж, конденсата, плесени. Их наличие говорит о том, что трубы пропускают воду, и велик шанс подтопить соседей. Запорные краны не должны шататься. Чтобы проверить полотенцесушитель, измерьте расстояние от него до стены. Стандарт — 5-6 см. Не забудьте записать показания счетчиков в акт приема-передачи |
|
Отопление |
Радиаторы должны быть установлены на расстоянии 2-5 см между задней поверхностью и стеной, 10-12 см от подоконника и 8-12 см от пола |
Что делать после проверки
Загляните в блокнот, где вы хотели указать недостатки и несоответствия с проектом. Нет никаких записей? Тогда составьте акт приема-передачи. Его вместе с ДДУ надо сдать в Росреестр для регистрации недвижимости.
Если есть замечания, не подписывайте акт, пока застройщик не устранит их.
Все нарушения обязательно пропишите в дефектной ведомости. Далее сделайте ее копию и отдайте на подпись представителю строительной компании. Один документ остается на руках у дольщика, чтобы на повторной приемке он смог удостовериться, что все недочеты исправили.
Бывают случаи, когда застройщик намеренно затягивает срок выполнения обязательств по дефектной ведомости. По его истечению он может в одностороннем порядке оформить передаточный акт, чтобы не исправлять ошибки.
Если застройщик пользуется этим методом, у дольщика есть полное право взыскать неустойку и расторгнуть ДДУ с возвратом денег. Первой инстанцией в этом вопросе будет строительная компания. Официальную претензию, в которой указан срыв сроков, нужно направить заказным письмом с уведомлением.
В случае отказа от выплаты у дольщика есть право подать исковое заявление в суд.
Как самостоятельно проверить коммуникации в новостройке
Строительные компании в своих презентациях редко делают акцент на системе вентиляции, прокладке труб и проводов. Это может быть обусловлено нежеланием некоторых застройщиков привлекать внимание к работам, на которых они откровенно халтурят.
В отличие от недобросовестных строителей, Совкомбанк никогда не пренебрегает комфортом и желаниями своих клиентов. Оформите ипотечный кредит по выгодной ставке и наслаждайтесь жизнью в собственной квартире.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Тщательная проверка всех коммуникаций в новостройке поможет избежать протечек, пожаров, потопов и не стать жертвой недобросовестных строителей.
Водопровод
Считается, что протечки — проблема старого жилого фонда. Однако в новых домах потопы случаются не реже. Это происходит по двум причинам:
- Застройщик сэкономил на материалах и установил дешевые трубы, которые не соответствуют СНиП.
- Рабочие неправильно их смонтировали.
Хорошими считаются трубы, сделанные из полипропилена, сшитого полиэтилена и металлопластика.
Как проверить водопровод? Сперва определите материал. Помните, что трубы из металлопластика всегда белые, а из полиэтилена могут быть синими, серыми или черными. И те, и другие хорошо гнутся, в отличие от полипропилена.
Не гадайте и не проводите тест на гибкость. Изучите заводскую маркировку. PEX EVOH — сшитый полиэтилен, PP-R — полипропилен, PEX-AL-PEX — металлопластик. Отсутствие опознавательных символов — плохой знак.
Если вы идентифицировали материал, приступайте к проверке качества монтажа. Трубы из металлопластика и сшитого полиэтилена должны быть ровными, без заломов и вмятин, а стыки абсолютно сухими.
На полипропиленовых коммуникациях не должно быть наплавлений в местах соединения с переходниками. Убедитесь, что закрывающие краны двигаются плотно. Небольшой люфт говорит об их износе.
Визуально проверьте работоспособность труб: откройте воду во всех помещениях и проследите за напором. Если он резко становится слабым, значит систему водоснабжения сделали с ошибками.
Важный момент — проверка полотенцесушителя. Не все знают, что он требует заземления. Все дело в «блуждающих токах», которые негативно влияют на соединения и приводят к преждевременной коррозии.
На этапе строительства одного дома в Ярославле компания погрязла в долгах: денег на качественные инженерные коммуникации не хватило, поэтому в четырех подъездах из девяти установили самые дешевые железные трубы. Которые, как оказалось, были еще и старыми.
Проблемы начались после сдачи дома, когда новые жильцы стали поочередно заезжать в свои квартиры. Практически каждый месяц кто-то кого-то «топил». В ходе разбирательств выяснилось, что во всем виноваты некачественные трубы. Материалы были бракованными, а стыки — негерметичными. Места сварки покрылись ржавчиной и впоследствии начали подтекать.
Чтобы исправить ситуацию, жильцы самостоятельно наняли сантехников и оплатили работу из своего кармана.
Почему застройщик не исправил ситуацию? Он обанкротился, передал дом на содержание другой компании, которая также отказалась выполнять любые ремонтные работы по гарантии.
Мораль сей истории такова, что на этапе приемки квартиры надо тщательно осматривать коммуникации. Это позволит избежать проблем и непомерных затрат в будущем.
Система отопления
Принцип «чем больше, тем лучше» в данном случае не работает. Отхождение от технологии строительства приведет к пересушиванию бетона, который впоследствии потрескается.
Радиаторы отопления обеспечивают комфортную температуру в помещении, а соединения герметичные? Тогда все в порядке.
Задача застройщика — соблюсти два правила. Во-первых, прочно закрепить радиаторы и расположить их горизонтально. Во-вторых, надеть на трубы теплоизоляцию для предотвращения перегрева системы.
Застрахуйте свою квартиру в Совкомбанке от потопов, пожаров и других непредвиденных ситуаций. Избавьтесь от тревог и начните жить в свое удовольствие.
Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.
Вентиляционная система
Плохо работающая вентиляция — причина духоты или чрезмерной влажности в квартире, запотевания окон, появления плесени и грибка на стенах. В газифицированных домах вытяжка вытесняет газ из помещения в случае утечки.
Вместе с представителем строительной компании проверьте качество тяги. Если вытяжка работает плохо, сообщите об этом застройщику.
Итак, дом построен, квартира готова. Дело за малым: провести приемку жилья по всем правилам. Чтобы процесс был спокойным и простым, внимательно изучите пошаговую инструкцию. Удачи на новом месте!
