Баннер
Недвижимость

Могут ли супруги продавать недвижимость друг другу

Ольга Романова
/ 20 апреля 2023 18:00
15.2 тыс.
8 мин.
Текст изменился / 11 августа 2023

Казалось бы, нет надежнее сделки, чем продажа недвижимости жене, мужу или родственнику: всегда можно договориться о самых выгодных условиях и снизить цену. Но не все так просто. Почему желающий купить квартиру брата или супруги столкнется с ограничениями?

можно купить квартиру у родственников
Почему продать недвижимость мужу или жене не так просто?

Возможны ли сделки между родственниками

Чтобы ответить на вопрос, может ли муж продать квартиру жене или наоборот, сперва разберемся, могут ли родственники вообще заключать друг с другом сделки купли-продажи недвижимости.

Такие сделки внутри семьи возможны. Но в этом случае могут возникнуть ограничения. Особенно — если дело касается договоренностей между близкими родственниками (если вы решили записать троюродную тетю со стороны отца в список близких, то не торопитесь. Семейный кодекс уже все определил).

Близкими родственниками считаются:

  • родители и их дети;
  • бабушки, дедушки;
  • внуки;
  • братья и сестры (у которых есть хотя бы один общий родитель);
  • усыновители (приемный родители) и усыновленные (приемные дети).

Кстати, последние относятся также и к взаимозависимым родственникам. Полный список выглядит так:

  • супруги;
  • родители и дети (родные и приемные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

С ограничениями приходится сталкиваться, если речь о получении имущественного налогового вычета. Но об этом — в конце статьи.

Родственники могут продавать друг другу недвижимость — в законодательстве нет никаких ограничений. Но если не хотите привлечь пристальное внимание налоговой, делать это надо осторожно, строго по закону. На какие особенности следует обратить внимание, сейчас расскажем.

Факт дня
Ребро монет называется гурт. Рифленный гурт был придуман, чтобы защитить драгоценные монеты от стачивания и подделок.

Особенности сделок между супругами

Муж и жена свободно могут продавать друг другу имущество. Но есть одно важное правило.

Сделки между супругами не должны включать совместно нажитую недвижимость.

Напомним, что это объекты, которые муж и жена купили в период брака. Даже если имущество оформлено только на одного супруга, сделка не состоится.

А вот все, что было нажито до похода в ЗАГС, продавать друг другу можно.

Есть исключения, когда недвижимость не будет считаться совместной и ее можно продать мужу или жене:

  • Объект достался по наследству;
  • Объект перешел в собственность по договору дарения.

На такую недвижимость ограничения не распространяются.

Ипотека — самый доступный способ приобрести жилье. Совкомбанк делает ее для своих клиентов еще выгоднее. Участвуйте в программах господдержки и покупайте квартиру на комфортных условиях.

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Сделки с несовершеннолетними

Еще один фактор, который ограничивает свободу в сделках с недвижимостью — несовершеннолетние дети. 

Все сделки купли-продажи недвижимости, в которых фигурирует ребенок до 18 лет, запрещены.

Иными словами, близкие родственники не могут купить или продать недвижимость, часть которой принадлежит ребенку. Даже родители и опекуны не могут заключать соглашения от имени детей.

продажа квартиры с материнским капиталом
Когда в сделке участвуют несовершеннолетние, все становится в разы сложнее

То же касается и средств материнского капитала. Например, если родители захотят вложить маткапитал в недвижимость своих родственников, но не выделят долю ребенку, то сделку признают недействительной.

Почему ФНС следит за такими сделками

Почему же налоговая служба так пристально следит за крупными сделками между родственниками? Причина в том, что семейные договоренности дают простор для фиктивных договоров. Расскажем о типичных случаях.

Евгения придумала, как поправить материальное положение. Она договорилась с отцом, что «продаст» ему бабушкину квартиру. Платить не нужно, потребуется только подпись. А вот налоговый вычет Евгения собиралась получить по-настоящему.

После долгих сомнений и раздумий отец отказался от затеи.

В примере описана распространенная схема, когда сделку совершают ради получения налогового вычета. Родственники соблюдают все формальности, подписывают документы, а затем подают заявление на возврат НДФЛ. Но затем оказывается, что деньги друг другу никто не платил.

Еще один повод для фиктивной сделки — долги. Человек, скрываясь от кредиторов, продает свою недвижимость супругу или другому родственнику, чтобы уберечь квадратные метры от конфискации.  

Андрей собрался срочно продавать квартиру и уезжать за границу. На предложение откликнулась родная сестра. Чтобы сэкономить на имущественном налоге с продажи, Андрей занизил стоимость в договоре. Родственница заплатила полную сумму — наличными, чтобы банк в случае спора не мог подтвердить, сколько денег ему переводят.

ФНС обратит внимание и на сделку, когда цена в договоре подозрительно низкая. Перепроверка не займет много времени, а налоговики рано или поздно обо всем узнают.

Квартира может выступать залогом в банке для взятия кредита. Порой, чтобы помочь близкому, родственники могут продать ему недвижимость, чтобы таким образом обеспечить залоговое имущество. Но может возникнуть проблема, когда нуждающийся, получив кредит, не возвращает его банку. В результате залог отходит кредиторам, а семья остается без жилья.

Вариантов может быть много. Родственникам может быть легко договориться о разных схемах, и те даже не заподозрят подвоха; в будущем неосмотрительное решение будет чревато проблемами. 

Ипотека

Купить недвижимость у родственников в ипотеку можно, но затруднительно.

Во-первых, не забывайте, что запрет на сделки, где фигурируют несовершеннолетние, работает и здесь.

Во-вторых, банк будет тщательно проверять такую заявку и запросит дополнительные документы:

  • От продавца —  выписку из ЕГРН о том, что у него есть второе жилье. Ведь если человек останется на улице, он с легкостью сможет оспорить продажу.
  • От покупателя — выписку со счета с подтверждением полной суммы первоначального взноса.

Такие сделки содержат риски для кредитора. Например, стоимость в договоре может быть значительно ниже рыночной. А если покупатель отдает деньги наличными, то подтвердить факт передачи будет сложно.

С большой вероятностью банк может отказать в ипотеке.

Накопить определенную сумму бывает нелегко. А не потратить — порой даже сложнее. Справиться поможет вклад. Вы не только сохраните деньги, но и получите проценты в конце срока. Это особенно полезно, когда вы хотите накопить на первоначальный взнос, но боитесь растратить деньги.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка до 15,6% убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Налоговый вычет

Помните, в самом начале мы рассказывали о взаимозависимых родственниках? Покупая квадратные метры у кого-то из этого списка, вы не сможете получить налоговый вычет — ни за приобретенное жилье, ни за переплаченные проценты.

налоговый вычет за квартиру
Если вы надеялись получить налоговый вычет, проверьте степень родства

Но если продавец не входит в перечень —  например, это бабушка, дедушка или внуки — то вы спокойно можете вернуть подоходный налог.

Есть еще одна лазейка, которой можно воспользоваться. Если вы покупаете жилье у взаимозависимого близкого, то на возврат НДФЛ претендовать может супруга или супруг: они не состоят в родстве с продавцом.

Марина решила купить квартиру у сестры. Она замужем, поэтому покупка будет считаться совместно нажитым имуществом.

Однако муж может претендовать на возврат подоходного налога, так как он не является родственником сестры Марины.

Покупка квартиры у родственника кажется привлекательной идеей. Вы знаете историю квартиры, доверяете продавцу и можете договориться о хорошей цене.

Однако есть и подводные камни. Обо всех недостатках подобных соглашений мы рассказали; надеемся, что вы сможете избежать проблем.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
15.2 тыс.
Ольга Романова
Ольга Романова
На стороне финансовой грамотности. Люблю изучать новое и писать об этом. Уверена: банки — это не страшно!
Баннер