Можно ли продать квартиру, если один из собственников против
Продажа квартиры — большое событие, и любая проблема может привести к потере времени или денег. Часто эти проблемы создает один из совладельцев. Разбираемся с экспертами, как продать квартиру, если один из собственников против.
- Как без согласия одного из собственников продать квартиру целиком
- Всегда ли на продажу квартиры нужно согласие всех
- Ответственность за продажу без согласия собственника
- Что делать, если с собственником нельзя связаться
- Как продать недвижимость супругов без согласия одного из них
- Как продавать долю, если другой собственник против
- Как оформить все документы
- Какая ответственность за продажу без согласия
- Какие могут быть проблемы с долями
- Что лучше — выделять доли или договариваться с другими собственниками
- Насколько невыгодно и сложно продавать долю
- Можно ли заставить или уговорить другого собственника продать квартиру
- Главное
Как без согласия одного из собственников продать квартиру целиком
Как правило, квартира в общей собственности — это долевая недвижимость, и своей долей вы вправе распоряжаться сами. Но не все покупатели готовы делить жилплощадь с другими — большинство хочет купить квартиру, а не комнату.
Всегда ли на продажу квартиры нужно согласие всех
Подобная ситуация — когда один из владельцев недвижимости не дает согласие на продажу — встречается довольно часто. С точки зрения закона она требует особого подхода. Распоряжаться имуществом в долевой собственности можно только по согласию всех владельцев. Если кто-то против сделки, продать всю квартиру нельзя — только свою долю.
При этом не важно, как именно оформлена ваша собственность — как отдельная комната со своим кадастром или нет. В любом случае придется договариваться с другими.
Оформить сделку без согласия остальных собственников нельзя, потому что в такой квартире есть зоны общего пользования. Это коридоры, кухня и санузел как минимум.
Иными словами, согласие всех владельцев на продажу квартиры как целого объекта нужно всегда. Порядок продажи доли зависит от типа собственности.
Если речь идет об общей долевой собственности, у владельцев есть определенные доли, например, по ½. Тогда для продажи квартиры как единого объекта нужно согласие другого владельца — в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иначе договор купли-продажи будет недействительным, его может оспорить в суде другой собственник.
Если квартирой владеют супруги, согласие тоже нужно, но есть несколько нюансов. Как продать доли в обоих случаях, мы расскажем немного дальше.
Ответственность за продажу без согласия собственника
Мы спросили, можно ли продать квартиру, если один из собственников против, и какая будет ответственность. В целом при таком раскладе вряд ли получится провести сделку — не получится собрать нужные документы.
Юрий Александров подчеркивает, продажа долевой квартиры без полного согласия — очень грубое нарушение законодательства. Сделку с большой вероятностью признают недействительной.
Кроме того, ее вряд ли получится провести. Покупатель и Росреестр увидят всех собственников, и продажу не одобрят.
Что делать, если с собственником нельзя связаться
Нужный вам человек может быть за границей, недееспособным или просто не выходить на связь. В таком случае решение есть не всегда.
1. Как получить согласие у недееспособного.
Он не может быть участником гражданско-правовых взаимоотношений. Дать согласие на сделку или подписывать все договоры и соглашения должен опекун. Более того — нужно заручиться распоряжением органа опеки и попечительства.
2. Что делать, если собственник в армии, за границей или в местах лишения свободы.
Сделка без его согласия не будет законной. Нужно искать совладельца и брать с него согласие на продажу.
Как продать недвижимость супругов без согласия одного из них
Если недвижимостью владеют супруги, для продажи необходимо согласие обоих. Этому посвящена отдельная статья Семейного кодекса.
Исключение — когда имущество принадлежит одному из супругов на основании брачного договора, дарения или наследства.
Для сделки нужно нотариальное согласие второго супруга.
Есть важный нюанс. Если покупатель не знал и не мог знать, что продавец находится в браке и распоряжается совместной собственностью, оспорить сделку не получится (ст. 173.1 ГК РФ). Судебная практика подтверждает подобный подход.
Как продавать долю, если другой собственник против
Чтобы продать только долю, согласие других не нужно, но придется предложить им выкупить ее в приоритетном порядке. Если второй владелец не против сделки, то процедура оформления отказов не так сложна.
Если есть проблемы, все нужно оформить максимально тщательно. Мы расспросили экспертов, как продать долю в квартире, если второй собственник против.
Как оформить все документы
Если у вас есть связь с совладельцами, попробуйте уговорить их пойти к нотариусу и оформить отказ от своего права выкупа. Если связи нет — без нотариуса тоже не обойтись. Павел Оверченко указывает, что на практике все выглядит так:
- Продавец письменно уведомляет остальных участников о намерении продать свою долю. Указывает цену и условия сделки — продать долю дешевле уже не выйдет.
- У других владельцев есть месяц, чтобы принять решение о выкупе. Если ответа нет или они отказываются, продавец может совершать сделку.
Если не выходит получить отказ, обязательно оформите уведомление, причем официально. Это должно быть заказное письмо с описью, которое отправляют:
- по адресу проживания другого собственника, если он известен;
- по адресу продаваемой недвижимости, если адрес проживания неизвестен.
Это очень важно, так как подтверждает факт уведомления совладельца.
Письмо пришло обратно? Это еще не подтверждает, что вы выполнили свои обязательства. Нужно направлять уведомление через нотариуса.
Когда придет возврат, вам дадут нотариальное свидетельство. Это официальный документ, который подтверждает по закону, что другой собственник не воспользовался своим правом.
Какая ответственность за продажу без согласия
Своей долей вы можете распоряжаться сами. Но сначала предложите ее другим собственникам и тщательно зафиксируйте, что вы это сделали, а они отказались от покупки.
Юрий Александров указывает, что соблюдать ст. 250 ГК РФ обязательно. В противном случае другой собственник в течение трех месяцев может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору.
Мария Бархударян придерживается той же позиции — такую сделку очень легко оспорить в суде. Причем покупатель рискует потерять не только саму площадь доли, но заплаченные за нее деньги.
Отказ нужно оформлять обязательно.
Какие могут быть проблемы с долями
В квартире не всегда есть четко выделенные доли. Иногда она просто в собственности нескольких владельцев. Тогда все гораздо сложнее.
Павел Оверченко комментирует ситуации, когда совладелец отказывается продавать без объективных причин и препятствует распоряжению жильем. По его словам, единственное решение — обращаться в суд и требовать раздела имущества или принудительного выделения долей.
По опыту Павла, такие разбирательства могут занимать от шести месяцев до года. Важно собрать доказательства того, что продажа необходима: например, вместе невозможно проживать, нужно погасить долги и так далее.
В выделении долей есть много нюансов — сделать это можно не всегда.
Есть два вида долевой собственности:
- С определенным правом пользования помещением. Например, в двухкомнатной квартире два владельца — каждый владеет своей комнатой.
- Без определенного права пользования помещением. Доли не выделены, каждый имеет право находиться в любой части помещения и пользоваться равнозначно всем имуществом.
Вы можете считать «у меня 50%, 1/2 доля, значит, полквартиры мои». Это не совсем так. Если доля не выделена, в «квадратах» ее не измеряют вовсе.
Вот когда могут быть проблемы:
- Если комнат меньше, чем собственников. Такие объекты потенциально представляют риск для всех, поскольку каждый имеет право пользоваться всем помещением.
- Если выяснится, что ваша часть менее шести квадратных метров. По закону такую собственность не зарегистрируют, чтобы не было микродолей для прописки. В таких случаях есть смысл продать эту долю другому хозяину.
Владелец наибольшей части может обратиться в суд о признании других долей несущественными — особенно если среди них есть части менее шести квадратных метров. На практике суд часто соглашается.
Что лучше — выделять доли или договариваться с другими собственниками
Эксперты настаивают, что продавать долю сложно и невыгодно, лучше рассмотреть другие варианты.
Насколько невыгодно и сложно продавать долю
Стоит учитывать, что продажа доли в «живой» квартире — это сложный и, как правило, менее выгодный сценарий. Цена доли в таких случаях может быть на 15–40% ниже рыночной, а покупатели — в основном инвесторы, готовые работать с проблемными объектами.
Продавать собственность вы будете дольше, а получите за нее меньше. Дело не только в самом факте долевой собственности, но и в том, что покупатели не могут оформить на нее ипотеку.
Иван Золотарев также обращает внимание на то, что долю в ипотеку сейчас купить нельзя. Банки кредитуют комнаты, но далеко не все. Кроме того, если другой собственник не оформляет отказ от своего права выкупа и препятствует сделке, у вас может не получиться оформить нужные банку документы.
По опыту эксперта, даже нотариальное свидетельство о том, что вы присылали сособственнику письмо, но оно вернулось, может не удовлетворить банк.
Покупаете новое жилье? Вам повезло, здесь сложностей практически нет. Но помните: обращаться за ипотекой стоит только в проверенные банки.
Ипотечные программы от Совкомбанка помогут купить квартиру мечты. Простая система оформления документов и широкие возможности.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Кредиты»/«Ипотека» на сайте банка sovcombank.ru
Можно ли заставить или уговорить другого собственника продать квартиру
Продажа доли — сложный, невыгодный, а иногда и невозможный процесс. Расспросили экспертов, что делать, если второй собственник отказывается продавать квартиру.
Лучше продавать недвижимость целиком, договариваться и делить сумму. Кстати, закон говорит, что, если недвижимость продают целиком, каждый продавец получит сумму, кратную его части.
Стоит договориться и всем получить большую сумму. Иначе один продаст ниже рыночной цены, а второй будет жить с новыми неизвестными соседями. Это невыгодно всем.
Можно решить вопрос и по-другому. Вот недавний случай из практики. Собственник меньшей доли в четырехкомнатной квартире предложил владелице большей доли обмен. Он отдал ей свою студию в обмен на долю. Так он стал дольщиком с самой крупной долей в квартире.
Вариантов много — предложить обмен, компенсацию. Но помните, что это увеличивает число сделок. Так, в примере выше — отдельно сделка по купле-продаже доли и сделка по купле-продаже студии.
Что такое коммунальная квартира и стоит ли покупать комнату в коммуналке
Читать статьюГлавное
Продать недвижимость без согласия одного из собственников невозможно. Нужно либо продавать свою долю, либо выкупать доли других жильцов, либо договариваться по-другому.
Чтобы зафиксировать, что вы предложили другим выкупить долю, надежнее всего оформлять все через нотариуса — и письменный отказ, и заказные уведомительные письма.
Основные законы по продаже квартиры в собственности нескольких владельцев — статьи 345-246 и 250 ГК РФ.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Верю, что разбираться в основах экономики нужно всем. Помогаю понять, как использовать финансовые инструменты при любом доходе.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
