Что такое коммунальная квартира и стоит ли покупать комнату в коммуналке
Коммунальная квартира — пережиток прошлого, задержавшийся в настоящем. Разбираемся, что такое коммуналка с юридической точки зрения, как на практике устроен в ней быт и даем чек-лист для покупателей такой недвижимости.
Как устроена коммунальная квартира
Коммунальная квартира — это форма сосуществования разных семей в помещении из нескольких комнат с общей инфраструктурой: кухней, санузлом, коридором. В коммуналке могут проживать владельцы недвижимости и снимающие ее в аренду, в том числе по договору социального найма.
Есть два варианта жилой собственности:
- Долевая — с правом на процент от квадратных метров.
- Выделенная — одна или несколько комнат с кадастровым номером, внесенная в .
Помещения, предназначенные для всех жильцов, находятся в общей долевой собственности. Размер доли мест общего пользования зависит от площади комнаты, так права собственников определяет ст. 42 Жилищного кодекса РФ. Например, у кого квадратов больше, тот занимает больший угол на кухне. Хотя соседи могут договориться иначе.
В коммуналке важно уметь договариваться и не нарушать слово.
Правила проживания
В советских фильмах про довоенное время и до 60-х годов часто показывали коммуналки, отдельные квартиры тогда были роскошью. Длинные, заставленные скарбом коридоры, шумные кухни, развешенное сушиться белье, очередь в туалет — делить площадь с несколькими семьями непросто. Принципиально за годы мало что изменилось.
Жильцы обязаны соблюдать правила проживания:
- использовать жилье по назначению — не превращать в хостел или в кондитерский цех;
- поддерживать чистоту и в общих местах тоже;
- не нарушать общественный порядок.
У собственников обязанностей больше:
- своевременно вносить плату за ЖКУ;
- поддерживать в исправном состоянии общее имущество.
Коммуналка — большой коллектив, нельзя игнорировать интересы соседей. Ничего хорошего из противостояния не выйдет.
Камнем преткновения чаще всего становятся места общего пользования. Например, график их уборки. Или кто-то хочет поставить кухонный стол у окна, а там уже занято.
Порядок пользования и содержания общего имущества регулирует Гражданский кодекс (ст. 247 и ст. 249). Любое решение, касающееся общих помещений (ремонт, перестановка, переделка), должно приниматься с согласия всех собственников. Не договорились — в суд.
Чтобы избежать конфликтов, собственникам лучше заключить соглашение о порядке пользования общего имущества и ответственности по оплате коммунальных услуг.
Составить документ несложно, но он заметно упростит соседям жизнь, сэкономит время и нервы. В нем указывают, кто и как пользуется кухней, санузлом, местами хранения, как оплачиваются счета и решаются другие бытовые вопросы.
Соглашение может стать доказательством в суде.
Оплата коммунальных услуг
На квартиру приходит общий счет, в котором учтены услуги: холодная и горячая вода, электричество, водоотведение, отопление, вывоз мусора, капремонт.
По закону (ст. 249 ГК РФ) расходы на содержание общего имущества и за капремонт делят пропорционально долям, если иное не установлено письменным соглашением.
Если есть индивидуальные счетчики на свет, учитывают их показания. Если счетчиков нет, сумму делят по числу проживающих или количеству используемых ими электроприборов. Другие расходы тоже разбивают по договоренности — пополам, по квадратным метрам, количеству жильцов. Универсальной схемы нет.
Коммунальный долг числится за всей квартирой. Если кто-то из жильцов задолжал — погашение задолженности становится общей проблемой. Управляющая компания может взыскать недоплату со всех.
Когда оформлены раздельные лицевые счета, каждый платит за себя.
Чем отличаются комнаты в коммуналке и общежитии
На первый взгляд они похожи: своя комната, а кухня и санузел общие. Однако иногда это разные форматы жилья.
Некоторые общежития входят в специальный жилой фонд для временного проживания. Ими владеют муниципалитеты, предприятия, учебные заведения. Например, студентам предоставляют место в общежитии по договору найма. Местные власти выделяют жилье нуждающимся и малообеспеченным.
В таких случаях права собственности у проживающих нет.
Еще разница в оплате коммунальных услуг. В комнатах общежития стоят счетчики, квитанции приходят каждому собственнику. Жильцы отвечают только за свои задолженности.
Приватизированные комнаты в общежитиях с точки зрения закона аналогичны коммуналкам.
Людям, раздумывающим, что лучше — комната в общежитии или квартире, стоит узнать планировку общежития. Она бывает коридорного или секционного типа.
Общий коридор с многочисленными комнатами по обе стороны и удобства на этаже — не самый комфортный вариант, ведь общая зона открыта для всех. Такое жилье явно проигрывает коммуналке, даже если рядом с кухней.
Отсеки на две-три комнаты с местами общего пользования гораздо удобнее, соседей меньше и контроль проще.
Анастасия, 30 лет, недовольна общежитием:
«Я переехала в Москву из маленького города. Сняла комнатушку в общежитии.
Еле вытерпела месяц. Это был муравейник. На кухню мог зайти кто угодно, даже с другого этажа, в душевой вечная грязь».
Особенности покупки коммунальной недвижимости
По словам Филиппа Шраге, соучредителя строительной компании Kronung Group (Санкт-Петербург), коммунальные квартиры сосредоточены в исторических центрах крупных городов. Лидирует Санкт-Петербург, особенно районы дореволюционной застройки. Значительное число коммуналок в Москве, хотя их доля постепенно сокращается благодаря программам реновации и расселения. В других городах подобное жилье встречается значительно реже.
«По оценкам Kronung, по стране сделки с комнатами в коммуналках составляют 3–4% от общего объема операций с жилой недвижимостью. В Петербурге показатель достигает 6–8%, но и там рынок комнат — скорее нишевый сегмент», — считает эксперт.
Покупка комнаты в коммуналке — не просто «приобрел часть квартиры». Такие сделки требуют от покупателя внимательности, знаний законов и оценки потенциальных рисков.
Площадь в коммунальной квартире покупать можно, только если вы хорошо понимаете, во что ввязываетесь. Я работаю с таким жильем больше шести лет, и каждый раз, когда клиент приходит с вопросом «Может, взять комнату и сдавать?», разговор идет не про цифры, а про реальность, в которую он попадет.
По цене действительно выглядит привлекательно. В Москве в 2025 году комната стоит от 3,4 до 5,6 млн ₽ — в зависимости от района, состояния дома и адекватности соседей. На аналогичную однушку нужно не меньше 9,5 млн. Аренда дает 25–30 тысяч ₽ в месяц, и, если все идет хорошо, выходит 7–8% годовых. Но реальная жизнь с процентами не всегда дружит.
Самое важное — комната должна быть оформлена как отдельный объект, с кадастровым номером.
Теперь про быт. Вы точно знаете, кто будет жить за стенкой? Люди часто покупают комнату, думая, что все будет «как в квартире», только поменьше. Потом начинается: кто когда убирается, почему орут на кухне в два ночи.
А если сдавать? Арендаторы не терпят нестабильности и уходят быстро, если шум, грязь или вечные конфликты.
Будьте готовы, что процесс займет больше времени, чем другие сделки. Чтобы стать собственником, нужно пройти дополнительные этапы.
Что учесть, выбирая коммуналку
Как и при поиске другого жилья, осмотрите здание и двор. Есть трещины на фасаде, запах из подвала, не вывезен мусор, территория не ухожена — задумайтесь, надо ли покупать.
Выясните про инфраструктуру, близость остановок общественного транспорта.
Далее — просмотр жилплощади:
- Оцените техническое и санитарное состояние общих зон — сходите на кухню, в санузел, проверьте проводку, сантехнику, вентиляцию. Если грязно, давно не было ремонта, не надейтесь, что с вашим переездом ситуация изменится.
- Побеседуйте с соседями — в идеале нужно познакомиться со всеми. Нежелательно, чтобы среди них было много арендаторов: с них спроса меньше и к жилью они относятся как к временному.
Чек-лист покупателя комнаты в коммуналке
Ключевое правило сделок с коммунальными квартирами: у собственников других комнат есть право первоочередного выкупа отчуждаемой доли.
Закон разрешает соседям первыми купить комнату. Если покупать не будут, должны подписать отказ и заверить его у нотариуса.
Продавец обязан отправить всем собственникам извещение, где нужно указать стоимость приобретаемого объекта недвижимости и условия продажи. На раздумья потенциальным покупателям дают 30 дней.
Александр Вайс предупреждает: «Это не формальность. Я видел, как сделку через два месяца признали недействительной, потому что один сосед не получил письмо».
Дольщиков может быть много, кто-то в отъезде, кто-то живет в другом городе. Найти всех, собрать отказы — морока.
Продавать дешевле, чем предлагалось соседям, нельзя.
Собрали отказы — готовьте сделку дальше.
Перед тем как выйти на сделку, необходимо:
- Определить форму собственности на комнату: долевая или отдельный объект. Лучше покупать выделенный объект, поскольку с долей возникают сложности при распоряжении и использовании, особенно если не определен порядок пользования.
- Проверить правоустанавливающие документы:
- выписку ЕГРН;
- договор основания (приватизация, купля-продажа, наследство и так далее).
- Проверить обременения, запреты, судебные споры.
- Изучить состав собственников и проживающих:
- взять выписку из домовой книги, справку о зарегистрированных;
- выяснить, прописаны ли несовершеннолетние, люди с хроническими заболеваниями, инвалидностью, с зависимостями.
Для продажи собственности несовершеннолетних необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
- Проконтролировать оплату ЖКУ:
- узнать, разделены ли лицевые счета;
- взять справки об отсутствии задолженности.
Без знаний в юриспруденции сложно собрать пакет документов и предусмотреть все тонкости. Обратитесь за консультацией к юристу.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Сервисы»/«МультиЮрист» на сайте банка sovcombank.ru
Что может пойти не по плану
|
Правовые риски |
Неправильное оформление документов или игнорирование права соседей на преимущественную покупку ведут к признанию сделки недействительной. Возможны сложности, если юридически комната — это доля в квартире |
|
Финансовые риски |
По единому лицевому счету частые споры из-за оплаты квитанций и погашения долгов. У комнат низкая ликвидность: они мало привлекательны для банков, ипотеку на них одобряют неохотно — продать труднее. Едва ли продадите дороже, чем купили, разве что через несколько лет |
|
Социальные риски |
Человеческий фактор — бесполезно пытаться перевоспитать окружающих. Нередко не получается договориться об уборке, ремонте в местах общего пользования, замене коммуникаций, установке счетчиков |
Люди с опытом жизни в коммуналках советуют действовать поэтапно: направить жалобу в УК, в районную жилищную инспекцию (если антисанитария), в полицию (когда шумят и дебоширят).
В нашей практике был такой случай. Покупатель приобрел комнату в квартире, где сосед сдавал комнату посуточно. Были постоянный поток посторонних, шум.
Наш клиент обращался в управляющую компанию, но так как соседская комната находилась в собственности, запретить аренду не удалось.
Пришлось идти в суд, который признал, что жилое помещение не может использоваться как гостиница. Процесс занял около восьми месяцев.
Когда покупка комнаты в коммуналке — разумное решение
Такая недвижимость оправдана в нескольких обстоятельствах.
- Недостаточно средств на отдельную жилплощадь. Комнаты выручают студентов и другую молодежь. Первое жилье часто именно коммунальное.
- Дом входит в программу реновации. С условием, что купили комнату за несколько лет до расселения, — выгадаете, получите площадь в новостройке.
Переселение душ. Что такое аварийное и ветхое жилье и как переселяют собственников
Читать статьюКак узнать, когда снесут мой дом по программам «Ветхое жилье» и реновации
Читать статью- Для сдачи в аренду. Предварительно просчитав доходность и со множеством оговорок — в благоустроенном районе, с приличным санитарно-техническом состоянием общих зон, без конфликтных соседей. По мнению Александра Вайса, комната — это не «купил и получаешь доход». В этой истории владелец задействован постоянно: общается с соседями, улаживает бытовые мелочи, иногда идет в суд.
- Для выкупа остальных комнат — под личное жилье или для продажи всей квартиры. Есть подводные камни. Павел Оверченко поделился опытом: «Распространены ситуации, когда инвесторы покупают комнату для последующей скупки всей квартиры, но дело упирается в принципиального собственника, не желавшего уступать долю ни при каких условиях. В результате объект приносит не доход, а убытки на содержание».
Коммунальная квартира — это специфический быт и юридические тонкости, компромисс между ценой и комфортом. И все же при грамотном расчете может принести пользу как временное жилье или долгосрочное вложение.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Бывает недостаточно не денег, а знаний, как их с толком вложить, потратить, где сэкономить. Делюсь опытом – своим и экспертов.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
