Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества
Арендованное жилье временно становится нашим — и обустраивать его хочется так, чтобы не было мучительно неудобно поддерживать комфортный быт. Но когда срок аренды кончается, не все улучшения можно забрать с собой на новую квартиру.
Какими бывают улучшения
Представьте, что вы нашли по объявлению неплохую квартиру — в хорошем районе со всей необходимой инфраструктурой, недалеко от метро или транспортного хаба. Стоимость аренды тоже подходящая. Но чтобы в квартире жить с удовольствием, вы хотите ее обустроить на свой вкус.
Все улучшения арендованного имущества, которые вам предстоит сделать, делятся на отделимые и неотделимые.
Отделимые
Вы кладете на пол гостиной ковер, ставите в угол любимый торшер, а на окно вешаете подходящие к ковру шторы. Покупаете стиральную машину, подключаете ее к трубам водоснабжения.
Кстати, на кровати в спальне нужно заменить матрас — хозяин квартиры предупреждал об этом, когда подписывали договор. Так что вы покупаете матрас, на котором вам комфортно будет спать, и укладываете его на хозяйскую раму кровати.
Все это — отделимые улучшения арендованного имущества. Когда соберетесь съезжать, вы снимете шторы, упакуете торшер, ковер, отключите стиральную машину. И матрас тоже заберете, если так договорились с арендодателем. Эти вещи не стали неотъемлемой частью квартиры, их можно отделить, не повредив жилью, не разрушив его и не изменив основные характеристики.
Неотделимые
Ковром и матрасом ограничиться не удалось. Пришлось поменять оконные рамы с деревянных на пластиковые, установить новую раковину в ванной и покрасить облезлые стены.
Теперь эти изменения — часть квартиры: вы не заберете краску со стен, не будете вынимать рамы из проемов, а снимать дизайнерскую раковину можно только в том случае, если при этом вы вернете на место старую.
Другими словами, неотделимые улучшения — те, которые стали частью жилплощади, повысили ее общую стоимость, и теперь их нельзя изъять, не причинив квартире ущерба.
Кстати, если для штор пришлось вешать новый карниз, то крепление карниза — неотделимое изменение: дыры в стенах уже сделаны, если снять конструкцию, они останутся, а стена будет считаться поврежденной.
Для чего они нужны
Не всегда в арендованных помещениях нужны радикальные изменения из разряда неотделимых. Но бывают случаи, когда без них не обойтись.
Комфорт
Самая очевидная причина — удобство использования. Если планируете остаться в арендованном помещении надолго, а оно требует небольшого ремонта, придется его сделать. Иначе жить будет неуютно.
Так появляются отверстия в стенах под навесные шкафы, новые розетки, встроенная техника, которую уже не выломаешь при отъезде, пластиковые водопроводные трубы вместо подтекающих чугунных.
Безопасность
Еще один серьезный повод внести неотделимые улучшения арендованного имущества — требования безопасности.
Искрит старая проводка? Не ждите короткого замыкания.
Радиатор отопления шатается или отходит от стены? Его нужно заменить, пока он не отвалился и на пол не хлынул кипяток.
Помещение расположено так, что окна не защищены от проникновения? Понадобятся решетки.
Ольга, автор статьи:
У меня был опыт, когда работы потребовались максимально срочно.
Я сняла квартиру во дворе-колодце на втором этаже. Одно из окон выходило на козырек подъезда. Однажды летом, когда окна были открыты, ко мне попытался залезть незнакомый человек.
Он просто забрался на козырек, выкинул на улицу сетку от комаров, стоявшую в окне, и полез в комнату. Я проснулась, закричала. Незнакомец извинился, заявил, что просто не мог попасть в подъезд из-за кодового замка. И немедленно исчез, по счастью ничего с собой не прихватив.
Мастеров, которые ставят на окна решетки, я вызвала в тот же день. Но предварительно договорилась с хозяйкой квартиры, что заплачу им в счет квартплаты, а потом ей за этот месяц отдам меньше денег. Споров не было: в такой ситуации против решеток никак не возразишь.
В общем, иногда без улучшений не обойтись.
Энергоэффективность
Этот пункт относится в первую очередь к коммерческим помещениям, но порой бывает важен и для жилья. В наше время техники, которая требует электроэнергии, немало, да и другие ресурсы лучше расходовать по счетчикам: получается выгоднее.
Если вы организуете установку счетчиков или смену различных устройств и систем на энергосберегающие — это тоже неотделимые улучшения. Себе вы их не заберете, а если попытаетесь — причините помещению ущерб.
Кто за них платит
Любые изменения требуют денег. И если отделимые вещи, которые вы купили для себя, вы просто забираете с собой при переезде, то неотделимые остаются владельцу помещения. Так кто же должен их оплачивать — и в какой момент?
Российские законы дают ответ на этот вопрос.
Что говорит закон
Вопросы улучшения арендованного имущества регламентирует ГК РФ (ст. 623). Расскажем об основных нормах.
Прежде всего, все неотделимые улучшения требуют согласования. Одобрить их должен хозяин помещения, а в случае субаренды — арендодатель. Закон требует получать согласие до начала работ.
Определение улучшений подразумевает увеличение стоимости объекта. Если действия, которые совершил арендатор, не повышают стоимость имущества, то прав на компенсацию расходов у него нет.
Другими словами, ремонт — повод для возмещения расходов. А вот отверстия для карниза под потолком — не повод, если дело дойдет до судебных исков.
Кроме того, требуется, чтобы изменения были законными. То есть в тех случаях, когда работы нужно согласовать, они должны быть предварительно согласованы. Это касается, например, перепланировки квартиры или возведения дополнительной постройки на арендованной земле.
Закон подтверждает, что у владельца улучшений — то есть того, кто делал ремонт или строил баню возле арендованного дома, — есть право получить компенсацию расходов. При двух вышеописанных условиях:
- Владелец дал согласие на эти работы.
- Результат работ повысил стоимость объекта.
Наконец, если владелец сперва дал согласие, а потом отозвал его, арендатор имеет право на возмещение расходов.
Другими словами, все подобные действия арендатор и владелец должны обсудить заранее, чтобы фиксировать в договоре.
На ремонт нужны немалые средства. Если вы договорились о возмещении расходов постфактум, то ремонтировать квартиру придется на свои. С Халвой вы легко купите все, что нужно, в рассрочку — без жесткой экономии на других потребностях!
С картой «Халва» вы можете покупать любые товары в магазинах для ремонта — в рассрочку без переплат.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Карты»/«Карта Халва» на сайте банка sovcombank.ru
Как составить договор
Чтобы получить возмещение неотделимых улучшений по договору аренды, этот пункт нужно прописать в договоре — или составить допсоглашение к договору аренды, которое будет касаться конкретных улучшений.
Таких допсоглашений можно составлять сколько угодно.
Юристы рекомендуют не отделываться общими фразами вроде «любые улучшения производятся по договоренности и оплачиваются из средств арендодателя». Если дело дойдет до конфликта, который придется решать в суде, с такими размытыми формулировками итог непредсказуем.
Так что, если вы видите, что помещение, которое вам предстоит арендовать, требует изменений, обсудите это с хозяином. Убедитесь, что его устраивают ваши планы и он готов их поддержать. Договоритесь, как будете учитывать расходы и на чьи плечи они лягут. Можно, например, делать небольшой ремонт в счет квартплаты — или договориться, что хозяин будет перечислять деньги по факту расходов, подтвержденных чеками.
Если суммы немаленькие — как, например, при замене окон — не поленитесь составить допсоглашение, в котором опишите, в какие сроки какие работы будут проходить, какими будут затраты, кто за них отвечает.
Любые конкретные документы с подтверждениями расходов станут вашими доказательствами, если арендодатель вдруг решит, что платить за окна, которые уже поставили, он не хочет.
Но помните, что без предварительного согласования вносить улучшения в чужую недвижимость нельзя: вам могут не только не оплатить расходы, но и выставить счет, если хозяин сочтет эти улучшения повреждениями.
Поэтому придерживайтесь плана: изучите арендованный объект, составьте список необходимых улучшений, обсудите с владельцем — а потом начинайте вносить изменения. Тогда все пройдет как надо!
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Если проблему можно решить за деньги, то это не проблема, а расходы. Расскажу, как расходовать деньги, чтобы избежать проблем.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
