Что представляет собой коммуналка
Коммуналки овеяны романтическим флером взаимопомощи и дружбы всех со всеми. Вспомните обаятельных героев фильмов «Покровские ворота» или «Стиляги». Однако в жизни отношения соседей, силой судьбы сведенных на одной жилплощади, гораздо сложнее.
Коммунальная квартира — это отдельная квартира, в комнатах которой обитают несколько жильцов или семей.
Специалисты отмечают возрастающий интерес к этому виду жилья — за год спрос вырос на 10–15%. Цены на недвижимость растут и заставляют многих людей пересмотреть планы по покупке собственной квартиры. В этой ситуации коммунальная квартира — собственное жилье, которое можно купить за сравнительно небольшие деньги, — становится неплохим выходом.
На юридическом языке коммунальная квартира называется долевой недвижимостью. Один объект принадлежит нескольким собственникам.
Также под коммуналкой иногда подразумевают ситуацию, когда комнаты в одной квартире арендуют несколько человек.
Жилищный кодекс описывает коммунальную квартиру в статье 41: определяет, что общее имущество в коммунальной квартире принадлежит хозяевам комнат на основе права общей долевой собственности.
Общее имущество — это помещения, которые используют для обслуживания больше чем одной комнаты. Обычно под ними подразумевают кухню, прихожую, коридор, ванную и туалет, а также кладовую, если она есть в квартире.
Собственность — это не только права, например, свободно распоряжаться своим имуществом, но и обязанности. Содержать их в чистоте и порядке — пожалуй, главная из них — зафиксирована в статье 30 ЖК РФ.
Мечтаете о собственном жилье? Используйте деньги от продажи комнаты как первоначальный взнос для покупки квартиры, которую не придется делить со случайными людьми.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Правила общежития в коммунальной квартире
В коммуналках часто встречаются два типа жильцов.
- Владельцы. Часто это молодые пары, для которых комната — первое собственное жилье, или люди после развода, одинокие и пожилые.
- Арендаторы. Комната — популярный вариант для съема жилья. Стоимость аренды существенно ниже отдельной квартиры, поэтому коммуналки популярны среди студентов, молодых пар и людей, только переехавших в город.
Проживать, сдавать в аренду, оформлять временную или постоянную регистрацию третьим лицам — все это собственник может делать и без согласия соседей. Но с некоторыми оговорками. Сдавать в аренду комнату в коммуналке следует обязательно с заключением договора. Оформить его нужно в течение трех месяцев. Не успели? Другие собственники вправе сообщить о нарушении в УК или полицию.
Арендаторы, так же, как и собственники комнат в коммуналке, должны соблюдать нехитрые правила проживания в коммунальной квартире:
- поддерживать чистоту и порядок в МОП (местах общего пользования);
- своевременно вносить коммунальные платежи;
- содержать в порядке и исправном состоянии общее имущество. При необходимости ремонтировать его — как правило, этот вопрос решается с собственниками комнаты;
- соблюдать тишину и не нарушать общественный порядок.
Как делить кухню и ванную
Коммунальная квартира — это жилье, в котором у каждого собственника есть доля в местах общего пользования. Причем она пропорциональна площади комнаты, которая находится в собственности — об этом говорит статья 42 в Жилищном кодексе РФ.
В квартире три комнаты. Площадь первой — 10 кв. м, в ней проживает одинокая пенсионерка Марина Александровна. Во второй, 12-метровой, молодожены Екатерина и Матвей. Третья, самая большая 22-метровая комната, принадлежит Леониду Николаевичу, но он давно уехал в другой город, поближе к дочери.
Таким образом, общая площадь комнат — 45 кв. м. А еще в квартире большой коридор и кладовка. Несмотря на то, что Леонид Николаевич практически не появляется в квартире, он имеет право разместить свои вещи на половине этих помещений, а вторую половину приходится делить Марине Александровне и молодым супругам почти поровну.
Разумеется, соседи могут договориться и распределить площади по-другому. Именно так и получилось у наших героев — Леониду Николаевичу кладовка не нужна, он отдал это пространство полностью в распоряжение соседей.
Однако если он решит продать свою комнату и новому собственнику захочется больше пространства, соседям придется освободить часть помещения. О пользовании коридором также придется договариваться снова.
Как поделить места общего пользования
Владельцы имеют на места общего пользования в коммунальной квартире равнозначные права, но при этом выделять свои части из них или отчуждать их запрещено. Например, нельзя отгородить часть коридора — этим вы нарушите права других собственников, даже если они в эту часть квартиры давно не заглядывали.
Нельзя и ограничивать доступ другим жильцам к МОП: врезать замки в кладовку, монтировать перегородки в кухне, ставить шкафы, которые будут мешать проходу других обитателей квартиры.
Вопросы распределения общих территорий в квартире, график уборки или вопросы ремонта совместного имущества собственники комнат должны решать сообща.
При этом голоса распределяются пропорционально площади комнат, находящихся в собственности. То есть мнение Леонида Николаевича «весит» немногим меньше, чем голоса трех других обитателей квартиры вместе взятых.
Как оплачивать ЖКУ
Оплачивать коммунальные услуги — одна из обязанностей собственников жилья.
Как правило, жильцы устанавливают собственные электросчетчики в комнатах. А вот потребление газа и воды, начисления за канализацию и электричество в местах общего пользования рассчитываются по договоренности жильцов.
Затраты можно распределить по количеству проживающих или по площади комнат в собственности. Причем для разных статей можно использовать разный подход. Например, воду оплачивать исходя из количества жильцов, а оплату по строке «теплоснабжение» поделить пропорционально площади помещений.
Как бы то ни было, жильцам важно договориться об оплате коммунальных услуг. Чтобы не платить за недобросовестных соседей, накопивших большой долг, можно обратиться в суд. Еще один вариант — разделить расчетные счета, чтобы квитанция на оплату приходила на каждого собственника отдельно, а не на всю квартиру целиком.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Каждый владелец может свое имущество сдать в аренду, подарить или продать.
Передавать права на недвижимость через договор дарения можно без ограничений — это безвозмездная сделка, собственник не получает от нее выгоду. А вот продать можно только с согласия соседей. У них преимущественное право покупки.
Продавец должен предложить свою долю другим собственникам в квартире. И только после того, как они откажутся, можно продавать ее посторонним людям.
Чтобы зафиксировать предложение (и отсутствие интереса к нему со стороны соседей), нужно все оформить письменно. В извещении укажите цену комнаты — причем именно ту, за которую вы продадите ее другим людям. Нельзя завышать стоимость для соседей — продать комнату вы можете только по цене не ниже указанной в извещении.
К слову об извещении. Это документ, который, возможно, пригодится в суде, если кто-то захочет оспорить продажу или признать ее недействительной. Поэтому не пренебрегайте формальностями.
Письмо пишут в свободной форме. В нем обязательно должна быть информация об объекте (адрес, кадастровый номер квартиры, площадь и, если есть, номер комнаты), а также стоимость. Укажите дату, а также оговорите возможность скидки, рассрочки или отсрочки платежа.
Мало письмо вручить — у вас на руках должно остаться подтверждение, что вы поставили соседей в известность о намерении продать комнату. Если передаете извещение лично, попросите их расписаться на вашем экземпляре, указав свои данные и дату. Можно оформить заказное письмо с уведомлением о вручении и обязательно с описью вложения.
Пока занимаетесь формальностями и ищете встречный вариант — квартиру, которую вы сможете продать, — воспользуйтесь вкладом от Совкомбанка. Выгодные ставки и страхование депозита помогут защитить накопления.
Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Гибкие условия сыграют вам на руку:
- вы можете открыть вклад дистанционно;
- управлять им не выходя из дома;
- увеличить ставку до 15,5%, пользуясь картой «Халва».
Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.
У соседей есть месяц, чтобы согласиться с ценой продавца и выкупить комнату. Они проигнорировали ваше предложение? Подождите месяц со дня уведомления и продавайте свою часть квартиры покупателям со стороны.
Можно сделать это и раньше, но тогда нужно взять письменный отказ от соседей.
Чуть сложнее выглядит процедура, когда речь идет о несовершеннолетних собственниках. Их отказ должны зафиксировать представители органов опеки и попечительства. Обратиться к ним могут законные представители несовершеннолетнего — родители или опекуны; соседи не могут инициировать обращение в опеку. И это еще одно свидетельство того, насколько важно умение выстраивать и сохранять добрососедские отношения — качество, без которого невозможно представить комфортное проживание в коммунальной квартире.
