Что такое неустойка
Вы купили квартиру в доме, который еще только строился, отметили на календаре день его сдачи и начали выбирать плитку в ванную и кухонный гарнитур — но что-то пошло не по плану. Назначенный день уже позади, а сдача дома все откладывается и откладывается.
Что же делать? Можно терпеливо ждать, надеясь на лучшее и раз за разом перенося новоселье, а можно попытаться получить с застройщика, который нарушает сроки сдачи, компенсацию за просрочку и потраченные нервы. Однако это будет непросто.
Прежде всего давайте определимся: что такое неустойка и когда ее можно взыскать.
При покупке квартиры на этапе строительства дома заключается договор долевого участия — ДДУ. В этом документе прописаны, в частности, сроки завершения стройки и передачи жилья дольщику, то есть вам. Указываются там и условия выплаты неустойки в случае задержки сдачи, изменения метража жилья или выявленного покупателем несоответствия качеству: например, в квартире сбоит электропроводка или появляются трещины в стенах.
Во всех этих случаях покупатель может получить компенсацию. Если же застройщик не станет соблюдать условия договора и выплачивать ее добровольно, в суде с него можно будет взыскать дополнительную сумму за моральный ущерб и возмещение убытков, которые вы понесли в связи с задержкой, а также судебных расходов. Но к суду нужно обстоятельно подготовиться.
Мораторий
Сейчас взыскать неустойку сложнее: действует мораторий, согласно которому за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется.
Однако даже если срыв сроков сдачи вашей квартиры пришелся на этот период и застройщик отказывается выплачивать компенсацию, ссылаясь на это постановление, исковое заявление все равно стоит подать.
О том, почему это лучше сделать не откладывая, мы расскажем после описания процедуры.
Порядок обращения в суд
Готовясь к судебной тяжбе, придется предпринять множество действий и собрать внушительный пакет документов, подтверждающих ваше право на получение компенсации. Если у вас есть возможность воспользоваться помощью юриста, который специализируется на таких делах, не стоит от нее отказываться.
Если такой возможности нет — подключите услугу «Спроси юриста» от Совкомбанка. За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи, чтобы консультировать вас по самым разным вопросам.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
А мы расскажем, из каких этапов будет складываться взыскание неустойки.
Досудебная претензия
Прежде всего нужно попробовать решить вопрос без суда. Даже если у вас есть основания считать, что застройщик не пойдет навстречу и не выплатит все, что должен выплатить по ДДУ, нужно направить ему досудебную претензию, в которой потребовать компенсацию за срыв сроков.
Это обращение можно послать ценным письмом или вручить лично в приемной компании-застройщика. Однако у вас обязательно должно остаться документальное подтверждение того, что претензия была направлена и получена. Потом оно пригодится, чтобы подтвердить в суде свое намерение решить вопрос мирно.
Отказ застройщика от выплаты неустойки или отсутствие любой реакции в течение 10 дней будет значить, что пора начинать подготовку к суду.
Расчет неустойки
В исковом заявлении должна присутствовать сумма, которую вы хотите получить от застройщика, а для этого ее нужно рассчитать. Назначить сумму «с потолка» не получится: существует установленная формула расчета неустойки по ДДУ.
Размер неустойки определяется законодательством и для физических лиц составляет 1/150 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Соответственно, для подсчета неустойки нужно умножить цену квартиры на число дней просрочки, разделить результат на 150 и умножить на показатель ключевой ставки ЦБ, которая действовала в последний день сдачи объекта по договору.
Данные о ключевой ставке есть на сайте Центробанка. Также можно найти в интернете калькуляторы, которые помогут рассчитать неустойку, учитывая и срок задержки, и соответствующую ключевую ставку.
Сбор документов
К иску приложите документы, подтверждающие ваши требования. Их может оказаться немало, и важно ничего не упустить, чтобы избежать отказа в рассмотрении иска из-за нехватки документов. Вот что должно входить в пакет:
- копия досудебной претензии и подтверждение ее отправки;
- исковое заявление;
- документ, который подтверждает, что ответчик знает об иске против него (например, квитанция об отправке письма и уведомление о получении);
- копия вашего договора с застройщиком;
- расчет неустойки по ДДУ с датой составления и вашей собственноручной подписью;
- подтверждение расходов на юридические услуги, которые ответчик должен будет компенсировать.
Если иск подается от имени нескольких дольщиков, то подписать документы должен каждый из них — или юрист, который представляет их интересы по доверенности.
Составление иска
Шаблоны искового заявления есть в интернете. Но можно составить заявление и самостоятельно, руководствуясь следующими принципами: в нем должны быть сведения об истце и ответчике, указание суда, куда будет направлен иск, фактические обстоятельства дела — то есть описание ситуации, из-за которой вы требуете компенсацию, и правовая позиция — перечисление законов и их статей, нарушенных застройщиком.
После этого вы описываете в иске ваши требования к застройщику. Далее в нем обязательно нужно перечислить все документы, которые вы прилагаете к иску, поставить дату обращения и подпись истца.
Выбор суда
Если сумма исковых требований составляет меньше 100 тысяч рублей, иск должен рассматривать мировой суд, а если больше — районный. Однако в ситуациях, связанных с недвижимостью, речь о суммах меньше 100 тысяч идет редко.
Подать иск можно по адресу регистрации дольщика или по юридическому адресу застройщика. Каждый адрес относится к определенному суду. Но если вы можете выбирать из нескольких вариантов, стоит изучить другие похожие дела, которые рассматривали эти суды — сроки рассмотрения исков и решения суда о размере неустойки могут быть разными.
Если у суда есть официальный сайт, аналогичные дела можно поискать в картотеке и посмотреть, как быстро суд их рассмотрел, в чью пользу вынес решение и какую сумму выплаты присудил истцу. Чем более свежими будут эти решения, тем больше шансов, что решение по вашему делу будет похоже на них.
Нужно быть готовым к тому, что рассмотрение иска в суде потребует времени. Если застройщик по-прежнему не торопится вас заселять, жить где-то нужно, а аренду вы совершенно не планировали — поможет кредит на аренду квартиры от Совкомбанка с комфортным ежемесячным платежом, который не ударит по семейному бюджету.
Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.
Направление иска
Вы приготовили все документы, выбрали суд — пришло время подавать иск. Сделать это можно несколькими способами:
- через ГАС «Правосудие» — для этого у вас должна быть подтвержденная регистрация на Госуслугах;
- ценным письмом по почте;
- лично через канцелярию суда.
Если компенсация, которую требует истец, составляет меньше 1 млн рублей, то платить пошлину при подаче иска не нужно. Если превышает, пошлина рассчитывается по определенной формуле. С учетом льгот, которые действуют по делам, связанным с защитой прав потребителей, она выйдет совсем небольшой.
Информация об иске после его подачи появится на сайте суда. Там вы узнаете имя судьи и срок рассмотрения дела. Кроме того, связанные с делом документы суд может отправить вам почтой, так что почтовый ящик нужно будет регулярно проверять.
Получение исполнительного листа
Когда суд вынесет решение по делу, в силу оно вступит не сразу. В следующие 30 дней истец или ответчик имеют право подать апелляцию — тогда дело будет рассматриваться в апелляционном суде и вся процедура затянется. Если же этого не произойдет, то через 30 дней решение будет считаться вступившим в силу. Тогда вы сможете обратиться в суд за исполнительным листом. Способы обращения такие же, как при подаче иска, — онлайн, почтой или лично.
Получив исполнительный лист, вы обращаетесь в тот банк, где у застройщика открыты счета: эта информация должна присутствовать в вашем ДДУ. В идеальном случае после этого остается только дождаться денег, которые банк перечислит со счета застройщика на ваш согласно исполнительному листу.
Что может пойти не по плану
Всегда хочется верить в лучшее — но стоит приготовиться к тому, что на любом этапе, даже после вынесения судебного решения в вашу пользу, могут возникать задержки и непредвиденные обстоятельства. Например, помешать взысканию может отсутствие денег на счетах застройщика.
Охота за счетами
Банк обязан выполнить требования о взыскании по исполнительному листу незамедлительно — при наличии средств на счетах должника. Если же они пусты, исполнительный лист попадет в картотеку до момента, когда у застройщика появятся деньги. Или вам придется отозвать его, чтобы направить в другой банк.
Наличие у застройщика нескольких счетов в разных банках или регулярное открытие новых — ситуация нередкая. Дольщик с исполнительным листом может запросить сведения о банковских счетах застройщика в налоговой инспекции, предоставив копию исполнительного листа. Однако это требует времени — в то время как открыть новый банковский счет можно за один день.
В этом случае может помочь взаимодействие с юристом, который ведет одновременно несколько дел против одного и того же застройщика: у него есть возможность направить разные исполнительные листы в разные банки, чтобы заблокировать все счета застройщика одновременно.
Взыскание с помощью приставов
Если же денег нет ни на одном из счетов застройщика, отправьте исполнительный лист и заявление о взыскании средств в ФССП по месту нахождения застройщика. При этом, чтобы добиться фактического взыскания денег, стоит поддерживать связь с судебным приставом и своевременно узнавать, как двигается дело.
Почему стоит подавать иск, несмотря на мораторий
Хотя в настоящее время действует мораторий, запрещающий взыскание с застройщика неустойки за просрочку договора долевого участия, он не распространяется на компенсации, которые можно потребовать за моральный ущерб и судебные расходы.
Кроме того, банки формируют очередь требований для выплат по исполнительным листам. Чем раньше будет подан иск, тем быстрее можно будет получить компенсацию после снятия моратория.
Наконец, стоит учитывать, что взыскание неустойки при задержке сдачи дома — длительный процесс, который может занять от четырех месяцев до года, а при обжаловании судебного решения — и больше. Поэтому чем раньше вы начнете процедуру, тем больше шансов, что с застройщика удастся получить хотя бы частичную компенсацию средств.
