В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение сделки

Граждане обращаются к нотариусу, чтобы получить дополнительные гарантии исполнения обязательств по договору. А в некоторых случаях нотариальное заверение сделки обязательно. Расскажем, когда оно нужно и зачем.

• Зачем нужно удостоверять сделки
• Преимущества удостоверения сделки
• Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению
• Как проходит процедура заверения

Нотариус — гарант закона. Его работа — подтверждать подлинность документов и удостоверять договоренности. Чтобы стать им, необходимо получить профильное образование и выдержать экзамен. Государство строго регулирует деятельность нотариусов.

Если специалист совершит ошибку, то будет отвечать своим имуществом и возмещать урон потерпевшему.

Зачем нужно удостоверять сделки

Нотариус проверяет, корректно ли заполнены документы, имеют ли право стороны подписывать договор и не нарушают ли законодательство его положения.

Некоторые сделки требуют обязательной нотариальной формы. Другие граждане могут заключать самостоятельно между собой, не прибегая к помощи специалиста. Но и в этом случае обращение к нотариусу возможно по желанию.

Если нотариальное удостоверение сделки обязательно, то договор, заключенный только между двумя лицами, будет признан ничтожным в суде. То есть фактически письменное оформление сделки становится бессмысленным — стороны не будут ничего должны друг другу, если нотариус не закрепит их обязательства.

Преимущества удостоверения сделки

У походов к нотариусу есть только один существенный недостаток — за работу специалиста придется платить. А преимуществ гораздо больше.

В некоторых случаях это единственный способ заключить сделку, имеющую законную силу.

Плюсы нотариального удостоверения сделок:

• специалист проверяет, правильно ли заполнены документы;
• объясняет, какими правами обладают стороны, что будет за неисполнение обязательств и какими могут быть санкции;
• удостоверяет, что стороны дееспособны и отдают отчет своим действиям;
• в случае сделок с недвижимостью — проверяет ее чистоту, отсутствие арестов и обязательств;
• оставляет у себя копии документов по сделке, стороны могут запросить их в случае потери;
• может хранить у себя деньги в качестве депозита, если сторонам необходима безопасная форма расчета;
• нотариальный договор сложнее оспорить через суд, так как нотариус не только правильно составляет документы, но и гарантирует легитимность происходящего;
• если что-то все же пойдет не так, то нотариус будет отвечать своим имуществом по сделке.

Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Согласно статье 8.1 ГК РФ, можно обратиться к этому специалисту при заключении любой сделки. Достаточно воли заключающих договор. Но есть ситуации, когда визит к нотариусу — безальтернативный способ фиксации договора.

Какие договоры обязательно заключать у нотариуса:

• С долевой недвижимостью

Сделки с долевой собственностью на квартиры или дома необходимо заверять у нотариуса, согласно закону «О государственной регистрации» 218-ФЗ. Единственное исключение — если человек в результате сделки становится собственником всего объекта. Это правило касается купли-продажи и ипотеки.

Если человек хочет взять ссуду на покупку комнаты в коммуналке, ему потребуются услуги нотариуса. А если один собственник дарит другому свою долю в квартире так, что последний становится единственным владельцем жилья, то сделку можно не удостоверять.

Хотите приобрести недвижимость? Возьмите ипотеку у надежного партнера.

• С несовершеннолетними

Если недвижимость принадлежит таким лицам, то все тот же закон «О государственной регистрации» требует удостоверять сделку. К нотариусам придется обращаться в случае, если ребенок — единственный собственник жилья или совладелец, а родители хотят продать или подарить эту жилплощадь.

Те же правила действуют в отношении ограниченно дееспособных лиц. Любые сделки по отчуждению недвижимости, которая им принадлежит, должны проходить через нотариуса.

• При депонировании

Здесь речь идет об эскроу, договорах, появившихся в нашем законодательстве в 2018 году. Они известны большинству людей благодаря эскроу-счетам, которые позволили безопасно приобретать квартиры в строящихся домах. Деньги по таким договорам поступали на отдельный счет, а застройщик не имел к ним доступа, пока не достроит дом. Но мог кредитоваться под них в банке.

Процедуру депонирования регулирует статья 926.1 ГК РФ. Договор эскроу можно заключать не только при покупке недвижимости, хотя там он используется чаще всего.

• Брачный договор

Согласно статье 41 Семейного Кодекса РФ, такие сделки нужно обязательно проводить через нотариуса. В противном случае в суде договор будет признан ничтожным, а его положения — аннулированы.

• Соглашение об алиментах

Согласно статье 100 СК РФ, их тоже нужно заверять у нотариуса. Многие граждане предпочитают игнорировать это положение и договариваться на словах. Но здесь у стороны, платящей алименты, появляются риски. В случае возникновения спорных ситуаций придется собирать доказательства о переводе средств. А если деньги передавались наличными, подтвердить их оплату будет невозможно.

• Договор ренты

По статье 584 ГК РФ, такие сделки нуждаются в удостоверении нотариусом. Договор ренты подразумевает, что имущество будет передано другому лицу за периодически выплачиваемую ренту. Наиболее распространен договор пожизненной ренты, предусматривающий уход за пожилым человеком в обмен на получение недвижимости после его смерти.

• Наследство

Согласно статье 1140.1 ГК РФ, завещание нужно заверить и зарегистрировать у нотариуса. В противном случае оно будет недействительным. Написать сам документ можно в свободной форме, но специалист обязательно должен проверить его и удостоверить факт того, что наследодатель был дееспособен и подписал бумаги без давления.

Если человек хочет отказаться от наследства, ему также придется обращаться к нотариусу. Но в этом случае законодательство предусматривает альтернативную форму — непринятие наследства.

То есть можно как официально отказаться, так и просто не совершать никаких юридических действий. Во втором случае через полгода имущество умершего могут получить наследники последующих очередей или государство.

• Отчуждение доли в ООО

Если владелец хочет продать свою долю в обществе с ограниченной ответственностью, то сделку нужно заверить у нотариуса. Об этом говорит статья 21 ФЗ-14. Обойтись без этой процедуры можно, если продавать или отдавать долю другим участникам или самому ООО.

• Если человек не может подписаться за себя

В некоторых случаях за одну из сторон сделки ставит подпись представитель. Так бывает, если участник договора не грамотен или имеет физические недостатки. Например, сделки со слабовидящими или слепыми людьми всегда заверяют у нотариуса. Эта норма прописана в статье 160 ГК РФ.

Нужно учитывать, что список сделок, для которых обязательна нотариальная форма заверения, регулярно пополняется.

Иногда стороны заключают не один, а несколько договоров. Это называется цепочкой. Если основной договор был нотариально заверен, то и дополнительный требует того же.

Как проходит процедура заверения

Государство регулирует численность специалистов, распределяя их по нотариальным округам. Но для клиентов нотариусов это не имеет никакого значения. Они могут прийти к любому вне зависимости от места прописки.

Для удостоверения сделки потребуется напечатанный договор. Его можно составить самостоятельно, а можно заказать проект документа у нотариуса. За это придется дополнительно заплатить и подождать некоторое время.

В зависимости от сложности и загрузки нотариус может составить договор на месте, а может попросить на это несколько дней.

Есть установленный порядок, который обязан соблюдать специалист. Его задача — проверить договор, установить личность сторон, удостовериться в их дееспособности, прочитать все документы, а потом поставить свою подпись.

Для установления личности обычно используется паспорт гражданина РФ. Но есть возможность воспользоваться альтернативными документами: загранпаспортом, иностранным паспортом, ВНЖ, дипломатическим или служебным паспортом, удостоверением беженца и т. д.

Если тип договора требует государственной регистрации, то после заключения сделки нотариус передаст его на прохождение этой процедуры.

Услуги специалиста придется оплатить. Они делятся на два типа:

• пошлина за конкретное действие — устанавливается государством для каждого округа, может составлять процент от договора;
• правовые и технические услуги — подготовка документов, консультации, ксерокопии и т. д.

Нотариус не имеет право по собственному желанию отказывать в предоставлении услуг или навязывать дополнительные. Например, платить за составление договора не обязательно. Если он составлен верно, то нотариус обязан принять его и удостоверить, получив в оплату только пошлину, положенную по закону.