Недостроенный дом: как оформить и продать

С недостроем вечно какие-то проблемы: выглядит непрезентабельно, зарегистрироваться нельзя. Да и со сделкой купли-продажи не всем и не все ясно. Рассказываем, можно ли зарегистрировать недостроенный дом и как его потом продать.

• Что такое недострой с точки зрения права
• Регистрация объекта незавершенного строительства
• Ипотека на недострой
• Какую цену назначить
• Составьте договор
• Как передать право собственности на недвижимость

Что такое недострой с точки зрения права

В законодательстве нет термина «недострой», но зато есть «объект незавершенного строительства». По сути это одно и то же. Так называется любое здание, которое еще находится в стадии строительства.

С точки зрения права недостроенный дом — почти такой же объект недвижимого имущества, как и любое другое здание, будь то дачный балок или усадьба. Но чтобы им можно было полноценно распоряжаться (то есть иметь право продать, сдать в аренду и т. д.), нужно:

• поставить дом на кадастровый учет, 
• зарегистрировать право собственности на недостроенный дом.

Регистрация объекта незавершенного строительства

Сделать это можно с помощью одного заявления. К нему нужно приложить технический план здания. Техплан не нужно составлять самостоятельно — это должен сделать кадастровый инженер.

Так как здание недостроено, то в плане обязательно указывают его назначение (жилой дом, сарай, гараж, бунгало для алабая) и другие основные характеристики. А также — на сколько процентов (примерно) он готов.

К заявлению приложите разрешение на постройку или уведомление о том, что вы планируете начать строительство.

Если в ЕГРН нет записи о зарегистрированном праве на участок земли, то также нужно будет приложить и документы, которые подтвердят ваше право на землю.

После этого вам дадут выписку из ЕГРН. В ней указаны:

• кадастровый номер, 
• основные параметры здания; 
• информация о правах.

Именно выписка из ЕГРН подтверждает, что недострой поставлен на кадастровый учет и у вас есть на него права.

Ипотека на недострой

Недостроенный дом, как и любую недвижимость, можно продать. В том числе и в ипотеку. Но есть несколько важных нюансов:

• использовать маткапитал нельзя, но можно вложить его в реконструкцию здания; 
• банк может попросить в качестве залога другой объект недвижимости. Например, готовый дом, квартиру или участок земли в том числе тот, на котором стоит недострой).

Вы продали недострой, а теперь хотите купить готовое жилье? Воспользуйтесь предложением от Совкомбанка. Гибкие условия и простая система оформления документов позволят подобрать тариф для людей с разным уровнем доходов.

Перед продажей нужно подготовить все необходимые документы:

• выписку из ЕГРН на землю и дом;
• договор купли-продажи, если участок земли вы в прошлом купили; 
• кадастровые паспорта на землю и дом. В документе на здание должны быть указаны его площадь, планировка и другие основные данные; 
• разрешение на строительство. Его можно получить в местной администрации; 
• проект здания. Будет хорошо, если проект согласован с городской администрацией; 
• проекты коммуникаций: водопровода, газа, электросети и т. д. Если вы не успели их подвести, то этим займется покупатель после оформления права на недвижимость.

В ряде случаев можно просто продать земельный участок, не оформляя недострой. С одной стороны, это «уменьшит» пакет документов. А с другой — чревато появлением проблем, если будут разногласия с покупателем.

Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры»:

Если дом не зарегистрирован и нет желания ставить его на учет, можно заключить договор купли-продажи только земельного участка. В дальнейшем покупатель самостоятельно регистрирует право как на собственно возведенный дом. Однако нужно понимать, что далеко не каждый на это пойдет.

Какую цену назначить

Почему-то некоторые продавцы считают, что недостроенный дом должен стоить столько же, сколько и готовое жилье. Само собой, это отпугивает потенциальных покупателей. В результате недострой рискует превратиться в долгострой.

Чтобы этого не случилось, важно назначить адекватную цену. Ее можно определить, посмотрев аналогичные предложения поблизости.

Второй вариант — наймите профессионального оценщика. Специалист учтет множество факторов и определит стоимость недостроя.

Если вы продаете недвижимость с задатком, то нужно будет составить договор о нем. А в самом ДКП указать окончательную стоимость за вычетом суммы задатка.

Составьте договор

Для заключения сделки нужно составить договор купли-продажи.  Договоров потребуется два: на недостроенный дом и на землю. Каждый документ — в трех экземплярах: для вас, покупателя и Росреестра.

Что нужно отразить в договоре:

• место, где расположен земельный участок, и адрес недостроя; 
• паспортные данные, свои и покупателя; 
• номер выписки из ЕГРН; 
• способ и срок передачи денег; 
• стоимость недвижимости; 
• кадастровый номер; 
• основные параметры недвижимости; 
• дату и место заключения сделки.

Деньги могут быть переданы во время подписания ДКП или регистрации в Росреестре. После получения всей суммы готовят расписку, которая подтвердит, что продавец получил всю сумму целиком.

Покупатель же должен подписать акт приема-передачи земли и недостроя. Это послужит подтверждением того, что у него нет претензий к участку и недостроенному дому.

Продажа недостроя может сопровождаться затратами: пошлины, заверение сделки у нотариуса и т. д. Все это требует дополнительных затрат. Позаботьтесь о деньгах заранее — откройте онлайн-копилку в приложении «Халва-Совкомбанк» и получайте процент на хранящиеся средства.

Как передать права собственности на недвижимость

Чтобы зря не терять время, лучше посетить МФЦ и Росреестр в один день. Вам нужно будет подать пакет документов, чтобы перерегистрировать право собственности.

Покупателю придется оплатить госпошлину для получения выписки из ЕГРН. Ее предоставят в течение 7–10 дней.

Какие документы подать в Росреестр:

• договор купли-продажи; 
• кадастровые паспорта на недострой и земельный участок;
• паспорта обеих сторон сделки.

Иногда могут потребоваться и другие документы. Бумаги следует передать покупателю или в учреждение, которое их запросило.

Недострой только кажется неподъемной задачей, которая сулит много трудностей. На деле же его можно и зарегистрировать, и даже продать. Главное — подготовить все документы.