Баннер
Недвижимость

Недостроенный дом: как оформить и продать

Юрий Дутов
/ 10 марта 2023 12:20
6.2 тыс.
8 мин.
Текст изменился / 14 ноября 2023

С недостроем вечно какие-то проблемы: выглядит непрезентабельно, зарегистрироваться нельзя. Да и со сделкой купли-продажи не всем и не все ясно. Рассказываем, можно ли зарегистрировать недостроенный дом и как его потом продать.

недостроенный дом продать
Недострой можно зарегистрировать и продать так же, как и другую недвижимость

Что такое недострой с точки зрения права

В законодательстве нет термина «недострой», но зато есть «объект незавершенного строительства». По сути это одно и то же. Так называется любое здание, которое еще находится в стадии строительства.

С точки зрения права недостроенный дом — почти такой же объект недвижимого имущества, как и любое другое здание, будь то дачный балок или усадьба. Но чтобы им можно было полноценно распоряжаться (то есть иметь право продать, сдать в аренду и т. д.), нужно:

  • поставить дом на кадастровый учет, 
  • зарегистрировать право собственности на недостроенный дом.

Регистрация объекта незавершенного строительства

Сделать это можно с помощью одного заявления. К нему нужно приложить технический план здания. Техплан не нужно составлять самостоятельно — это должен сделать кадастровый инженер.

Так как здание недостроено, то в плане обязательно указывают его назначение (жилой дом, сарай, гараж, бунгало для алабая) и другие основные характеристики. А также — на сколько процентов (примерно) он готов.

К заявлению приложите разрешение на постройку или уведомление о том, что вы планируете начать строительство.

Если в ЕГРН нет записи о зарегистрированном праве на участок земли, то также нужно будет приложить и документы, которые подтвердят ваше право на землю.

недострой стены здание
Недострой можно продать на любой стадии: когда есть только фундамент или когда уже возведены стены

После этого вам дадут выписку из ЕГРН. В ней указаны:

  • кадастровый номер, 
  • основные параметры здания; 
  • информация о правах.

Именно выписка из ЕГРН подтверждает, что недострой поставлен на кадастровый учет и у вас есть на него права.

Факт дня
До XVIII века деньги в России чеканили только из привозного серебра — европейских монет, которыми иностран­цы расплачивались за русские товары.

Ипотека на недострой

Недостроенный дом, как и любую недвижимость, можно продать. В том числе и в ипотеку. Но есть несколько важных нюансов:

  • использовать маткапитал нельзя, но можно вложить его в реконструкцию здания; 
  • банк может попросить в качестве залога другой объект недвижимости. Например, готовый дом, квартиру или участок земли в том числе тот, на котором стоит недострой).

Вы продали недострой, а теперь хотите купить готовое жилье? Воспользуйтесь предложением от Совкомбанка. Гибкие условия и простая система оформления документов позволят подобрать тариф для людей с разным уровнем доходов.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Перед продажей нужно подготовить все необходимые документы:

  • выписку из ЕГРН на землю и дом;
  • договор купли-продажи, если участок земли вы в прошлом купили; 
  • кадастровые паспорта на землю и дом. В документе на здание должны быть указаны его площадь, планировка и другие основные данные; 
  • разрешение на строительство. Его можно получить в местной администрации; 
  • проект здания. Будет хорошо, если проект согласован с городской администрацией; 
  • проекты коммуникаций: водопровода, газа, электросети и т. д. Если вы не успели их подвести, то этим займется покупатель после оформления права на недвижимость.

В ряде случаев можно просто продать земельный участок, не оформляя недострой. С одной стороны, это «уменьшит» пакет документов. А с другой — чревато появлением проблем, если будут разногласия с покупателем.

Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры»:

Если дом не зарегистрирован и нет желания ставить его на учет, можно заключить договор купли-продажи только земельного участка. В дальнейшем покупатель самостоятельно регистрирует право как на собственно возведенный дом. Однако нужно понимать, что далеко не каждый на это пойдет.

Какую цену назначить

Почему-то некоторые продавцы считают, что недостроенный дом должен стоить столько же, сколько и готовое жилье. Само собой, это отпугивает потенциальных покупателей. В результате недострой рискует превратиться в долгострой.

Чтобы этого не случилось, важно назначить адекватную цену. Ее можно определить, посмотрев аналогичные предложения поблизости.

Второй вариант — наймите профессионального оценщика. Специалист учтет множество факторов и определит стоимость недостроя.

Если вы продаете недвижимость с задатком, то нужно будет составить договор о нем. А в самом ДКП указать окончательную стоимость за вычетом суммы задатка.

стройка дом ипотека
Не всегда получается достроить дом. В этом случае его можно продать, в том числе и в ипотеку

Составьте договор

Для заключения сделки нужно составить договор купли-продажи.  Договоров потребуется два: на недостроенный дом и на землю. Каждый документ — в трех экземплярах: для вас, покупателя и Росреестра.

Что нужно отразить в договоре:

  • место, где расположен земельный участок, и адрес недостроя; 
  • паспортные данные, свои и покупателя; 
  • номер выписки из ЕГРН; 
  • способ и срок передачи денег; 
  • стоимость недвижимости; 
  • кадастровый номер; 
  • основные параметры недвижимости; 
  • дату и место заключения сделки.

Деньги могут быть переданы во время подписания ДКП или регистрации в Росреестре. После получения всей суммы готовят расписку, которая подтвердит, что продавец получил всю сумму целиком.

Покупатель же должен подписать акт приема-передачи земли и недостроя. Это послужит подтверждением того, что у него нет претензий к участку и недостроенному дому.

Продажа недостроя может сопровождаться затратами: пошлины, заверение сделки у нотариуса и т. д. Все это требует дополнительных затрат. Позаботьтесь о деньгах заранее — откройте онлайн-копилку в приложении «Халва-Совкомбанк» и получайте процент на хранящиеся средства.

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 12,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Как передать права собственности на недвижимость

Чтобы зря не терять время, лучше посетить МФЦ и Росреестр в один день. Вам нужно будет подать пакет документов, чтобы перерегистрировать право собственности.

Покупателю придется оплатить госпошлину для получения выписки из ЕГРН. Ее предоставят в течение 7–10 дней.

Какие документы подать в Росреестр:

  • договор купли-продажи; 
  • кадастровые паспорта на недострой и земельный участок;
  • паспорта обеих сторон сделки.

Иногда могут потребоваться и другие документы. Бумаги следует передать покупателю или в учреждение, которое их запросило.

Недострой только кажется неподъемной задачей, которая сулит много трудностей. На деле же его можно и зарегистрировать, и даже продать. Главное — подготовить все документы.

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
6.2 тыс.
Юрий Дутов
Юрий Дутов
Рассказываю, как тратить меньше, не экономя на себе. А ещe — на какие финансовые плюшки сегодня можно рассчитывать.
Баннер