Баннер
Умный потребитель

Как происходит обмен недвижимости

Ильвина Хазиева
/ 7 ноября 2022 14:10
6.2 тыс.
8 мин.
Текст изменился / 14 сентября 2023

Обмен квартиры на квартиру или дом – сделка, которая проходит со своими нюансами. Их немного, но разобраться стоит. Например, обмен приватизированного и неприватизированного жилья сильно отличается. В чем разница и как проходят сделки, расскажем в статье.

как разменять квартиру
Можно не только обменять одно жилье на другое, но и разменять большое на несколько маленьких или, наоборот, съехаться из нескольких квартир в одну

Прежде чем углубляться в нюансы обмена, важно понимать, о каком жилье идет речь – государственном (неприватизированном) или частном (приватизированном).

Важно: для жилья, которое принадлежит государству, применяется термин «обмен», а для частной собственности – «мена». Различие в том, что по договору обмена происходит переход права пользования, а по договору мены – переход права собственности.

Факт дня
Игральные карты были первыми бумажными деньгами на территории современной Канады.

Как обменять приватизированную квартиру

Приватизированным называется личное имущество человека.

До перестройки в СССР не было частной собственности, а все жилье принадлежало государству. В 1992 году частную собственность узаконили, и к 2022 большинство россиян сами владеют домами и квартирами.

Обмен личной квартиры на квартиру или дом можно произвести тремя способами:

  • по договору мены;
  • через куплю-продажу;
  • по trade-in.

По договору мены

Мена приватизированных квартир, или, другими словами, прямой обмен, подходит, если нужно поменять одно жилье на другое.

Василий с женой живет в студии в центре города. Вокруг развитая инфраструктура, в комнатах сделан современный ремонт, есть все удобства. Квартира – мечта! Но Василию нужна побольше, чтобы жить с детьми. Он готов обменять свое жилье в центре на двухкомнатное за городом.

Планы Василия можно осуществить, если:

  • он найдет подходящее жилье;
  • хозяин будет готов к обмену;
  • стоимости будут примерно аналогичными, чтобы никто не потерял в деньгах;
  • желания всех сторон совпадут одновременно, а не в разные периоды.

На практике шансы на невероятное стечение обстоятельств стремятся к нулю. Но если такое все же случается, сделка проходит максимально просто – нужно оформить и зарегистрировать один договор мены, также его называют договор бартера.

По договору мены одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости сильно отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.

Сделка безопасна, так как право собственности переходит к новым владельцам только после того, как обязательства по передаче исполнят обе стороны.

Из-за того, что найти идеальный вариант для бартера сложно, люди чаще всего обращаются к альтернативным сделкам.

обмен квартиры на квартиру с доплатой
Не каждый обмен проходит как чистый бартер, часто используют доплату

Через куплю-продажу

Альтернативными сделками называют такие, когда человек не просто продает свою квартиру, получает за нее деньги и «уходит в закат». А когда сразу после продажи покупает взамен новое жилье.

То есть градация сделок выглядит так:

  • прямая, или «чистая», продажа – продал жилье и получил за него деньги;
  • альтернативная, или двойная, купля-продажа – продал жилье и сразу же приобрел новое, при этом деньги в сделке могут не фигурировать вовсе;
  • «цепочка» – череда альтернативных продаж, в сделке много участников.

С помощью двойной купли-продажи можно разменять большую квартиру на маленькие и, наоборот, провести расселение или размен с доплатой.

Чаще всего для проведения альтернативной сделки обращаются за помощью к риелторам. Агентства или частные предприниматели следят за чистотой сделки и помогают договориться о выгодных условиях для всех сторон.

Например, Василию кажется, что его квартира в центре с ремонтом и техникой стоит столько же, сколько пустая «двушка» за городом. Но хозяин «двушки» с этим не согласен. Василию проще не решать такие вопросы самому, а делегировать переговоры опытному риелтору.

Проведение альтернативной сделки можно разделить на семь основных шагов:

  1. Оцените стоимость своего жилья.
  2. Найдите жилье для переезда и подыщите покупателя для своей квартиры.
  3. Договоритесь о доплате, если она нужна.
  4. Заключите два договора купли-продажи: для продажи своего жилья и для покупки нового.
  5. Зарегистрируйте договоры в Росреестре.
  6. Подпишите акты о передаче.
  7. Готово! Можете переезжать в новый дом.
обмен квартиры на квартиру
Чтобы закрепить право собственности на новое жилье, нужно зарегистрировать квартиру в Росреестре

Чаще всего в альтернативных сделках участвует от двух до пяти квартир одновременно. Рассмотрим, как прошла бы сделка двойной купли-продажи с тремя участниками.

Владелец студии Василий хочет купить «двушку» Геннадия с доплатой и предлагает ему бартер. Геннадий не хочет менять свое жилье на студию в центре, лучше он получит деньги на руки и сам найдет квартиру. Поэтому Василий ищет другого покупателя и находит Антона.

Антон покупает студию, но деньги за нее передает не Василию, а Геннадию. Одновременно с этим Василий доплачивает Геннадию недостающую часть. Выходит, что Василий продает студию Антону, а Геннадий свою «двушку» Василию.

В результате у Антона остается студия, у Василия – «двушка», а у Геннадияденьги. В сделке фигурирует два договора купли-продажи.

Риск альтернативной сделки в том, что два договора не зависят друг от друга юридически. Если одну из сделок признают недействительной, можно потерять свое жилье и остаться ни с чем.

По trade-in

Обмен через trade-in (трейд-ин) по своей сути не отличается от двойной купли-продажи. Просто в этом случае мороку с продажей берет на себя застройщик. Полученные деньги направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.

Этот метод пришел в сферу недвижимости из автосалонов, где пользуется большой популярностью. А все потому, что продавцу не нужно возиться с продажей самому. Правда, за такую роскошь скорее всего придется поплатиться деньгами. Чтобы продать квартиру как можно быстрее, цену на нее, как правило, сильно снижают.

Получается, вы:

  • либо пользуетесь услугой трейд-ин и теряете в деньгах;
  • либо берете продажу на себя, тратите на это чуть больше сил и времени, но скорее всего выигрываете в финансовом плане. Получается обычная альтернативная сделка.

Важно: если вам пока некогда заниматься продажей самостоятельно, а переехать в новый дом очень нужно – пополнение в семье, понравившуюся квартиру хотят выкупить или есть другие причины – рассмотрите ипотеку.

Ипотека даст вам возможность скорее осуществить переезд и выиграть время на спокойную продажу собственного жилья. Позже вырученные деньги можно будет вложить в счет погашения займа и закрыть его раньше срока. Воспользуйтесь калькулятором, чтобы рассчитать комфортную сумму и платеж.

Как обменять неприватизированную квартиру

Неприватизированным называется жилье, принадлежащее государству.

Закон позволяет обменять жилье, арендованное по договору социального найма, на аналогичное. Для этого нужно получить разрешение арендодателя (государства) и всех членов семьи.

Обмен неприватизированной квартиры проходит в несколько этапов.

  1. Получите разрешение на обмен у местного органа самоуправления: напишите заявление и предоставьте запрашиваемые документы. Вторая сторона должна сделать то же самое.
  2. Ответ придет в течение 10 дней, вместе с ним вы получите подписанное разрешение. Или не получите. Например, если жилье непригодно для проживания или дом собираются снести. Все причины указаны в 73 статье ЖК РФ.
  3. Заключите договор обмена.
  4. Заключите новый договор соцнайма.
  5. Получите прописку и переезжайте в новый дом!

Важно: если происходит междугородный обмен недвижимости, каждый участник запрашивает разрешение в своем городе.

обмен частного дома на квартиру
Обмен частного дома на квартиру тоже возможен, главное – найти «своего» покупателя

Казалось бы, все просто и легко – услуга бесплатная, сделка безопасная.

Но в жизни этот вариант мало применим. По данным Росстата, на 1 января 2021 года в РФ приватизирован 31 млн 137 тыс. жилых помещений – больше 4/5 жилья в России. Это сильно сокращает возможность найти человека, открытого для бартера с подходящим предложением.

Как обменять ипотечную квартиру

Обменять квартиру, на которую оформлена ипотека, можно, но для этого придется спросить разрешение у банка.

Для финансовой организации немаловажно, что именно будет залогом. Во-первых, это гарант выплаты долга. Во-вторых, если заемщик решит не платить вовсе, разбираться с жильем придется банку. Поэтому квартира должна быть ликвидной и аналогичной по стоимости.

  1. Если происходит обмен на жилье той же стоимости, банк просто меняет объект залога.
  2. Если новое жилье стоит дороже, можно оформить другой заем с новым залогом. Обременение со старого снимут.
  3. Если новое жилье стоит дешевле, в смене залога могут отказать. В этом случае можно закрыть ипотеку досрочно. Для этого недостающую сумму можно взять в кредит, а также добавить к ней доплату от покупателя.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение.

Налоги при обмене

Когда происходит обмен одной квартиры в соцнайме на другую, платить налоги не нужно.

А когда обмен проводят через двойню куплю-продажу, налоги нужно платить как обычно – 13% на доход, если жилье находилось в собственности менее пяти или трех лет, в зависимости от ситуации.

Теперь вы знаете, каким образом можно обменять квартиру на квартиру или частный дом. Желаем вам найти подходящий вариант и опытного риелтора, который проведет вас через все тернии продажи недвижимости к новому уютному гнездышку!

Для тех, кто ценит свое время

Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Хотите узнавать о новых публикациях не заходя на сайт?
Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме
banner image
6.2 тыс.
Ильвина Хазиева
Ильвина Хазиева
Расскажу интересно о скучном и сложном. И пусть ваши финансовые страхи исчезнут!
Баннер