Зачем приватизировать квартиру

• Какие права дает приватизированная квартира
• Продать или подарить
• Прописать дальнюю родню и друзей
• Сдать
• Передать по наследству
• Сохранить в трудной ситуации
• Сделать ремонт
• Кому не нужна приватизация
• Можно ли вернуть квартиру государству
• Какие документы нужны
• Какие риски есть у приватизации
• Утрата права на бесплатный капитальный ремонт
• Рост расходов на содержание
• Ответственность за состояние жилья и общее имущество
• Сложность при продаже или разделе квартиры
• Потеря права на новое жилье от государства
• Могут ли отказать в приватизации
• Итоги

Что значит приватизированная квартира? Это жилье, которое перевели из государственного имущества в частное. Вы получаете свидетельство о собственности, соответствующую запись в Росреестре и все права.

Вопрос, до какого года можно приватизировать квартиру, уже неактуален: с 2017 года приватизация стала бессрочной.

Но вместе с правами возникают и обязанности. Появится налог, подрастут коммунальные платежи (до 30%). Поэтому решать, зачем приватизировать квартиру и стоит ли, нужно в каждом случае отдельно.

Какие права дает приватизированная квартира

Чтобы взвесить все за и против, важно знать, что можно делать с приватизированным жильем:

• продать или подарить;
• прописать дальнюю родню, друзей и в принципе любого человека;
• сдать в аренду;
• передать по наследству;
• сохранить в трудной ситуации;
• сделать ремонт.

Рассмотрим эти возможности подробнее.

Продать или подарить

Квартиру в собственности можно продать, а вырученные деньги использовать как угодно. Например, как первый взнос по ипотеке. Или добавить маткапитал, накопления и сразу купить жилье попросторнее. Можно поменять район или город, переехать в частный дом.

То же самое с дарением. Свою квартиру можно подарить кому угодно, необязательно родственнику. Муниципальную квартиру продать или подарить нельзя.

С собственностью тоже все непросто. Самая выигрышная ситуация у тех, кто до приватизации был прописан в квартире один. Если прописаны несколько человек, каждому нужно выделить долю в собственности, то есть распорядиться своей будет уже сложнее. Но это лучше, чем ничего. 

Прописать дальнюю родню и друзей

Прописать в муниципальной квартире можно только близких родственников: супруга, сестер и братьев, родителей, бабушек и дедушек. Сначала нужно заручиться разрешением всех прописанных и, конечно, муниципалитета.

Более дальнюю родню и тем более посторонних людей зарегистрировать получится только на собственной жилплощади.

Исключение — новорожденные. Их можно регистрировать по упрощенному порядку и никого не спрашивать, даже муниципалитет.

Сдать

Сдача в аренду — хорошее подспорье для бюджета. Сдать муниципальную квартиру тоже можно. Достаточно оформить договор поднайма.

Но это сложно и долго:

1. Нужно получить согласие собственника, то есть обратиться в соответствующие госорганы, которые в каждом городе свои. Например, в Москве это Департамент городского имущества, в Петербурге — Горжилобмен.
2. Также необходимо письменное согласие от всех прописанных.
3. Заявление могут рассматривать до месяца, что исключает варианты срочной аренды.
4. Готовый договор регистрируется в госорганах, но не всегда там, где выдавали разрешение. Например, в Москве нужно обратиться в Центр арендного жилья.
5. Необходимо соблюдать минимальный метраж на человека (зависит от региона, в среднем 9–11 м). То есть заселить пять человек в 30-метровую однушку не выйдет.

Приватизированная квартира — это возможность сдавать жилье кому угодно. За результат отвечаете только вы. 

Передать по наследству

У муниципальной квартиры собственник и наследник — местные органы власти. После смерти нанимателя она возвращается в жилищный фонд, и ее могут передать другому человеку.

Исключение — когда наниматель был прописан в квартире не один, а с членами семьи. Они могут переоформить договор найма на себя и продолжить пользоваться жильем. Но если на момент смерти нанимателя у них не было прописки — не будет и квартиры, даже если они жили там с рождения.

Завещать муниципальную квартиру тоже нельзя. От воли нанимателя не зависит, кто останется жить в квартире после его смерти. Это четко регламентировано: те, кто прописан. В приватизированной квартире можно назначить наследников на свое усмотрение.

Сохранить в трудной ситуации

Если за муниципальную квартиру не платить дольше полугода, вас могут выселить. Даже если там прописаны дети и нет никакого другого жилья — государство имеет полное право выставить неплательщика на улицу.

Это не так просто — придется долго разбираться в суде, а решение можно будет обжаловать. Порой выселение затягивается на годы. Чаще неплательщику все равно дают другое жилье, пусть поменьше и в районе похуже. Но могут и не дать — особенно если долги копятся не впервые.

Собственную квартиру тоже можно потерять за долги. Но это маловероятно: сначала суд постарается погасить долг за счет другого имущества: машины, дачи, дорогой техники, денег со счетов.

В худшем случае квартиру продадут, часть вырученной суммы пойдет на долги и судебные издержки, а остальное вернут должнику. Этого хватит, чтобы купить другое жилье. Суд скорее погасит долг не полностью, чем оставит собственника на улице.

Сделать ремонт

Ремонтировать муниципальную квартиру, конечно, можно. Никто не запретит переклеить обои, поменять трубы и проводку, выровнять стены. Но, например, сделать перепланировку уже не получится.

В своей квартире можно делать что угодно в рамках закона. Перепланировка, отдельный вход, индивидуальное отопление — легко! Главное — соблюсти нормы, которые распространяются на жилое помещение, и согласовать проект, чтобы не навредить себе и соседям.

Кому не нужна приватизация

Около 16% людей в России живут в муниципальных квартирах. Иногда это временная мера или вынужденный шаг. Но чаще — осознанный выбор.

Вот минимум четыре случая, когда незачем приватизировать квартиру:

1. Наниматель живет один и не планирует переезжать. Приватизация только увеличит расходы на квартплату и налоги.
2. В квартире зарегистрировано много людей, и никто не готов отказаться от собственности. В таком случае доли получатся очень маленькими. Продать и тем более сдать их не получится, дарить и завещать — тоже мало смысла. Значит, приватизировать квартиру незачем.
3. Квартира находится в зоне стихийных бедствий: лесных пожаров, наводнений, землетрясений. Если случится беда, компенсация за собственное жилье будет ничтожной или ее не выплатят вовсе. А муниципальное жилье обязаны предоставить снова, без потерь в площади и количестве комнат.
4. Нанимателю трудно оценить свои действия. Это касается в первую очередь престарелых людей, выпускников специнтернатов, людей с зависимостями. Они могут стать жертвой мошенников и недобросовестных родственников, продать квартиру за бесценок, а то и подарить, и остаться на улице. Муниципальное жилье потерять не получится при всем желании.

Можно ли вернуть квартиру государству

«Расприватизация» или «деприватизация» возможны, если:

• все собственники согласны;
• у них нет другого жилья;
• квартира не находится под обременением (в залоге, под арестом и прочим);
• не проводилась перепланировка.

Подавать на деприватизацию должен тот, кто приватизировал. Если квартиру купили,  получили в наследство или в дар после приватизации, ее уже не вернуть в муниципальный фонд.

Передать жилье государству можно всегда. Но это уже другая процедура. И вы в любом случае лишаетесь права на приватизацию другого жилья.

Какие документы нужны

Большинство документов можно получить в МФЦ или через госуслуги. Поэтому подготовка не отнимет много времени.

Для приватизации квартиры нужны:

1. Заявление — можно скачать на госуслугах или заполнить в МФЦ.
2. Действующий договор социального найма.
3. Ордер на квартиру.
4. Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года — выдается в паспортном столе (УФМС) или МФЦ.
5. Справка, что вы не участвовали в приватизации раньше — выдается на сайте Росреестра или в МФЦ.
6. Справка «О регистрации по форме № 9» о том, кто зарегистрирован в квартире — выдается на Госуслугах или в МФЦ.
7. Паспорта всех, кто зарегистрирован в квартире.
8. На детей до 18 лет — свидетельства о рождении со штампом о российском гражданстве.
9. Письменное согласие или отказ от приватизации всех, кто зарегистрирован в квартире. За детей младше 14 лет согласие или отказ пишут их родители или другие законные представители.

Еще понадобится заплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Ее размер с 1 января 2025 года зависит от кадастровой стоимости объекта. А в некоторых регионах — например, в Петербурге — платить пошлину не нужно.

Документы можно подать через Госуслуги, в МФЦ или напрямую в отдел муниципалитета. Срок рассмотрения заявления — до двух месяцев.

Затем нужно зарегистрировать право собственности в Госреестре.

Какие риски есть у приватизации

Приватизация квартиры кажется логичным шагом: жилье становится вашей собственностью, его можно продать, подарить, передать по наследству. Но вместе с этим приходят и новые трудности:

• утрата права на бесплатный капитальный ремонт;
• рост расходов на содержание;
• ответственность за состояние жилья и общее имущество;
• сложность при продаже или разделе квартиры;
• потеря права на новое жилье от государства.

Утрата права на бесплатный капитальный ремонт

Муниципальные квартиры обслуживаются за счет бюджета — в том числе в части капитального ремонта.

После приватизации вы становитесь собственником, и расходы на капремонт теперь ложатся на вас. Это особенно чувствительно в старых домах, где требуется замена коммуникаций или ремонт крыши.

Рост расходов на содержание

Собственник квартиры обязан платить не только за ЖКУ, но и взносы на капитальный ремонт, налог на имущество, иногда — повышенные взносы на обслуживание дома.

Для тех, кто привык к «льготному» проживанию в муниципальной квартире, это может стать неожиданной нагрузкой.

Ответственность за состояние жилья и общее имущество

Приватизация квартиры означает, что теперь вы отвечаете за техническое состояние своей квартиры. Если случится авария, придется ремонтировать все за свой счет.

Кроме того, собственники отвечают и за общее имущество дома (подъезды, лифты, крышу), участвуют в собраниях жильцов и принимают решения о расходах.

Если беспокоитесь из-за возможной аварии или несчастного случая — пожара, затопления жилья из-за прорыва канализации и других форс-мажоров — собственную квартиру стоит застраховать. Тогда тревог по этому поводу станет меньше.

Сложности при продаже или разделе квартиры

Приватизированную квартиру можно продать или подарить, но если в ней прописаны несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки. А при разводе супругов жилье может стать предметом спора.

Муниципальное жилье таких проблем не создает — его просто возвращают.

Потеря права на новое жилье от государства

Если вы приватизировали квартиру, а потом продали ее или лишились по иным причинам, повторно получить жилье от государства практически невозможно.

Приватизация — одноразовое право. Даже если вы окажетесь в тяжелой жизненной ситуации, шансов получить новое жилье от государства почти нет.

Могут ли отказать в приватизации

Да, если квартира в аварийном доме. Такое жилье и невыгодно оформлять в собственность: лучше дождаться, когда дадут другое, более уютное и ликвидное.

Не получится приватизировать квартиру в закрытом городке, интернате и маневренном фонде (где жилье выделяют временно). Это связано с тем, что в такие места ограничен допуск. Если бывший наниматель решит продать или подарить квартиру постороннему человеку (на что он имеет полное право), возникнут проблемы.

Итоги

Теперь вы знаете, зачем нужна приватизация, и можете решать, нужно ли приватизировать квартиру.

Помните: став собственником жилья, вы получите больше прав, но и обязанностей у вас станет больше.

Если планируете продать жилье или передать по наследству, без приватизации не обойтись.

Прежде чем начать процедуру, взвесьте все за и против. Это касается в том числе ситуаций, когда кто-то из ваших близких решает перевести в собственность квартиру, в которой проживаете и вы.  Не забывайте, что участвовать в приватизации муниципального жилья можно один раз за всю жизнь.