Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости

• Что относится к коммерческой недвижимости
• Документы
• Для продавца
• Для покупателя
• Как проходит сделка купли-продажи 
• Нюансы с налогами
• Возможные подводные камни 

Что относится к коммерческой недвижимости

Коммерческой или нежилой недвижимостью называют объекты, которые используют для извлечения прибыли. Кто-то сдает в аренду, другие — открывают свое дело. Это может быть здание, сооружение или земельный участок.

Главное отличие коммерческих объектов от обычных домов и квартир — они не подходят для проживания. Их функция — приносить прибыль.  

Есть несколько видов коммерческих объектов:

• Офисные

Обычно офисы располагаются в бизнес-центрах и административных зданиях. Они не функционируют без коммуникаций: водопровода, отопления, вентиляции и других. Это обеспечивает удобство сотрудников.

• Торговые 

Торговые здания необходимы предпринимателям для хранения товаров и их продажи. Это знакомые многим площади в торговых центрах или заведения общепита. 

• Производственные

В таких помещениях обычно располагают цеха, ангары и другие технические строения. Обычно они находятся на территории заводов и промышленных комплексов. 

• Складские

Склады используют для хранения и поставки товаров. Они могут занимать целое помещение или только его часть. В зависимости от обустройства, площади и других удобств их делят на классы. 

• Универсальные

Название объектов говорит само за себя. Предприниматели открывают в них цветочные магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы. 

Если вы хотите открыть свое дело и купить первую коммерческую недвижимость, Совкомбанк вам поможет. В банке доступны кредиты для бизнеса на максимально выгодных условиях.  

Документы

Для любых сделок с недвижимостью важно правильно подготовить основные документы. В случае с нежилыми объектами необходимы:

• Выписка из ЕГРН

В ней указывают наиболее важную информацию о недвижимости: имя собственника, как он купил объект, когда поставил на кадастровый учет, сколько времени ею владеет. Здесь же покупатель узнает о возможных обременениях.

С 1 марта выписка доступна только владельцу недвижимости, его супругу(-е), нотариусу и еще нескольким людям. Получают бумажную выписку через Росреестр и МФЦ, электронную — на сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и Госуслуг. 

• Технические документы на недвижимость

К ним относятся все бумаги, которые подтверждают технические характеристики объекта. Например, техпаспорт и кадастровый план. По ним можно проверить, не менялся ли строительный план объекта.

• Договоры с обслуживающими организациями

После покупки нежилого помещения физическим или юридическим лицом к нему переходят обязательства по договорам обслуживания. Поэтому стоит заранее проверить их, а также платежки за энергоресурсы и другие услуги.  

При заключении сделки также понадобится договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП). Но о нем мы поговорим чуть ниже. 

Отдельно мы подготовили список документов для продавцов и покупателей. Это ускорит их сбор и процесс купли-продажи.  

Для продавца 

Список бумаг для физических и юридических лиц будет отличаться. В первый войдут:

• паспорт РФ;
• нотариально заверенное согласие супруга(-и).

Если продавец занят индивидуальным предпринимательством, потребуется выписка из ЕГРИП.

Юридическим лицам необходимо собрать больше документов. Дадим список с пояснениями: 

• Выписка из ЕГРЮЛ 

Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов. 

• Паспорт главы компании и документ о его назначении

Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания. 

• Решение совета директоров

Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек. 

• Устав организации 

В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить. 

• Справка о размере сделки

Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей. 

• Финансовая отчетность

Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости. 

• Доверенность

Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги. 

Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения: 

• срок действия;
• паспортные данные доверителя и доверенного лица;
• полномочия представителя;
• дату и место оформления. 

Для покупателя 

Покупатель должен собрать следующие бумаги:

• паспорт РФ;
• заявление на регистрацию права собственности;
• договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
• доверенность (если у покупателя есть представитель);
• решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).

Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.

Как проходит сделка купли-продажи 

Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП. 

В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.

Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:

• предмет продажи;
• сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
• паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
• кадастровый номер;
• адрес объекта;
• тип объекта;
• площадь, этаж и расположение в здании;
• способы и сроки оплаты;
• условия за невыполнение обязательств;
• условия расторжения договора. 

Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу. 

Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями. 

Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности. 

Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.

Для регистрации необходимо подготовить:

• договор купли-продажи;
• заявление на регистрацию;
• копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
• правоустанавливающие документы;
• согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
• согласие совладельцев;
• техдокументы;
• квитанция об уплате госпошлины.

Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.  

После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы. 

Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки. 

Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки. 

Нюансы с налогами

Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%. 

Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.  

Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.

Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.

Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%. 

Возможные подводные камни 

Как мы выяснили, провести сделку с коммерческой недвижимостью непросто. Обеим сторонам нужно ответственно отнестись к сбору и проверке документов, а также подписанию договора. Особенно это касается покупателя. 

Если при заполнении бумаг кто-то допустит ошибку, их могут аннулировать. Тогда право собственности вновь перейдет к прежнему владельцу. 

Еще одна распространенная ошибка — подписание ДКП представителем, у которого нет на это права. Не всегда такое происходит из-за отсутствия доверенности. Например, может истечь ее срок или в полномочиях человека нет права на подпись. Тогда договор также считается недействительным. 

Не менее опасна ситуация, когда организация продает недвижимость, проходя процедуру банкротства. Тогда кредиторы вправе оспорить сделку через суд, а после забрать объект или выставить его на торги. 

Также не забывайте, что продавцами могут оказаться мошенники. Все еще распространены ситуации, когда они используют фальшивые документы или проводят сделки без ведома владельца.  

Чтобы избежать неприятностей, всегда проверяйте компании в ЕФРСБ, базе судебных приставов и арбитражных дел. Желаем вам успешных сделок!