Донорская ипотека: что это и какие риски она несет
Сегодня купить квартиру выгоднее всего с помощью льготной ипотеки. И хотя не все могут на нее претендовать, все же есть лазейка — донорская ипотека. Рассказываем, что это, как работает и какие риски несет.
- Что такое донорская ипотека
- Как работает донорская ипотека в 2025 году
- Условия донорской ипотеки
- Донорская ипотека: плюсы
- Донорская ипотека: риски и минусы
- Как оформить донорскую ипотеку
- Выберите подходящую программу
- Подготовьте документы
- Согласуйте условия с донором
- Подайте заявку в банк
- Выход на сделку
- Донорская ипотека: доля в квартире
Что такое донорская ипотека
Донорская ипотека — это не официальная программа, а сложившаяся на рынке практика, с помощью которой кредит оформляют не на заемщика, а на донора, подходящего под условия.
Чаще всего так поступают, когда берут деньги на покупку жилья по «Семейной ипотеке». Для этого ищут человека, который соответствует условиям программы, но покупать недвижимость для себя не планирует. Его задача — стать формальным заемщиком и получить доступ к выгодной ставке.
Реальный же покупатель — тот, кто платит по кредиту и пользуется недвижимостью. Как правило, донор выступает созаемщиком.
Нормативная база
Эта схема не противоречит закону. На какие нормы она опирается:
1. Постановление правительства РФ № 1711, которое устанавливает право на льготную ставку для семей:
- с ребенком с инвалидностью;
- с двумя и более несовершеннолетними детьми;
- с ребенком, рожденным с 1 января 2018 года.
2. Статья 308 ГК РФ позволяет привлекать созаемщиков, чтобы получить и обслуживать кредит.
Как работает донорская ипотека в 2025 году
Как работает схема:
- Бездетный человек (или если его дети уже взрослые) договаривается с донором, который соответствует вышеприведенным условиям.
- Донор оформляет договор на свое имя или выступает созаемщиком.
- Фактический заемщик оплачивает кредит и пользуется жильем.
Основный заемщик и созаемщик необязательно не должны быть родственниками — это могут быть друзья или коллеги. Главное — чтобы один полностью соответствовал условиям программы, то есть имел детей нужного возраста.
Условия донорской ипотеки
Условия зависят от программы, под которую оформляют кредит. Чаще всего используют «Семейную ипотеку»:
- ставка — ниже рыночной, 6%;
- срок кредитования — до 30 лет;
- первоначальный взнос — от 20%;
- сумма — 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн рублей — для остальных регионов.
Банк требует подтвердить доход и проверяет кредитную историю формального заемщика.
Донорская ипотека: плюсы
У схемы есть свои преимущества, которые и делают ее популярной. Она дает возможность:
- получить недвижимость по низкой ставке;
- купить жилье, даже если бюджет не позволяет;
- обойти ограничения госпрограммы;
- переоформить жилье на реального покупателя.
Марат оформил ипотеку на себя, реальным покупателем был его брат Рустем, который оплачивал все расходы и вносил платежи. Через три года они полностью закрыли кредит. После этого переоформили квартиру на Рустема по договору купли-продажи.
Донорская ипотека: риски и минусы
Главные риски связаны с юридической стороной сделки и финансовыми обязательствами.
Минусы:
- все участники сделки несут финансовые обязательства. Если фактический покупатель перестанет платить, долг взыщут с созаемщика;
- чтобы переоформить квартиру, потребуются дополнительные манипуляции: дарение или продажа. Это время и деньги, а еще риск, что сделку оспорят;
- банк может посчитать, что заемщик нарушил условия программы. Тогда он вправе расторгнуть договор или потребовать вернуть кредит по полной ставке;
- в случае конфликта между сторонами доказать истинные договоренности будет сложно.
Алексей и Эльвира взяли льготный кредит на жилье через друга семьи Сергея. Сначала квартиру зарегистрировали на донора, но через несколько месяцев оформили договор дарения. Это позволило покупателям официально стать собственниками жилья.
Однако в кредитном договоре заемщиком остался Сергей. При попытке продать квартиру возникли сложности: потребовалось согласие заемщика и сделку пришлось откладывать на несколько месяцев.
Почему донорская ипотека несет риски
Донор становится созаемщиком и разделяет ответственность за погашение кредита с основными покупателями. Даже если он не живет в квартире, при просрочке банк вправе требовать от него вернуть всю сумму долга.
Пример: родители оформляют заем на себя для сына-студента. Если сын перестает платить, долг взыщут с родителей, их пенсию или иные доходы могут арестовать частично или полностью.
Второе — это может ухудшить кредитную историю. Даже единичные просрочки или реструктуризация долга отразятся в истории и могут помешать донору, когда он захочет оформить собственный заем.
Кроме того, когда банк рассчитывает финансовую нагрузку, чтобы определить сумму, которую он может выдать, он учтет и этот кредит. Соответственно, может вовсе отказать в займе.
Пример: мужчина оформил на себя кредит, чтобы сестра купила себе жилье. Однако она не всегда платила вовремя, и, когда через два года ее брату потребовался заем на бизнес, из-за ее просрочек он получил отказ.
Третье — сложные отношения между родственниками или друзьями. При конфликте могут возникнуть спорные ситуации вплоть до судебных разбирательств.
Пример: супруги разводятся, заем оформили на шурина как донора. Муж отказывается платить свою часть, и шурину приходится взыскивать деньги через суд.
Если донор захочет выйти из кредитного договора, потребуется согласие банка и заемщиков, а также перерасчет условий кредита.
Поэтому крайне важно оформлять юридически корректные соглашения между участниками сделки. В них должны быть прописаны права, обязанности, сроки и порядок расчетов. Это снижает риски, но полностью их не исключает.
Главный вопрос — кто будет отвечать перед кредитором. Формально это всегда донор. Даже если в соглашении между сторонами есть расписка или договоренности, банк не учитывает эти документы. В результате созаемщик может оказаться в ситуации, когда он платит за чужую квартиру, а фактический владелец отказывается выполнять условия.
Юристы подчеркивают, что доказать устные и даже письменные договоренности в суде сложно. Наличие дарственной или договора купли-продажи не освобождает от долгов. Поэтому участие в такой схеме рискованно и может обернуться серьезными потерями.
Семья без детей хотела купить квартиру, но не подходила под условия льготной программы. Они договорились с родственниками, у которых был ребенок подходящего возраста, и те оформили кредит на свое имя.
Первые два года все шло по плану: фактические покупатели вносили платежи, а донор числился заемщиком. Позже отношения испортились, и родственники перестали платить. Банк потребовал выплаты с созаемщика. В итоге ему пришлось закрывать чужой заем.
Схема может сработать, но требует абсолютной прозрачности и абсолютного доверия между сторонами. Если возникают разногласия, в проигрыше чаще всего оказывается именно тот, кто оказал услугу и помог получить льготу.
Как оформить донорскую ипотеку
Банк тщательно проверяет документы заемщиков, поэтому именно донор должен подходить под условия программы. Покупатели договариваются, кто фактически будет вносить выплаты.
Выберите подходящую программу
Льготные кредиты с господдержкой предлагают крупнейшие банки страны, такие как Совкомбанк, Сбербанк, ВТБ и другие. При выборе компании учитывайте требования к недвижимости.
Ипотечные программы от Совкомбанка помогут купить квартиру мечты. Простая система оформления документов и широкие возможности.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Кредиты»/«Ипотека» на сайте банка sovcombank.ru
Заранее уточните условия для сделок с участием созаемщика. Проконсультируйтесь с риэлтором перед тем, как подавать заявку, где выше шансы на одобрение заявки.
Внимательно проверьте, соответствуете ли вы условиям: по возрасту, уровню дохода, качеству кредитной истории.
Подготовьте документы
Кредит оформляют на основного заемщика и донора совместно, документы потребуют от обеих сторон. Стандартный пакет включает:
- паспорта всех потенциальных заемщиков;
- свидетельства о рождении детей (для подтверждения статуса донора);
- справку о доходах, например по форме 2-НДФЛ или по форме банка для каждого созаемщика;
- заверенную копию трудовой книжки;
- СНИЛС;
- документы, подтверждающие семейное положение (свидетельство о браке или его расторжении).
Окончательный перечень зависит от финансовой организации, поэтому уточните список у менеджера заранее.
Согласуйте условия с донором
Прежде чем подавать заявку в банк, обсудите и зафиксируйте ключевые моменты сотрудничества. Это поможет избежать недопонимания и споров в будущем. Оформите отдельное письменное соглашение, где указано:
- Как будете распределять доли в приобретаемой квартире после того, как снимут обременение.
- Кто, в каком объеме и каким образом вносит ежемесячные платежи.
- Что произойдет, если один из участников захочет или будет вынужден выйти из сделки, — выкуп доли, ответственность сторон.
- Как распределите налоговый вычет и расходы на содержание жилья.
Подайте заявку в банк
После согласования всех условий между сторонами подайте заявку.
Банк проверит:
- платежеспособность участников;
- кредитные истории;
- сведения об имеющейся собственности;
- документы на объект недвижимости.
Выход на сделку
После одобрения заявки стороны переходят к юридическому оформлению. Этот процесс включает несколько этапов:
- Вы подписываете договоре с банком.
- Заключаете договоре купли-продажи недвижимости с продавцом.
- Оформляете страховку — как правило, требуется страхование залога и жизни заемщика.
- Подаете в Росреестр просьбу, чтобы зарегистрировали переход права собственности и обременения.
После того как зарегистрируете и продавец снимет обременение с объекта недвижимости, банк перечислит деньги. С этого момента заемщики ежемесячно выплачивают ипотечный кредит.
Донорская ипотека: доля в квартире
Один из способов оформить «Семейную ипотеку» с созаемщиком-донором — выделить долю каждому участнику. Это позволит всем участникам сразу стать собственниками. Это снизит риск полного отчуждения жилья, но все равно оставляет обязанности по кредиту.
Донорская ипотека в 2025 году остается неофициальным, но распространенным способом получить льготную ставку. Схема позволяет взять кредит дешевле, чем по стандартной программе. Но одновременно несет высокие риски для всех участников.
Заранее оцените юридические последствия, проконсультируйтесь с юристом и взвесьте вероятность судебных споров.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
