Гарантийный срок на строительные работы: обязательства застройщика по закону
Квартира в новостройке напоминает кота в мешке. Очень часто обнаруживаются проблемы — для их решения существуют гарантийные обязательства застройщика. Гарантия на дом от застройщика по закону составляет 3 или 5 лет. Но есть множество нюансов.
Подходит долгожданная сдача дома? Не стоит преждевременно впадать в эйфорию, лучше изучите свои права, найдите грамотного приемщика и заранее запаситесь контактами профильных юристов.
По статистике сервиса Domeo, только одну квартиру из десяти в России сдают без дефектов. И речь только о приемке — некоторые проблемы всплывают уже в процессе эксплуатации.
Хорошая новость — у покупателей квартир в новостройках есть права. Их защищает закон №214-ФЗ. Гарантийный срок на строительные работы по закону составляет три года. А для квартир, купленных до 1 сентября 2024 года, — пять лет.
Срок отсчитывают со дня подписания передаточного акта. При этом сам застройщик может установить и более длительный срок гарантии на свое усмотрение.
Все дефекты, обнаруженные в это время, устраняют бесплатно. Но, как показывает практика, владельцам квартир зачастую приходится побороться, чтобы доказать свои права.
Гарантия от застройщика действует только для первого владельца квартиры. Если вы купили недвижимость по переуступке или спустя год после сдачи дома, гарантия перестает действовать.
Какие недостатки обязан устранить застройщик
Застройщик гарантирует качество всего конструктива здания, а также инженерных коммуникаций и прочего оборудования.
К конструктиву относят все проблемы, связанные с «коробкой»: трещины по стенам, потолку или фасадам, проблемы с геометрией квартиры, кривые швы и грибок. Гарантия от застройщика в новостройке распространяется и на окна.
Проблемы с оборудованием — это лопнувшие трубы, неработающие лифты и так далее.
Если вы купили недвижимость с отделкой, на нее тоже распространяется гарантия, но с другими сроками. Далее подробнее рассмотрим этот вопрос.
Какие не обязан
Застройщик не несет ответственности за естественный износ и повреждения в ходе неправильной эксплуатации. Здесь начинается серая зона закона.
Например, проблемы с лифтами зачастую невозможно решить, так как застройщик может утверждать, что их использовали не по назначению — так часто бывает в многоквартирных домах в первые годы, когда все делают ремонт и возят габаритные вещи.
Закон также на стороне застройщика, когда квартиру использовали не по назначению. Так, если в жилом помещении устроили офис, добиться ремонта отделки вряд ли получится.
Самая популярная тема споров — неисправность сетей или оборудования, с которыми работали сторонние подрядчики.
Тут действует та же логика, что и с гарантией на технику. Она перестает действовать, если клиент ее разбирал или ремонтировал сам или силами привлеченных специалистов.
После перепланировки доказать, что с сетями или коммуникациями от застройщика были проблемы, очень сложно.
Срок гарантии
Гарантийный срок на строительные работы недавно уменьшили — возможно, из-за лавины жалоб жильцов.
У тех, кто успел купить квартиру до 1 сентября 2024 года, остается расширенный срок — пять лет. У остальных — только три года.
Сложнее со сроком гарантии на отделку. С начала 2025 года действуют строгие нормы: гарантийный срок — год или даже больше, если это указали в договоре.
С квартирами, купленными ранее, труднее. Некоторые суды считают, что гарантия составляет два года, и приводят закон о защите прав потребителей. Другие полагают, что действует общий срок гарантии по ФЗ-214 — три или пять лет.
На практике споры вокруг отделки вызывают максимум проблем.
Еще один нюанс связан с покупкой уже построенной недвижимости. Если заключали только договор купли-продажи, без , гарантийный срок составит только два года.
Как действовать при обнаружении дефектов
Для начала запаситесь терпением и примите, что застройщик далеко не всегда идет навстречу жильцам. Чтобы отстоять свои права, придется соблюсти все формальности.
При принятии квартиры
На приемку рекомендуем идти с экспертом, который поможет выявить все недостатки и правильно их зафиксировать. Есть множество компаний, которые специализируются на оказании таких услуг.
Их стоит привлекать не только ради наметанного глаза, но и из-за специального оборудования, которое в ином случае придется искать самим.
Так, эксперты проверят напряжение в сети, качество стыков в пластиковых окнах и даже принесут счетчик Гейгера для выявления радиоактивных материалов.
По факту приема квартиры нужно подписать акт приема-передачи. При обнаружении дефектов возможны два сценария:
- Если недостатки несущественные, то есть в квартире можно жить и нормально ее эксплуатировать, подписывайте акт и указывайте в нем все недочеты.
- Если существенные — не подписывайте, пока застройщик не устранит проблему.
По результатам осмотра составляют дефектную ведомость, которую подписывает менеджер застройщика.
Некоторые дефекты выявить сразу невозможно. Например, сезонные. Если квартиру принимают летом, стены просто не выйдет проверить на промерзание тепловизором.
Тут на помощь придет гарантия. С ее помощью вы имеете право добиться устранения недостатков и после приема.
Постфактум
Строительные дефекты могут проявиться в любой момент. Запаситесь терпением и свидетелями. Нужно зафиксировать проблему на фото или видео. Затем описать ее в свободной форме на бумаге, прочитать текст двум свидетелям и получить их подписи.
Далее напишите претензию в свободной форме в двух экземплярах. В ней укажите свои данные, причину обращения и желаемые сроки устранения недостатков. Приложите документы с фиксацией дефекта.
Эти документы нужно передать застройщику: заказным письмом или лично. Во втором случае попросите представителя застройщика расписаться о вручении на своем экземпляре претензии. Если отправляете почтой, сохраните уведомление о получении.
Далее остается ждать комиссии. Она должна проверить зафиксированную проблему и вынести решение. Если это гарантийный случай, комиссия составляет акт, в котором укажут срок устранения дефекта. Стороны подписывают его, а владелец ждет ремонта.
Но это идеальная ситуация, в реальной жизни застройщики стремятся минимизировать издержки и могут уклоняться от обязанностей.
Иногда они признают проблему, но пропускают сроки ремонта.
Срок устранения недостатков застройщиком
В законе четко не оговорено время устранения недостатков — там указаны «разумные сроки».
Это оставляет лазейку для недобросовестных застройщиков. Суды обычно ориентируются на закон о защите прав потребителей. В нем гарантийный ремонт нужно завершить за 45 дней. Иные сроки могут быть указаны в договоре.
Если по истечении этого времени ремонт не сделали, обращайтесь в суд.
Если проблему не решили
В идеальном сценарии застройщик пришлет комиссию, она согласится с доводами квартировладельца, подпишет акт со сроками устранения дефекта и вовремя пришлет рабочих.
Но на любом из этих этапов что-то может пойти не так: застройщик решит отказаться от исполнения обязательств, комиссия — сказать, что это негарантийный случай, а ремонтные работы далеко не всегда проводят в срок.
Тогда придется обращаться в суд. Если вам нужна консультация юриста, воспользуйтесь сервисом от Совкомбанка.
Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.
Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия в разделе «Сервисы»/«МультиЮрист» на сайте банка sovcombank.ru
Для обоснования иска закажите независимую экспертизу. Она должна подтвердить, что дефект — гарантийный случай. В суд можно обратиться и без нее, но только в самых очевидных случаях.
Исковое заявление составляют в свободной форме. Оно должно включать личные данные заявителя, реквизиты застройщика, дату и номер договора, описание нарушений, требования, перечень приложений с доказательствами и подпись.
Самый неочевидный момент — требования. Здесь укажите, что хотите получить: денежную компенсацию или ремонт в определенные сроки. Также туда можно вписать компенсацию морального вреда, неустойку и возмещение расходов на суд и экспертизу.
Велика вероятность, что с проблемами столкнулись и ваши соседи. Тогда объединитесь с ними и составьте групповой иск.
Пока суд рассматривает дело, нельзя устранять дефекты самим.
Мораторий и гарантийные работы
В прошлом году в России в очередной раз продлили мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Он длится до 30 июня 2025 года. Но и эти сроки могут продлить.
Во время действия моратория не начисляют штрафы и компенсации за несвоевременную сдачу объекта. Застройщик имеет право не компенсировать убытки, которые покупатели понесли из-за несвоевременного устранения дефектов.
Раньше нерадивого застройщика, который не устраняет нарушения, можно было «оштрафовать». Сейчас — только добиться ремонта или получить компенсацию на него.
Если застройщик нарушает сроки, взыскать с него неустойку во время действия моратория невозможно.
Помните: мораторий ввели в только в марте 2024 года. Если застройщик срывал сроки ремонта в период с июля 2023 по март 2024, в суде можно требовать компенсацию за это время.
При положительном решении суда возьмите исполнительный лист. С ним обратитесь в банк или к судебным приставам — сразу или когда закончится мораторий. Очередь на взыскание формируют заранее, а недовольных клиентов очень много.
Если работы проводил подрядчик
Это не имеет значения. Договор составляют с застройщиком, поэтому все претензии дольщики имеют право адресовать ему. Апелляции к любым третьим лицам незаконны.
Застройщик обязан взять на себя устранение недостатков. А затем уже сам решать вопрос с ответственностью своих субподрядчиков.
Если застройщик обанкротился
В этом случае управляющая компания берет на себя обязательства застройщика. Она может представлять интересы жильцов в деле против компании-банкрота. Но для этого жильцам нужно составить коллективный иск к застройщику, а управляющей компании — провести техническую экспертизу.
Правда, получить компенсацию от банкрота может быть затруднительно. Также компания может быть ликвидирована как юридическое лицо.
В последнем случае всю ответственность за поддержание дома в жилом состоянии несет управляющая компания.
Когда застройщик банкротится до окончания строительства, дом достраивает компенсационный фонд. Последний назначает нового застройщика или . В этом случае именно они становятся гарантом качества и принимают обязательства по гарантийному ремонту.
Если компания-банкрот достроила дом, но он не введен в эксплуатацию, обязательства переходят к управляющей компании.
Кратко
Права дольщиков в России защищает закон 214-ФЗ. Согласно ему, застройщик обязан устранять дефекты, связанные с конструктивом здания, инженерными коммуникациями и другим оборудованием. Для договоров, заключенных до 1 сентября 2024 года, гарантийный срок — пять лет. После этой даты — только три года.
Чтобы получить гарантийный ремонт, нужно зафиксировать дефект, составить претензию в двух экземплярах и передать ее застройщику. А затем ждать комиссию, которая определит перечень работ и сроки.
Если застройщик отказывается устранять нарушения, обращайтесь в суд.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Для тех, кто ценит свое время
Подпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.
Лучшие статьи у вас под рукой!
А еще интерактивы и мемы — просто подпишитесь на наши соцсети
Делать нужно то, что любишь. Я люблю деньги, поэтому пишу о них, личном бюджете и экономике.
Комментарии
Комментарии пользователей проходят модерацию, поэтому появляются не сразу
