Как обменять квартиру на частный дом и наоборот

Обмен жилья — не самый популярный сценарий на рынке недвижимости. Чаще всего собственники заключают договор купли-продажи. К обмену обычно прибегают, когда объект долго не удается продать или хочется упростить переезд и сократить издержки.

• Что такое договор мены
• Особенности
• Отличия от договора купли-продажи
• Отличия от альтернативной сделки
• Как обменять квартиру на дом
• Какие документы нужны для мены
• Виды обмена
• FAQ

Что такое договор мены

Это сделка, где стороны обмениваются недвижимостью (иногда с доплатой). Каждый одновременно продавец и покупатель: человек передает свою недвижимость и взамен получает другую. После регистрации сделки оба участника становятся собственниками новых объектов.

Обмен квартиры на дом и наоборот с помощью договора мены возможен, если оба объекта в собственности. Социальное жилье, которое принадлежит государству или муниципалитету, в таких сделках участвовать не может.

Особенности

Специфика договора мены:

• Передача недвижимости. 

Стороны передают объекты друг другу в собственность, а не во временное пользование.

• Встречный характер сделки. 

Обе стороны одновременно исполняют обязательства: отдают недвижимость и сразу получают другую.

• Равный юридический статус сторон. 

Каждый участник одновременно передающая и принимающая сторона, с одинаковыми правами и обязанностями.

• Одновременный переход прав. 

Право собственности на квартиру и дом возникает после выполнения условий договора и государственной регистрации.

• Обязательная письменная форма. 

Условия указывают в соглашении — у устных договоренностей нет юридической силы.

По структуре договор мены во многом похож на куплю-продажу, но разница между ними есть. Учитывайте это при подготовке документов и согласовании условий.

Отличия от договора купли-продажи

Цель мены — обменять одну недвижимость на другую, прибыль здесь не первостепенна. В купле-продаже имущество передают за деньги, то есть продавец преследует некую выгоду.

При мене обе стороны юридически равны по статусу, то есть они выполняют одинаковые действия: передают друг другу объекты. В купле-продаже роли строго разделены: покупатель и продавец. Первый перечисляет средства, а второй — передает недвижимость.

Отличия от альтернативной сделки

Юридически это разные схемы:

• В альтернативной сделке каждая сторона продает и покупает жилье по отдельным договорам купли-продажи (ДКП). 
• Мену оформляют одним договором. При альтернативной продаже заключают минимум два соглашения.
• В альтернативной сделке расчеты всегда денежные.
• Обмен происходит в рамках одного процесса (то есть одним днем). При альтернативной продаже все сделки зависят друг от друга, и срыв одного этапа может остановить всю цепочку.
• Альтернативную сделку обычно сложнее организовать — в ней участвуют несколько сторон и объектов.

Проще говоря, мена — это прямой обмен, а альтернативная сделка — последовательная продажа и покупка.

Как обменять квартиру на дом

Обмен квартиры на частный дом проходит по устоявшейся схеме.

Установите цели и условия

Определите, что вам нужно и где вы хотите жить: район, тип жилья, размер доплаты (если она нужна), сроки переезда. Это помогает отсеять неподходящие варианты, избежать пустых переговоров и не затягивать сделку.

Оцените квартиру

Вызовите оценщика, чтобы установить рыночную стоимость. Это поможет понять, возможен ли равноценный обмен или потребуется доплата. А еще с экспертной оценкой проще аргументированно согласовать условия будущей сделки.

Найдите имущество

Важно убедиться в юридической «чистоте» объекта. Проверьте:

• Документы о праве собственности на дом и землю. Выписку легко получить на Госуслугах. В ней найдете бывших и нынешних владельцев.
• Кадастровый номер. Проверьте в той же выписке. Если участок не поставили на учет, значит, его нельзя оформить в собственность и формально для ЕГРН он не существует.  
• Проводили ли межевание. Раньше поставить землю на кадастровый учет или продать можно было без него. Но с 1 марта 2025 года сделки с участками без межевого плана невозможны.

Эти данные найдете в вышеупомянутой выписке или в Публичной кадастровой карте. Если увидели отметки: «Границы земельного участка не установлены», «Без координат границ» или «Площадь как декларированная», значит, межевания не было.

• Статус: приватизировано жилье или нет. Мену проводят только с частной собственностью.
• Кто зарегистрирован. Если есть несовершеннолетние дети, инвалиды или недееспособные люди, потребуется согласие от органов опеки.
• Была ли перепланировка. Если изменения не узаконили и об этом узнают регулирующие органы (например, администрация города или Государственная жилищная инспекция), новым владельцам придется возвращать исходный вид за свой счет.
• Есть ли наследники и другие претенденты на жилплощадь. Если они не отказались от прав на «квадраты», то могут оспорить мену в суде. 
• Действуют ли обременения, например арест или залог. Тогда сделку провести невозможно.

Результаты проверок должны быть и на ваше жилье, так как обмен взаимный и участники несут одинаковую ответственность.

Чтобы упростить задачу, обратитесь в агентство недвижимости. Юрист займется проверкой и укажет на сомнительные моменты, а вы не будете тратить время и переживать. 

Оцените дом

Для более точных сравнений обратитесь к тому же оценщику, который проверял предыдущий объект. Он изучит дом, его состояние, участок, инфраструктуру и перспективы развития. 

Согласуйте доплату и условия

Сумму определяют стороны. Вместо денег допустимо «расплатиться» бытовой техникой, мебелью, иным имуществом, например гаражом. Главное, чтобы были чеки и иные документы, подтверждающие стоимость вещей. 

Все договоренности фиксируют письменно.

Соберите документы

Если не будет хватать хотя бы одного, Росреестр не зарегистрирует сделку и приостановит ее.

Заключите договор

Укажите:

• технические характеристики обоих объектов;
• условия сделки;
• права и обязанности сторон;
• стоимость (из заключения оценщика);
• размер доплаты (если есть) и условия ее передачи.

Договор мены не регистрируют в Росреестре — фиксируют только смену собственников у двух объектов. Для этого обратитесь в МФЦ или в ведомство. Госпошлина для физлиц — от 4000 рублей (зависит от кадастровой стоимости). 

Дождитесь перехода права собственности

Срок регистрации зависит от способа подачи заявления:

• через МФЦ — до 9 рабочих дней;
• на сайте Росреестра — до 7 дней.

Если заключали договор у нотариуса, время сокращается:

• через Росреестр — до 3 рабочих дней;
• через МФЦ — до 5 дней.

Какие документы нужны для мены

Их готовят на три объекта: квартиру, дом и земельный участок. Это важный момент, который часто упускают.

Собирайте документы заранее. Дом и землю обычно проверяют дольше, чем квартиру.

Появилось желание обновить обстановку? Ремонт — вызов терпению и кошельку. Но вы точно выйдете победителем, если доверите траты карте «Халва». Покупайте товары в рассрочку без переплат в магазинах-партнерах или копите кешбэк.

Виды обмена

У обмена дома на квартиру несколько форматов. Основные:

Какие еще виды обмена бывают:

• Разных типов недвижимости — квартиру меняют на дом.
• Жилых домов с земельными участками. Важно, чтобы у каждого владельца было право распоряжаться землей.
• По программе реновации, когда старое жилье меняют на новое, аналогичное по параметрам. 
• Между юридическими и физическими лицами. Также допускают аналогичную сделку между юрлицами.
• Долей в недвижимости: если собственников несколько, один из них может обменять свою долю.

В последнем случае все сложнее: сперва предоставляют преимущественное право покупки владельцам других долей. Если они отказываются, это фиксируют письменно. После этого можно искать другого желающего. 

FAQ

Отвечаем на популярные вопросы.

Что такое обмен по Trade-in?

Это схема, где вторичную квартиру используют как часть оплаты за первичный дом. Девелопер фиксирует цену на дом и помогает продать квартиру. Деньги от нее идут в зачет стоимости, при необходимости оформляют доплату. 

Фактически это не договор мены, а две отдельные сделки купли-продажи. 

Нужен ли нотариус?

Он обязателен, если обменивают долю в жилье. Также потребуется согласие остальных собственников.

Если меняют жилье целиком, нотариус не нужен.

Можно ли заключать договор мены между родственниками?

Можно, в законе нет ограничений на этот счет. В обмене нередко участвуют близкие родственники.

Жилье, полученное по договору мены, считается совместно нажитым?

Да. Если один из супругов получил жилье по договору мены и у пары нет брачного договора.

Какие налоги возможны?

Договор мены приравнивают к двум сделкам купли-продажи. Каждая сторона «продает» свою недвижимость и получает доход — новый объект. За него платят НДФЛ 13%.

Когда не платят налоги?

Если истек минимальный срок владения:

• 5 лет — по общему правилу;
• 3 года, если жилье было единственным, досталось по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на дом?

В теории можно, но организовать это сложно. 

Сперва получите согласие банка. Не все кредиторы одобряют такие схемы. Учитывайте, что новый владелец должен выплачивать ипотеку. На поиски такого человека может уйти много времени. 

Обмен «квадратов» — реальный инструмент, который поможет ускорить переезд и упростить смену жилья.

Список источников

1. «Российская газета»: «Как обменять квартиру в городе на частный дом» (дата обращения: 02.02.2026).
2. «Контур Недвижимость»: «Договор мены недвижимости» (дата обращения: 02.02.2026).    
3. «ЕЮС»: «Обмен квартиры на частный дом» (дата обращения: 02.02.2026).